Pontuação de caminhabilidade

O insight Walkability Score classifica todos os mais de 3.400 empreendimentos monitorados pelo ShiokNest em uma escala de caminhabilidade de 0 a 100, calculada a partir de sete categorias de comodidades em um raio de caminhada de 500 m: estação MRT (ponderação de 25%), centros de vendedores ambulantes (15%), supermercados (15%), parques e espaços verdes (15%), escolas (15%), clínicas e farmácias (10%) e shopping centers (5%). Cada categoria utiliza a distância Haversine até a instalação mais próxima, com uma função de redução de distância que atribui pontuação total para instalações dentro de 100m e pontuações progressivamente mais baixas para instalações entre 100m e 500m. Instalações além de 500m contribuem com zero. A pontuação geral é uma soma ponderada em todas as sete categorias, calibrada de modo que uma pontuação de 100 represente um empreendimento perfeitamente localizado com todos os tipos de instalações em um raio de 100 m.

Você pode encontrar esse insight no ShiokNest na guia Insights. Filtre por distrito, segmento ou faixa de preço para encontrar empreendimentos com grande acessibilidade dentro do seu orçamento e área-alvo. A repartição da pontuação para cada empreendimento mostra quais as categorias de comodidades que contribuem fortemente e quais são fracas — um empreendimento pode obter uma pontuação global de 82, mas ter uma pontuação escolar baixa se estiver num bairro puramente comercial. A pontuação de caminhabilidade também é a base para a camada de intensidade verde no Mapa de camadas do mapa de calor. As pontuações são atualizadas trimestralmente à medida que os dados de POI do OneMap são atualizados.

A capacidade de caminhar é um dos determinantes quantificáveis ​​mais fortes da procura de arrendamento residencial e da resiliência dos preços a longo prazo. Os inquilinos pagam mais por empreendimentos transitáveis ​​porque a possibilidade de caminhar economiza tempo e reduz os gastos com transporte – um empreendimento a 200 m de um MRT, de um centro de vendedores ambulantes e de um supermercado proporciona uma eficiência de estilo de vida genuína que os inquilinos valorizam e demonstram disposição para pagar. A pontuação de transitabilidade quantifica isso com precisão, permitindo que um investidor confirme ou refute a afirmação de um agente de que um empreendimento é "altamente transitável" antes de comprometer capital a um preço premium de transitabilidade.

O fator mais importante na pontuação de transitabilidade é a proximidade do MRT, ponderada em 25%. A investigação mostra consistentemente que as propriedades num raio de 400 m de um MRT exigem um prémio de aluguer mensurável – no contexto de Singapura, o limite onde o prémio se torna material é de aproximadamente 200-300 m de distância a pé. Além dos 400 m, o prêmio atenua rapidamente. A pontuação de caminhabilidade codifica esta redução de distância com precisão: um empreendimento a 150 m do MRT pode pontuar 23/25 no componente MRT, enquanto um empreendimento a 450 m de distância pontua 8/25. A diferença é visível no cartão de pontuação de cada empreendimento, tornando o prêmio de proximidade do MRT quantificável e comparável entre empreendimentos.

Para compradores familiares, o componente escolar da pontuação de caminhabilidade costuma ser o subfator mais importante. O sistema de matrícula nas escolas primárias de Singapura dá prioridade às crianças que vivem num raio de 1 km da escola, e várias das melhores escolas primárias têm áreas de influência onde a proximidade da escola é um verdadeiro factor de fixação de preços. Um empreendimento com boa pontuação no componente escolar da pontuação de transitabilidade está potencialmente dentro de uma zona de registro prioritário para pelo menos uma escola bem conceituada - vale a pena verificar com o localizador de escolas do MOE, mas a pontuação de transitabilidade identifica os candidatos de forma eficiente.

A pontuação de transitabilidade também identifica uma classe de empreendimentos subestimados que são altamente transitáveis, mas não em locais de prestígio. Vários empreendimentos D12 (Toa Payoh) e D20 (Bishan) pontuam acima de 75 em caminhabilidade – comparável aos empreendimentos D9/D10 que vendem PSF premium de 30–40%. Um comprador que valoriza a capacidade de caminhar de forma equivalente ao prestígio encontrará melhor valor para a capacidade de caminhar nesses distritos de médio porte. Combine esse insight com o Mapa de camadas do mapa de calor para ver a distribuição espacial das pontuações de transitabilidade em toda a cidade, e o Insight sobre rendimento de aluguel para verificar se distritos onde se pode caminhar também oferecem rendimentos mais fortes.