Piso Premium

Como os preços variam de acordo com o nível do piso – condomínios e HDB

Como ler o Floor Premium Insight

Principais conclusões

  • Esse insight é alimentado por dados de transações URA e HDB atualizados mensalmente.
  • Use o filtro distrital acima do gráfico para restringir os resultados a uma área de planejamento específica.
  • Passe o mouse sobre qualquer ponto de dados no gráfico para obter valores exatos e contagens de transações.

O que isso faz

O insight Floor Premium mede quanto os compradores de PSF pagam pela altura em propriedades residenciais privadas sem terreno em Singapura. Usando registros de advertência da URA, ele agrupa as transações em seis faixas de piso – andares 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 e 31+ – e calcula a mediana do PSF para cada faixa dentro de um distrito e intervalo de tempo selecionados. O gráfico principal representa o PSF por faixa mínima como um gráfico de barras, com uma sobreposição de linhas mostrando o prêmio percentual de cada faixa em relação à linha de base do piso térreo. Uma visão secundária mostra como o piso premium evoluiu ao longo de cinco anos, útil para entender se as unidades de andar alto se tornaram relativamente mais ou menos caras do que eram quando um edifício foi inaugurado.

Você pode encontrar esse insight no ShiokNest na guia Insights — selecione "Floor Premium" no menu de insights. Filtre por distrito ou por nome de projeto específico (quando disponível) para comparar preços mínimos dentro de um edifício. Os cartões de KPI mostram o prêmio médio nacional para a faixa de piso mais alta, o distrito com a curva de prêmio de piso mais íngreme e o nível de piso em que o prêmio marginal se estabiliza (normalmente em torno do piso 20-25 para a maioria dos desenvolvimentos de OCR).

Por que é importante

No mercado de condomínios de Cingapura, os prêmios mínimos são reais e materiais. Em todas as transações privadas não desembarcadas desde 2015, o PSF médio para unidades nos andares 21 a 30 é aproximadamente 8 a 12% acima do PSF médio para unidades comparáveis ​​nos andares 1 a 5 no mesmo empreendimento, aumentando para 15 a 25% para os andares 31 e acima. Em uma compra de US$ 1,5 milhão, esse spread é de US$ 120.000 a US$ 375.000. O nível mínimo que você escolher – e se você negociar com base em dados reais de mercado em vez de preços do desenvolvedor – pode, portanto, alterar seu custo de aquisição em um quarto de milhão de dólares. A maioria dos compradores aceita o preço mínimo do desenvolvedor como fixo; esse insight mostra quais transações comparáveis ​​foram realmente compensadas.

O número mais importante que esta página revela é o prêmio marginal por nível de piso, e não apenas o prêmio do último andar. Em muitos desenvolvimentos de OCR, a curva de prémios é acentuada entre os pisos 1 a 10 (ruído, privacidade, falta de visão) e depois diminui significativamente entre os pisos 15 a 25. Uma unidade no 18º andar geralmente tem 80% do benefício de vista do 25º andar, com 30-40% do prêmio em relação ao nível do solo. Os compradores que visam o “joelho” da curva obtêm a maior parte dos benefícios práticos do estilo de vida sem pagar pelo pequeno prêmio que os andares ultra-altos cobram de um pequeno grupo de compradores.

O prêmio do piso também é crucial para o preço de revenda. Os vendedores de unidades de piso alto frequentemente superestimam os preços com base no apego emocional ao prêmio de vista que pagaram no lançamento. Mas se a curva de prémio de piso de um distrito se comprimiu desde a compra (porque os novos blocos mais altos bloquearam vistas anteriormente premium, ou porque o bairro foi gentrificado e as unidades de piso baixo foram revalorizadas para cima), o prémio de revenda real que podem alcançar pode ser significativamente inferior ao que pagaram. Esta página permite que os vendedores verifiquem se sua suposição de prêmio mínimo é baseada em evidências de transações atuais.

Os prêmios mínimos diferem substancialmente por tipo de desenvolvimento e distrito. Os condomínios de OCR de alta densidade para o mercado de massa geralmente apresentam uma curva de piso íngreme porque os andares baixos sofrem muito com o ruído e a vista. Os empreendimentos de luxo da CCR muitas vezes apresentam uma curva mais plana porque mesmo os andares inferiores têm especificações elevadas e os andares superiores comandam um luxo premium de oferta genuinamente limitada. Use esse insight junto com a Calculadora de hipoteca para modelar o impacto financeiro de subir ou descer a faixa mínima, e junto com o Insight sobre rendimento de aluguel para verificar se a demanda de aluguel justifica o prêmio PSF em andares mais altos para compras de investimento.

Como funciona

  • Selecione um distrito no filtro ou deixe-o em branco para visualizar os dados de toda Cingapura.
  • Use os botões de intervalo de tempo (1Y/2Y/3Y/5Y/All) para ajustar a janela do gráfico.
  • Passe o mouse sobre qualquer ponto do gráfico para ver os valores exatos e as contagens de transações subjacentes.
  • Revise os cartões de KPI acima do gráfico para obter rapidamente os números dos títulos.

Exemplos

D5 (Buona Vista): Floor premium curve for a 30-storey OCR condo

Entradas
District
D5 — Buona Vista / West Coast / Clementi
Development type
Mass-market private condo (99-yr, 30 storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30
Time range
3 years (2023–2025)
Property type
Non-landed private, 3-bedroom
Resultados
Floors 1–5 median PSF
$1,580
Floors 11–15 median PSF
$1,680 (+6.3%)
Floors 21–30 median PSF
$1,760 (+11.4%)
Curve knee (flattening)
Around floor 15

Como ler isso: The premium jumps sharply between floors 1–5 and 6–15 (noise, overlooking relief), then flattens between floors 15–30 as the view improvement is marginal. A buyer targeting floor 14 pays only $100 PSF more than floor 5 — about $120,000 on a 1,200 sqft unit — but avoids the noise and privacy issues of the low floors. Floor 25 adds another $80 PSF over floor 15 for incrementally better views. Whether that extra $96,000 is worth it depends on the individual buyer's priorities, but the data shows it is not capturing proportionally more rental income.

D9 (Orchard): High-rise luxury — near-flat premium curve above floor 20

Entradas
District
D9 — Orchard / River Valley (CCR)
Development type
Luxury condominium (FH, 40+ storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–20, 21–30, 31–40
Time range
5 years
Resultados
Floors 1–5 median PSF
$3,100
Floors 11–20 median PSF
$3,380 (+9%)
Floors 31–40 median PSF
$3,520 (+13.5%)
Curve above floor 20
Largely flat — ~1% per 5 floors

Como ler isso: In D9 luxury towers, the floor premium above level 20 is minimal — approximately 1% per 5-floor increment. The steeper part of the curve (floors 1–15) reflects genuine noise and privacy improvement. Above floor 20, the view premium is captured by a small pool of ultra-high-net-worth buyers, and the data confirms most of them are not paying dramatically more per sqft. For an investor targeting rental yield, this means floors 22 and 35 in the same building are near-identical in rental rate — so the PSF premium on floor 35 directly reduces yield. The model says: buy floor 20–22 for yield, floor 35+ only if personal use justifies the premium.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Compare 2–3 distritos lado a lado para identificar valores discrepantes relativos, em vez de ler um único número isoladamente.
  • Sempre verifique a contagem de transações junto com qualquer métrica de preço – amostras pequenas podem produzir médias enganosas.
  • Combine esse insight com as calculadoras e mapas relacionados abaixo para obter uma estrutura de decisão completa.

Armadilhas Comuns

  • Interpretando movimentos de curto prazo (menos de 1 ano) como tendências — os dados imobiliários de Cingapura são ruidosos e precisam de uma janela mais longa.
  • Ignorando a diferença entre mediana e média – as médias são puxadas por valores discrepantes de luxo em distritos nobres.
  • Esquecer que os preços dos novos lançamentos são muitas vezes subsidiados por descontos para desenvolvedores não visíveis nos dados das manchetes.

Perguntas frequentes

De onde vêm os dados?
Os dados são provenientes das APIs oficiais da Autoridade de Desenvolvimento Urbano (URA) e do Conselho de Desenvolvimento e Habitação (HDB), atualizadas mensalmente.
Com que frequência esse insight é atualizado?
Os dados da transação subjacente são sincronizados mensalmente do URA e do HDB. Os gráficos são recalculados em tempo real à medida que novos dados chegam.
Posso filtrar por distrito?
Sim – use o filtro distrital acima do gráfico. Você também pode compartilhar um link direto para um distrito específico por meio do URL.

Recursos relacionados

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