Pontuação em bloco

O insight En-Bloc Score classifica todos os mais de 3.400 condomínios rastreados pelo ShiokNest por sua pontuação quantitativa de probabilidade em bloco - um composto de 0 a 100 calculado a partir de sete fatores ponderados: área do local e taxa de utilização do lote, aluguel restante, número de unidades, idade desde a última transação, frequência em bloco do distrito, potencial de aumento de GPR e idade de desenvolvimento. As propriedades são exibidas em uma tabela de classificação classificável com pontuação, veredicto (probabilidade alta/média/baixa/muito baixa) e principais fatores contribuintes. Você pode filtrar por distrito, segmento de mercado (CCR/RCR/OCR), faixa de preço e nível de veredicto para encontrar empreendimentos com riscos específicos em bloco ou perfis de oportunidade. Clicar em qualquer desenvolvimento abre o detalhamento completo da pontuação com detalhes dos fatores contribuintes.

Você pode encontrar esse insight no ShiokNest na guia Insights. As pontuações são pré-calculadas mensalmente a partir do banco de dados ShiokNest e recalibradas à medida que novos dados de transações e arrendamentos são adicionados. A pontuação em bloco é uma das quatro subpontuações que contribuem para a pontuação ShiokNest — as outras são Walkability, Potencial de Investimento e Lucratividade. Veja o ShiokNest Score Insight para obter a classificação combinada ou use esta página quando a probabilidade em bloco for a principal consideração para sua decisão de propriedade.

A remodelação em bloco produziu alguns dos maiores lucros inesperados de uma única transação em Singapura para proprietários individuais — e algumas das surpresas mais dolorosas para os compradores que pagaram um prémio por um empreendimento que posteriormente recebeu uma venda coletiva não solicitada e foram forçados a sair com receitas abaixo das expectativas. O bloco Farrer Court em 2007 (US$ 1,339 bilhão, aproximadamente US$ 1,5 milhão por unidade) e o bloco Normanton Park em 2017 (US$ 830,1 milhões) representam a vantagem. A desvantagem é comprar um empreendimento com um prêmio PSF de US$ 200-300 por seu estilo de vida ou localização, apenas para receber uma oferta de venda coletiva que avalia o local pela taxa do terreno em vez do custo de reposição - resultando em receitas que não cobrem o custo de compra de uma propriedade de substituição equivalente. Plano Diretor. Um empreendimento construído com 1,4x GPR em um local zoneado para 2,8x GPR tem um potencial de redesenvolvimento 2×: um desenvolvedor pode substituir o empreendimento existente de 200 unidades por aproximadamente 400 unidades. Este aumento é o que torna a economia da venda colectiva atractiva e estabelece um limite mínimo para o preço de licitação do terreno. Os empreendimentos com elevado aumento do GPR em distritos com forte procura residencial são os alvos em bloco com maior probabilidade — e a pontuação quantifica isto para cada empreendimento na base de dados.

O factor restante do arrendamento merece atenção específica. Os empreendimentos arrendados com 40-60 anos restantes estão na janela em bloco de “alta probabilidade” – curto o suficiente para que a decadência do arrendamento esteja se acelerando e os proprietários enfrentem uma pressão crescente para sair, mas longo o suficiente para que o local ainda tenha valor de desenvolvimento viável. Os proprietários de tais empreendimentos que não tenham considerado a probabilidade em bloco no seu planeamento de saída poderão receber um aviso de venda colectiva com menos de 2 meses para decidir. A pontuação ajuda os atuais proprietários de imóveis antigos a entender a probabilidade de uma abordagem de venda coletiva e planejar adequadamente - preparando-se para votar sim e adquirindo moradias de reposição com antecedência ou preparando-se para bloquear uma oferta de baixo valor se o local não tiver sido vendido pelo valor justo do terreno.

Para os compradores, a pontuação em bloco é uma ferramenta de gerenciamento de risco: uma pontuação alta não deve ser vista como puramente positiva (significa que o empreendimento pode ser assumido e você seria forçado a sair) ou puramente negativo (você pode receber um lucro inesperado acima seu preço de compra). É um sinal que requer monitoramento ativo. Um empreendimento com uma pontuação subindo de 42 para 67 ao longo de 18 meses – refletindo a melhoria do GPR à medida que as áreas circundantes são reconstruídas e o arrendamento fica mais curto – merece a atenção dos atuais proprietários. Combine esse insight com o Mapa de edifícios 3D para avaliar visualmente o contexto GPR e o Holding Returns Insight para estimar o que uma venda coletiva precisaria entregar para representar um retorno justo sobre o preço de compra original.