Avaliador de listagem

O avaliador de listagem pega uma listagem de propriedade específica – do PropertyGuru ou 99.co – e compara o preço pedido com os dados reais de transação da URA para o mesmo empreendimento. Você cola o URL da listagem (ou seleciona manualmente um nome de empreendimento no menu suspenso), escolhe se é uma listagem de venda ou aluguel e insere o preço pedido, a área da unidade em pés quadrados, o número de quartos e o nível do piso. O avaliador compara suas informações com o desenvolvimento correspondente no banco de dados do ShiokNest e calcula o PSF solicitado versus o PSF mediano transacionado do empreendimento, aluguel médio para o mesmo tipo de quarto, rendimento bruto estimado no preço pedido e prêmio no nível do piso versus a linha de base do térreo do empreendimento.

O resultado é um cartão de veredicto: "Abaixo do mercado", "No mercado" ou "Acima do mercado" - acompanhado pela diferença percentual entre o PSF solicitado e o PSF solicitado. Mediana de 12 meses de PSF transacionado para unidades comparáveis no mesmo empreendimento. Para listagens de aluguel, ele calcula o aluguel pedido versus o aluguel mediano para o mesmo número de quartos e sinaliza o rendimento bruto que o proprietário está sugerindo naquele preço pedido versus o que o empreendimento alcançou historicamente. Você pode encontrar o Listing Evaluator no ShiokNest na guia Advisor - ele é executado inteiramente em seu navegador, sem dados armazenados. Os resultados são instantâneos assim que uma correspondência de desenvolvimento é confirmada.

As listagens de propriedades em Singapura apresentam preços solicitados que podem variar de 10 a 25% acima dos valores reais transacionados — e não existe um mecanismo padronizado que obrigue os agentes a justificar os preços solicitados com dados. Um vendedor ou proprietário que pagou preços de pico em 2022 ou está ancorado na listagem aspiracional de um vizinho pode definir qualquer preço pedido e, sem dados de transação, compradores e inquilinos não têm nenhum ponto de referência objetivo. O Listing Evaluator resolve isso: ele recupera os preços reais que as unidades no mesmo prédio liquidaram nos últimos 12 meses e informa – em segundos – se o preço pedido está dentro da faixa de mercado ou significativamente acima dela. Somente essas informações podem economizar entre US$ 50.000 e US$ 150.000 em negociações para o comprador.

O número mais importante que o avaliador retorna é a lacuna de PSF — a diferença percentual entre o PSF solicitado e o PSF transacionado mediano de 12 meses para unidades comparáveis ​​no empreendimento. Uma diferença de +5% é normal (os vendedores perguntam acima da mediana e negociam para baixo). Uma diferença de +15-20% significa que o vendedor está a fixar preços significativamente acima do que o mercado realmente compensou, quer na expectativa de encontrar um comprador menos informado, quer porque está ancorado numa transacção desatualizada ou atípica. Conhecer essa lacuna antes de fazer uma oferta indica o nível de negociação realista e se vale a pena negociar ou desistir.

Para listagens de aluguel, o avaliador é igualmente poderoso. Os preços solicitados para aluguel em Cingapura são altamente variáveis ​​de acordo com o proprietário - alguns preços de mercado, outros perguntam 20-30% acima do valor do aluguel de unidades semelhantes no mesmo prédio, dependendo de inquilinos que não sabem a tarifa atual. O rendimento bruto que um proprietário está insinuando ao pedir o aluguel em comparação com o que o edifício rendeu historicamente é um sinal direto de se o aluguel é justo. Um proprietário que pede US$ 5.200/mês por um apartamento de 2 quartos em um prédio onde o aluguel médio de 2 quartos é de US$ 4.200 está pedindo um prêmio de 24% sobre o mercado – algo que é óbvio na produção do avaliador, mas invisível para um inquilino que vê apenas a listagem e não o histórico de transações. Um vendedor que afirma que sua unidade do andar 28 exige um prêmio de PSF de 20% sobre unidades similares de andar baixo pode ser verificado em relação ao que os dados do prêmio do andar realmente mostram para esse empreendimento. Em muitos casos, os vendedores sobrestimam o prémio dos seus comandos mínimos específicos em relação ao que o mercado pagou. Use o Listing Evaluator antes de cada visualização – leva 30 segundos e fornece uma posição baseada em dados antes de iniciar qualquer negociação de preço. Combine-o com o Floor Premium Insight para a curva mínima em nível de distrito e a Calculadora de hipoteca para o custo total do financiamento pelo preço pedido.