Valor do terreno Calculadora

Estimador de valor de terreno

Estimar o valor do componente terreno de uma propriedade fundiária

Área Bruta (ABP) -
Valor estimado do edifício -
Valor estimado do terreno -
Valor do terreno por m² (terreno) -
Terreno como% do preço -
Fator de Ajuste de Locação -

Estimando o valor do terreno para propriedades fundiárias

Principais conclusões

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

O que isso faz

Estime o componente de valor do terreno de uma propriedade fundiária usando proporção de lote, GFA e transações de terreno comparáveis. Entenda quanto você está pagando pelo terreno versus pelo edifício - essencial para decisões de A&A e reconstrução.

Você pode encontrar esta calculadora na guia Calculadoras no ShiokNest. Ele atualiza os resultados instantaneamente conforme você ajusta as entradas — sem espera, sem recarregamento de página.

Por que é importante

O valor da terra é a base de todas as decisões de desenvolvimento em Singapura. Antes de um promotor concorrer a um concurso em bloco ou à venda de terrenos governamentais (GLS), deve estimar o valor residual do terreno – o preço máximo que pode pagar pelo terreno e ainda assim atingir uma margem de lucro alvo. Este cálculo do valor residual do terreno é o que determina se uma venda coletiva será bem-sucedida, se uma oferta GLS é competitiva e se sua expectativa de preço em bloco é realista.

O número mais importante que esta calculadora revela é o valor residual do terreno por metro quadrado de terreno - a métrica padrão que os desenvolvedores e avaliadores usam para comparar as ofertas de terrenos. Se o valor residual do terreno de um local for $ 1.200 psf ppr (proporção por metro quadrado por lote), um desenvolvedor pode pagar até $ 1.200 × área bruta total pelo terreno e ainda assim atingir o retorno desejado. É pouco provável que os preços de reserva de venda colectiva que excedam significativamente o valor residual da terra atraiam propostas. Os preços de reserva que sejam iguais ou inferiores ao valor residual da terra atrairão licitações competitivas.

O erro mais comum que os membros do comité em bloco cometem é estabelecer preços de reserva com base nas aspirações (quanto cada proprietário quer) em vez da economia do desenvolvimento (quanto um promotor pode pagar). Um preço de reserva 30% acima do valor residual do terreno quase certamente não atrairá qualquer interesse dos promotores, resultando numa tentativa de venda desperdiçada sem resultado. A calculadora permite uma verificação de baixo para cima: comece pelo preço de venda estimado, deduza os custos de desenvolvimento e o lucro e chegue ao custo máximo suportável do terreno. Em seguida, compare com o preço de reserva proposto.

Use esta calculadora junto com a Calculadora de dissociação de propriedades e a Calculadora de receitas em dinheiro para avaliar se uma venda em bloco ou individual oferece um melhor resultado financeiro.

Como funciona

  • Navegar até Calculadoras — Clique na guia "Calculadoras" na barra de navegação do ShiokNest. Todas as 47 calculadoras são agrupadas por finalidade para fácil acesso.
  • Selecione a calculadora — Escolha "Como estimar o valor do terreno" na lista de calculadoras. Você verá os valores padrão já carregados para que possa explorar imediatamente.
  • ️ Insira seus valores — Substitua os padrões por seus próprios números. Os campos principais são:
  • Revise os resultados — A calculadora é atualizada instantaneamente conforme você altera qualquer entrada. Os principais resultados são exibidos em cartões e gráficos de KPI que são atualizados conforme você ajusta as entradas.
  • Executar cenários hipotéticos — É aqui que reside o verdadeiro poder. Altere uma variável de cada vez para ver seu impacto. Por exemplo, tente aumentar a taxa de juros em 1% ou estender o período de detenção em 5 anos. Observe como os resultados mudam.
  • Compare e decida — Execute 2 a 3 cenários diferentes e observe os resultados. Isso lhe dá uma série de resultados nos quais basear sua decisão, em vez de depender de uma única projeção.

Exemplos

Local de venda coletiva D19: estimativa do valor residual da terra a partir da economia do desenvolvedor

Entradas
Área do site
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Preço estimado de novo lançamento
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Custo de construção
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Margem do desenvolvedor
18% on GDV
Resultados
GDV (Valor Bruto de Desenvolvimento)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Construção + honorários profissionais
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Lucro do desenvolvedor (18%)
$31,752,000
Valor residual da terra
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

Como ler isso: O valor residual do terreno é de US$ 92,6 milhões – ou US$ 1.103 psf ppr. Isso significa que o preço de reserva em bloco deve ser fixado em US$ 92,6 milhões ou menos para atrair o interesse dos desenvolvedores. Se as 28 unidades do empreendimento pedirem coletivamente US$ 100 milhões (o frequentemente citado “cada um de nós quer US$ X”), o pedido será 8% acima do valor residual do terreno. Um desenvolvedor que paga US$ 100 milhões com margem de 18% exige que o novo preço de lançamento seja de US$ 2.270 psf – o que pode ou não ser viável nesse submercado. A calculadora mostra se o preço de reserva é apoiado pelos fundamentos do mercado ou é aspiracional.

Comparando dois locais: por que o mesmo GFA fornece valores de terrenos diferentes

Entradas
Local A — D10 prime
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Local B - D23 fora do centro
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
Custo de construção ambos
$480 psf (similar specification)
Margem do desenvolvedor ambos
17%
Resultados
Valor residual do terreno do local A
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Valor do terreno residual do local B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Diferença de valor do terreno
$69,720,000 — 193% more for prime location
Motorista principal
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

Como ler isso: Dois locais de tamanho, proporção de lote e custo de construção idênticos produzem valores de terreno que diferem em 193% – impulsionados inteiramente pelo preço de venda esperado por metro quadrado. Isto ilustra por que o valor do terreno é específico do local: os custos de construção são amplamente comparáveis ​​em Singapura, mas o GDV por pé quadrado varia dramaticamente. Um site D10 pode suportar o preço do terreno de $ 1.765 psf ppr porque os compradores pagarão $ 3.500 psf pelos novos apartamentos. Um site D23 só pode suportar $ 603 psf ppr porque o mercado não pagará mais de $ 1.900 psf pelo mesmo pé quadrado de apartamento. Os membros do comitê em bloco frequentemente comparam valores de terrenos em locais muito diferentes – esta calculadora deixa claro por que essas comparações não têm sentido.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Use suposições realistas — A valorização dos condomínios em Cingapura tem historicamente sido em média de 2 a 4% ao ano. Evite projeções excessivamente otimistas. Em caso de dúvida, use 3% como base.

Armadilhas Comuns

  • Definir o preço de reserva sem verificação econômica do desenvolvedor — O modo de falha em bloco mais comum é um preço de reserva definido pelos proprietários com base no lucro desejado, e não no que o desenvolvedor pode pagar. Sempre derive o preço de reserva da análise do valor residual da terra e, em seguida, adicione um buffer de negociação de 5 a 10% – e não o contrário.
  • Ignorando a Taxa de Desenvolvimento para tabelas DC — Se o site puder ser desenvolvido em uma intensidade maior do que o uso atual, os desenvolvedores deverão pagar a Taxa de Desenvolvimento para completar a proporção de lote mais alta. Este CD (que pode ser de US$ 50 a US$ 150 psf ppr) reduz o valor residual do terreno disponível para a venda em bloco. Use a calculadora DC da URA para estimar a cobrança antes de definir o preço da proposta.
  • Uso de premissas de GDV do ciclo de pico — A estimativa de GDV (preços de venda esperados do novo empreendimento) deve refletir condições de mercado realistas, e não suposições de pico. Uma estimativa do valor do terreno baseada no preço de venda de US$ 2.500 psf para novos condomínios em um mercado onde projetos comparáveis ​​são vendidos a US$ 2.000 psf produzirá um valor de terreno inflacionado que nenhum desenvolvedor irá subscrever.

Perguntas frequentes

Meus dados estão salvos?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nada é armazenado em nossos servidores ou compartilhado com terceiros.
O que é "psf ppr" e por que é usado?
"Psf ppr" significa "proporção por metro quadrado por lote" - é a unidade padrão de preço de terreno em Cingapura que normaliza para diferentes proporções de lote. Um terreno com área de lote de 10.000 pés quadrados e proporção de lote de 3,0 tem 30.000 pés quadrados de GFA edificável. Se o terreno vale $ 36 milhões, o valor do terreno é $ 36 milhões ÷ 30.000 pés quadrados = $ 1.200 psf ppr. Isto permite a comparação direta entre locais de diferentes tamanhos e intensidades.
Posso salvar meus resultados?
Faça login para salvar cenários em seu painel ou use o botão de compartilhamento para copiar um URL que codifica suas entradas.
Qual custo de construção devo usar?
O custo de construção para empreendimentos residenciais em Cingapura normalmente varia de US$ 350 a US$ 600 psf de GFA, dependendo da especificação (básico versus premium), altura do edifício e preços atuais de licitação do BCA. Condomínios de arranha-céus (>30 andares) custam mais por metro quadrado do que os de arranha-céus devido a requisitos estruturais. Adicione honorários profissionais (10–15% da construção) e contingência (5%) para chegar ao custo total de desenvolvimento. O BCA publica dados trimestrais de custos de construção que podem ser usados ​​como verificação cruzada.

Recursos relacionados

Artigo Como comparar o investimento em terrenos e em condomínios Artigo Como calcular o imposto de selo de propriedade fundiária Artigo Como comparar condomínios de novo lançamento e revenda Artigo Como verificar a elegibilidade do CE Artigo Como calcular a taxa de revenda de HDB Calculadora Como comparar o investimento em terrenos e em condomínios
Isenção de responsabilidade: Os números mostrados são estimativas apenas para fins de planejamento. Taxas, regras e subsídios mudam frequentemente – verifique com seu banco, HDB ou um consultor financeiro licenciado antes de agir.