Assistente de hipoteca Calculadora

Assistente de compra de propriedade

Guia passo a passo para entender os custos e a elegibilidade de compra de seu imóvel.

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Etapa 1: seu perfil

Assistente passo a passo de preparação para compra

Principais conclusões

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

O que isso faz

Responda a algumas perguntas simples sobre sua renda, apetite ao risco e planos imobiliários e obtenha uma recomendação de hipoteca personalizada. O assistente analisa TDSR, MSR, LTV e sensibilidade à taxa para sugerir a estrutura de empréstimo ideal para sua situação.

Você pode encontrar esta calculadora na guia Calculadoras no ShiokNest. Ele atualiza os resultados instantaneamente conforme você ajusta as entradas — sem espera, sem recarregamento de página.

Por que é importante

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Como funciona

  • Navegar até Calculadoras — Clique na guia "Calculadoras" na barra de navegação do ShiokNest. Todas as 47 calculadoras são agrupadas por finalidade para fácil acesso.
  • Selecione a calculadora — Escolha "Como usar o recomendador de hipoteca" na lista de calculadoras. Você verá os valores padrão já carregados para que possa explorar imediatamente.
  • ️ Insira seus valores — Substitua os padrões por seus próprios números. Os campos principais são:
  • Revise os resultados — A calculadora é atualizada instantaneamente conforme você altera qualquer entrada. Os principais resultados são exibidos em cartões e gráficos de KPI que são atualizados conforme você ajusta as entradas.
  • Executar cenários hipotéticos — É aqui que reside o verdadeiro poder. Altere uma variável de cada vez para ver seu impacto. Por exemplo, tente aumentar a taxa de juros em 1% ou estender o período de detenção em 5 anos. Observe como os resultados mudam.
  • Compare e decida — Execute 2 a 3 cenários diferentes e observe os resultados. Isso lhe dá uma série de resultados nos quais basear sua decisão, em vez de depender de uma única projeção.

Exemplos

Comprador SC pela primeira vez: condomínio privado de US$ 1,5 milhão

Entradas
Perfil do comprador
Singapore Citizen, 1st property
Preço de compra
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Renda Mensal
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Dinheiro
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Resultados
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Empréstimo máximo (75% LTV)
$1,125,000
Total de dinheiro necessário
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

Como ler isso: Para um cidadão de Cingapura que compra um condomínio privado pela primeira vez, os números parecem administráveis. O ABSD é zero, o BSD é de US$ 44.600 em uma compra de US$ 1,5 milhão (calculado na escala BSD escalonada) e o empréstimo máximo com 75% de LTV é de US$ 1.125.000. O pagamento inicial restante de US$ 375.000 pode vir do CPF OA (até US$ 200.000 disponíveis) e dinheiro, restando US$ 175.000 para serem financiados em dinheiro. Combinado com o componente obrigatório de 5% em dinheiro (US$ 75.000) e BSD (US$ 44.600) e honorários advocatícios (~US$ 5.000), o desembolso de dinheiro vivo é de aproximadamente US$ 94.600 – bem dentro dos US$ 150.000 em dinheiro disponíveis. O reembolso mensal de 3,5% ao longo de 25 anos sobre 1.125.000 dólares é de aproximadamente 5.618 dólares, representando 56% do rendimento bruto, o que corresponde ao limite máximo do TDSR. Este comprador qualifica-se, mas quase não tem qualquer reserva financeira se as taxas de juro subirem; uma renda de US$ 10.000/mês com US$ 375 em espaço mensal de TDSR é escassa.

SC Upgrader: Vendendo HDB para comprar uma segunda propriedade privada

Entradas
Perfil do comprador
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Preço de compra
$1,800,000 (freehold condo)
Renda Mensal
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Dinheiro
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Resultados
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Empréstimo máximo (45% LTV)
$810,000
Total de dinheiro necessário na conclusão
$504,600 (before HDB sale proceeds)

Como ler isso: Este cenário ilustra a armadilha da atualização em que muitos cingapurianos caem. O ABSD de 20% em uma segunda propriedade é de $ 360.000 – devido em até 14 dias após o exercício do OTP – e deve ser pago em dinheiro (não em CPF). O comprador tem $ 300.000 em dinheiro, que são $ 60.000 a menos apenas do ABSD, antes de contar o pagamento inicial obrigatório de 5% em dinheiro ($ 90.000), BSD ($ 54.600) e honorários advocatícios. O dinheiro total necessário na conclusão é de aproximadamente US$ 504.600 contra US$ 300.000 disponíveis – um déficit de US$ 204.600. A solução padrão é vender o HDB primeiro (ou simultaneamente), mas o momento entre a venda do HDB e a conclusão do condomínio deve ser coordenado cuidadosamente, uma vez que o ABSD ainda vence na data da compra, independentemente de o HDB ter sido vendido. A remissão ABSD para atualizadores (venda de HDB dentro de 6 meses após a compra do condomínio) resolve parcialmente isso – este assistente sinaliza essa opção e orienta você a confirmar a elegibilidade com o IRAS.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Use suposições realistas — A valorização dos condomínios em Cingapura tem historicamente sido em média de 2 a 4% ao ano. Evite projeções excessivamente otimistas. Em caso de dúvida, use 3% como base.

Armadilhas Comuns

  • Fazer uma oferta antes de executar o assistente. A taxa de opção de 1% em uma propriedade de US$ 1,5 milhão é de US$ 15.000 – não reembolsável se você não conseguir concluir. Muitos compradores pagam a opção e depois descobrem durante a devida diligência que o ABSD torna a transação inacessível ou que o TDSR é violado quando o banco avalia formalmente o seu rendimento. O assistente leva menos de três minutos e revela qualquer obstáculo antes de você comprometer um único dólar.
  • Esquecer que os juros acumulados do CPF reduz o produto líquido da venda. Quando você usa o CPF OA para seu pagamento inicial e parcelas mensais, o Conselho do CPF cobra juros acumulados de 2,5% ao ano sobre o valor sacado. Você deve reembolsar o principal mais todos os juros acumulados quando vender. Sobre US$ 200.000 de CPF usados ​​ao longo de 10 anos, os juros acumulados são de aproximadamente US$ 56.000 – o que significa que o dinheiro real em caixa da venda é US$ 56.000 menor do que você poderia esperar. O assistente contabiliza isso na estimativa de receitas líquidas.
  • Supondo que o mesmo LTV se aplique a segundas e terceiras propriedades. Para uma primeira propriedade privada, o LTV é de até 75%. Para um segundo empréstimo habitacional pendente, o LTV cai para 45%. Para um terceiro empréstimo ou subsequente, é de 35%. Isso significa que a contribuição necessária em dinheiro e CPF aumenta drasticamente: a atualização de um condomínio HDB para um condomínio de US$ 2 milhões e ainda manter o empréstimo HDB requer uma contribuição inicial de 55% (US$ 1,1 milhão de fundos próprios), e não os 25% que a maioria dos compradores assume. O assistente calcula o nível de LTV correto com base na contagem de empréstimos existente.

Perguntas frequentes

Meus dados estão salvos?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nada que você insere – renda, poupança, contagem de propriedades ou quaisquer outros dados pessoais – é transmitido para nossos servidores ou armazenado em qualquer lugar. Você pode fechar a guia e suas entradas serão apagadas.
O que é ABSD e quanto vou pagar?
O Imposto de Selo do Comprador Adicional (ABSD) é uma sobretaxa além do Imposto de Selo do Comprador (BSD), aplicado com base no seu status de residência e em quantas propriedades você já possui. A partir de 2024: Os cidadãos de Singapura pagam 0% na primeira propriedade, 20% na segunda, 30% na terceira e além. Os PRs pagam 5% no primeiro, 30% no segundo e além. Os estrangeiros pagam 60% em qualquer compra. Essas taxas são definidas pelo IRAS e estão sujeitas a alterações – o assistente usa as taxas publicadas atualmente.
O que é o TDSR e como ele limita meu empréstimo?
O Índice de Serviço da Dívida Total (TDSR) limita todos os pagamentos mensais da dívida – incluindo sua nova hipoteca, empréstimos para automóveis, pagamentos mínimos de cartão de crédito e quaisquer outras obrigações de parcelamento – em 55% da renda mensal bruta. Para um comprador que ganha $ 10.000 por mês, o serviço máximo da dívida total é de $ 5.500. Se você tiver um empréstimo para comprar um carro de US$ 800/mês, apenas US$ 4.700 estarão disponíveis para o reembolso da hipoteca, que a 3,5% ao longo de 25 anos suporta um empréstimo máximo de aproximadamente US$ 884.000. O TDSR é avaliado pelo seu banco no momento do pedido formal de empréstimo, utilizando uma taxa de teste de esforço de pelo menos 4%.
Posso usar o CPF para pagar a entrada de um imóvel particular?
Sim, mas com uma restrição importante: para um imóvel privado, o mínimo de 5% do preço de compra deve ser pago em dinheiro — o CPF não pode substituir esse componente em dinheiro. O restante da entrada (até 20% para o primeiro imóvel, mais para os subsequentes) pode vir do seu CPF da Conta Ordinária. A utilização do CPF também está sujeita ao Limite de Avaliação (VL) e Limite de Saque (WL): você pode usar o CPF até o VL (preço de compra ou avaliação, o que for menor) e além disso até o WL (120% do VL) para imóveis arrendados de 99 anos com aluguel restante suficiente.
Como o assistente lida com a remissão ABSD do atualizador HDB?
Cidadãos de Cingapura que possuem um HDB e compram uma propriedade privada são responsáveis ​​por 20% de ABSD adiantado. No entanto, se venderem seu HDB dentro de 6 meses da compra da propriedade privada (ou da data da Autorização de Ocupação Temporária para novos lançamentos, o que ocorrer depois), eles terão direito à remissão do ABSD – essencialmente um reembolso de 20%. O assistente sinaliza esta opção de remissão quando o seu perfil é um cidadão de Singapura com exatamente um HDB existente. Observe que você ainda deve ter dinheiro para pagar o ABSD no momento da compra; a remissão é reivindicada posteriormente. Verifique sua elegibilidade específica com o IRAS antes de confiar nela em seu plano financeiro.

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Isenção de responsabilidade: Os números mostrados são estimativas apenas para fins de planejamento. Taxas, regras e subsídios mudam frequentemente – verifique com seu banco, HDB ou um consultor financeiro licenciado antes de agir.