Pontuação de rentabilidade

O insight Profitability Score classifica os empreendimentos pela proporção de transações de revenda recentes que foram lucrativas — especificamente, a porcentagem de transações de subvenda e revenda nos últimos cinco anos em que o vendedor obteve um ganho (preço de venda maior que o preço de compra original). A pontuação também incorpora o quantum médio do lucro (o ganho típico em dólares por transação lucrativa), o período médio de manutenção antes da revenda e a taxa de ganho anualizada. Os empreendimentos são classificados em uma tabela classificativa, da maior para a menor pontuação de lucratividade, com filtros por distrito, segmento e tipo de posse. Cada cartão de desenvolvimento mostra a taxa de transação lucrativa, o ganho médio e a pontuação atual.

Você pode encontrar esse insight no ShiokNest na guia Insights. Os dados da transação subjacente são provenientes de advertências de subvenda e revenda da URA, que capturam a transação de compra e revenda de unidades correspondentes. O conjunto de dados cobre a janela contínua de 5 anos de transações de revenda concluídas. Os desenvolvimentos com menos de 10 transações qualificadas correspondidas na janela são marcados como “dados insuficientes”, em vez de receberem uma pontuação potencialmente enganosa com base em poucos comparáveis. Esse insight é uma das quatro subpontuações da pontuação ShiokNest.

O rendimento bruto e a valorização do papel são métricas de investimento padrão - mas não informam se os vendedores reais de um determinado empreendimento obtiveram lucros após contabilizar os custos de manutenção, o imposto de selo e as taxas de transação. A Pontuação de Lucratividade supera essas limitações fazendo uma pergunta mais simples: que porcentagem de pessoas que compraram e depois venderam esse empreendimento ganharam dinheiro? Isto mede o resultado alcançado em vez do resultado modelado, tornando-se uma verificação da qualidade do investimento. Um empreendimento com uma taxa de lucratividade de 88% significa que 88 em cada 100 vendedores que venderam nos últimos 5 anos obtiveram um ganho nominal em suas compras — um forte sinal de suporte consistente à demanda nos níveis de preço de aquisição ou acima deles.

O número mais importante nesta página é o quantum de lucro médio por transação. Um empreendimento em que 85% dos vendedores obtiveram lucro, mas o ganho médio é de 32 000 dólares, está a proporcionar uma modesta valorização do capital em relação aos custos de transação (BSD, ABSD, honorários de agentes e honorários advocatícios totalizam entre 30 000 e 80 000 dólares numa típica transação de propriedade privada). Um desenvolvimento em que 78% dos vendedores obtiveram lucro, mas o ganho médio é de 190.000 dólares, está a proporcionar retornos de capital significativos, mesmo após fricção nos custos de transação. A elevada taxa de rentabilidade por si só não garante um bom investimento — o quantum é importante.

A taxa de ganho anualizada é a métrica mais comparável entre empreendimentos com diferentes períodos de detenção. Um ganho de US$ 200.000 em 12 anos representa um retorno anualizado de 1,7% em uma compra de US$ 1 milhão – abaixo da taxa CPF OA. Um ganho de US$ 200.000 em 4 anos representa um retorno anualizado de 4,7% – competitivo. Desenvolvimentos em que o ganho médio é elevado, mas o período de detenção médio também é longo, podem estar a proporcionar retornos anualizados mais baixos do que parecem à primeira vista. A pontuação normaliza para o período de manutenção, para que você possa comparar a qualidade do investimento entre empreendimentos com diferentes comportamentos típicos do vendedor.

Para compradores que avaliam se devem entrar em um empreendimento específico, a taxa de lucratividade fornece uma taxa básica histórica para "com que frequência os compradores aqui ganham dinheiro?" Não é uma garantia de desempenho futuro, mas um empreendimento com uma taxa de rentabilidade de 25% (75% dos vendedores tiveram prejuízo) nos últimos 5 anos justifica uma investigação séria sobre o porquê - excesso de oferta, declínio da procura dos inquilinos, aceleração da decadência do arrendamento ou problemas estruturais com o empreendimento. Use-o juntamente com o Holding Returns Insight para obter um perfil de retorno estratificado em tempo integral por ano de compra e a Calculadora de fluxo de caixa para modelar retornos líquidos de custos.