Empréstimos HDB Calculadora

Empréstimo HDB vs Empréstimo Bancário

Compare o empréstimo concessional do HDB com o empréstimo bancário para a compra do seu apartamento.

HDB Mensal -
Banco Mensal -
Juros totais do HDB -
Juros totais do banco -
Poupança -

Empréstimo Concessionário HDB vs Empréstimo Bancário

Principais conclusões

  • HDB loan rate is 0.1% above CPF OA rate — currently 2.6%. It cannot rise beyond CPF OA + 0.1%, making it a natural rate ceiling for buyers who fear SORA volatility.
  • Bank loans require a 20% down payment (5% cash + 15% CPF), HDB loans require only 10% (any combination of cash/CPF) — HDB loan preserves significantly more CPF savings at purchase.
  • Once you take a bank loan, you cannot switch back to an HDB loan — the choice is irreversible. If you take HDB loan first, you can refinance to a bank loan later.
  • HDB loan LTV is 80% (vs 75% for bank loans on private), but for HDB flats with short lease (under 60 years remaining), LTV is reduced — check the flat's remaining lease before assuming 80% LTV.
  • Bank loan rate lock-in periods (1–3 years) mean you face refinancing costs or penalty rate resets — factor in $2,000–$3,500 in legal/valuation fees per refinancing cycle.

O que isso faz

Você deveria tomar um empréstimo HDB a 2,6% ou um empréstimo bancário a uma taxa mais baixa? Compare juros totais, pagamentos mensais, limites de LTV e flexibilidade lado a lado. Considere o uso de CPF, penalidades de pré-pagamento e risco de taxa para uma decisão baseada em dados.

Você pode encontrar esta calculadora na guia Calculadoras no ShiokNest. Ele atualiza os resultados instantaneamente conforme você ajusta as entradas — sem espera, sem recarregamento de página.

Por que é importante

The choice between an HDB Concessionary Loan and a bank loan is one of the most consequential financing decisions an HDB buyer makes — and one of the least understood. HDB loan rate is pegged at 0.1% above CPF OA rate (currently 2.6%), while bank loans fluctuate with SORA. When SORA is low, bank loans appear cheaper. When SORA rises, the HDB loan — which cannot exceed 2.6% — becomes the cost-effective option. The correct comparison depends on where rates are heading over your loan tenure, not just where they are today.

The single most important number this calculator reveals is the total interest cost differential over your full loan tenure. A $400,000 HDB loan at 2.6% over 25 years costs $134,800 in total interest. The same loan at a bank rate of 3.5% costs $193,200 — a $58,400 difference. But at 2.5% (a competitive bank rate in a low SORA environment), the bank loan costs only $126,100 — $8,700 less than HDB. The total interest comparison over the full tenure, not the monthly payment comparison, is the correct decision framework.

The most common mistake buyers make is focusing only on the current monthly repayment difference. Bank loans may be $100–$200 cheaper per month at current rates — but carry refinancing risk, rate reset risk, and potentially higher lock-in penalties. HDB loans cannot be prepaid without penalty for 1 year, but offer full flexibility after that. A buyer who takes a bank loan for a $100/month saving and then faces a SORA spike of 2% may find their monthly repayment increases by $400 — erasing years of savings in a single rate cycle.

Use this calculator alongside the Mortgage Calculator and the Affordability Stress Test to pressure-test your HDB loan decision against rate scenarios.

Como funciona

  • Navegar até Calculadoras — Clique na guia "Calculadoras" na barra de navegação do ShiokNest. Todas as 47 calculadoras são agrupadas por finalidade para fácil acesso.
  • Selecione a calculadora - Escolha "Como comparar um empréstimo HDB com um empréstimo bancário" na lista de calculadoras. Você verá os valores padrão já carregados para que possa explorar imediatamente.
  • ️ Insira seus valores — Substitua os padrões por seus próprios números. Os campos principais são:
  • Revise os resultados — A calculadora é atualizada instantaneamente conforme você altera qualquer entrada. Os principais resultados são exibidos em cartões e gráficos de KPI que são atualizados conforme você ajusta as entradas.
  • Executar cenários hipotéticos — É aqui que reside o verdadeiro poder. Altere uma variável de cada vez para ver seu impacto. Por exemplo, tente aumentar a taxa de juros em 1% ou estender o período de detenção em 5 anos. Observe como os resultados mudam.
  • Compare e decida — Execute 2 a 3 cenários diferentes e observe os resultados. Isso lhe dá uma série de resultados nos quais basear sua decisão, em vez de depender de uma única projeção.

Exemplos

Revenda HDB de US$ 500.000: comparação do custo total de juros em 25 anos

Entradas
Preço fixo
$500,000
Empréstimo HDB
$400,000 (80% LTV) at 2.6%, 25yr
Empréstimo bancário (taxa atual)
$375,000 (75% LTV) at 3.0%, 25yr
Empréstimo bancário (estressado +1,5%)
Same loan at 4.5%, 25yr
Resultados
Empréstimo HDB mensal
$1,812/month | Total interest: $143,600
Empréstimo bancário a 3,0% ao mês
$1,780/month | Total interest: $159,000
Empréstimo bancário a 4,5% ao mês
$2,084/month | Total interest: $250,200
Custo extra de entrada (empréstimo bancário)
$25,000 more upfront (75% LTV vs 80%)

Como ler isso: À taxa bancária atual de 3,0%, o empréstimo bancário custa US$ 15.400 MAIS em juros totais do que o empréstimo HDB, apesar do pagamento mensal mais baixo nos primeiros anos. O pagamento mensal mais baixo reflete o empréstimo menor (US$ 375 mil contra US$ 400 mil devido à diferença de LTV) – não uma taxa mais barata. Se as taxas subirem para 4,5%, os juros totais do empréstimo bancário excederão o empréstimo HDB em US$ 106.600. O empréstimo HDB não exige dinheiro extra para o pagamento inicial maior - ele aceita 10% em qualquer combinação de dinheiro e CPF vs empréstimo bancário 5% em dinheiro + 15% de exigência de CPF. Para compradores com poupanças de dinheiro limitadas, a flexibilidade do empréstimo HDB na composição do pagamento inicial é muitas vezes o factor decisivo, independentemente da comparação das taxas.

Empréstimo bancário com taxas recordes: quando é que supera o empréstimo HDB?

Entradas
Preço fixo
$450,000
Empréstimo HDB
$360,000 at 2.6%, 25yr
Cenário de empréstimo bancário
$337,500 at 1.8% (SORA 0.8% + spread 1%), 25yr
Suposição de refinanciamento
Refinance every 2yr at $2,500/cycle
Resultados
Juros totais do empréstimo HDB (25 anos)
$129,200
Juros totais do empréstimo bancário em 1,8%
$83,400
Custos de refinanciamento de empréstimos bancários (12 ciclos em 25 anos)
$30,000
Poupança líquida versus empréstimo HDB (se as taxas permanecerem em 1,8%)
$15,800 — only if rates remain low throughout

Como ler isso: A uma taxa bancária de 1,8%, o empréstimo bancário economiza US$ 45.800 em juros em comparação ao empréstimo HDB. Mas uma vez deduzidos os custos de refinanciamento (30.000 dólares em 12 ciclos), a poupança líquida é de apenas 15.800 dólares – assumindo que as taxas se mantêm em 1,8% durante 25 anos, o que Singapura viu entre 2010-2021, mas não desde então. Se as taxas subirem para 2,6% em qualquer momento (correspondendo à taxa de empréstimo do HDB), o empréstimo bancário perde a sua vantagem. A calculadora mostra este cruzamento explicitamente: o empréstimo bancário só ganha se a taxa combinada ao longo dos 25 anos permanecer abaixo de 2,4% (para cobrir custos de refinanciamento). Historicamente, isto tem acontecido em períodos prolongados de taxas baixas – mas o ciclo de taxas de 2022-2023 demonstrou a rapidez com que isso muda.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Use suposições realistas — A valorização dos condomínios em Cingapura tem historicamente sido em média de 2 a 4% ao ano. Evite projeções excessivamente otimistas. Em caso de dúvida, use 3% como base.

Armadilhas Comuns

  • Comparar as taxas atuais sem testar as taxas futuras — Os empréstimos bancários parecem mais baratos quando o SORA é baixo. Mas Singapura viu as taxas indexadas ao SORA subirem de 1,5% para 4,5% entre 2021 e 2023. Faça sempre a comparação a uma taxa stressada de +2% para ver se o empréstimo bancário ainda vence.
  • Ignorando a diferença de entrada — O empréstimo HDB exige 10% de entrada versus 20% para empréstimo bancário. Para um apartamento de $ 600.000, isso equivale a $ 60 mil versus $ 120 mil exigidos antecipadamente. Os US$ 60 mil extras restantes no CPF na compra rendem 2,5% a.a. - leve em consideração esse custo de oportunidade na comparação.
  • Esquecer que a mudança é unidirecional — Você pode mudar do empréstimo HDB para o empréstimo bancário a qualquer momento após 1 ano. Mas depois de mudar para um empréstimo bancário, você não poderá retornar ao empréstimo HDB. Não tome um empréstimo bancário apenas para obter uma vantagem na taxa atual se desejar proteção de empréstimo HDB posteriormente.

Perguntas frequentes

Meus dados estão salvos?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nada é armazenado em nossos servidores ou compartilhado com terceiros.
Qual é a atual taxa de juros do empréstimo HDB?
A taxa do Empréstimo Concessionário HDB está fixada em 0,1% acima da taxa de juros do CPF OA. A alíquota do CPF OA é de 2,5% a.a. (em abril de 2026), tornando a taxa de empréstimo do HDB de 2,6% a.a. A alíquota é revisada trimestralmente e está estável em 2,6% há muitos anos, mas pode mudar se o conselho do CPF ajustar a alíquota OA. Verifique o site do HDB para obter a taxa mais atual.
Posso salvar meus resultados?
Faça login para salvar cenários em seu painel ou use o botão de compartilhamento para copiar um URL que codifica suas entradas.
Posso mudar de empréstimo HDB para empréstimo bancário?
Sim – você pode refinanciar um empréstimo HDB para um empréstimo bancário a qualquer momento após o primeiro ano. Você precisará de uma nova avaliação de propriedade (US$ 300 a US$ 500), honorários advocatícios (US$ 1.500 a US$ 2.500) e o processamento do empréstimo do banco. O HDB não cobra multa por reembolso antecipado após 1 ano. No entanto, depois de refinanciar para um empréstimo bancário, você não poderá voltar para o Empréstimo Concessionário HDB – a opção desapareceu permanentemente.
Tomar empréstimo bancário afeta o uso do meu CPF?
Sim. Os empréstimos bancários exigem um pagamento inicial mínimo de 5% em dinheiro e permitem até 75% de LTV (vs empréstimo HDB com 80% de LTV). Os 20% restantes de entrada podem vir do CPF OA. No entanto, com um empréstimo menor de um banco (75% vs 80%), você saca mais CPF na compra – reduzindo as economias de CPF disponíveis para aposentadoria ou futuras compras de imóveis.

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Isenção de responsabilidade: Os números mostrados são estimativas apenas para fins de planejamento. Taxas, regras e subsídios mudam frequentemente – verifique com seu banco, HDB ou um consultor financeiro licenciado antes de agir.