O risco de redução do arrendamento é o risco mais sistematicamente subvalorizado no investimento imobiliário em Singapura. Uma propriedade arrendada de 99 anos comprada com 60 anos restantes vale aproximadamente 80-85% de uma propriedade perfeita equivalente no mesmo local ao preço de mercado atual - mas esse desconto aumentará para aproximadamente 50-60% da propriedade perfeita quando restarem 40 anos, e abaixo de 30% quando restarem 30 anos. A natureza agravada deste desconto significa que os compradores que compram um arrendamento de 60 anos acreditando que estão a obter um desconto de 15-20% para a propriedade perfeita estão, na realidade, a aceitar um desconto que crescerá substancialmente ao longo do seu período de detenção. O gráfico de redução do arrendamento torna essa trajetória futura visível antecipadamente.
A percepção mais importante deste gráfico é que o desconto empírico do mercado não segue uma curva suave e previsível. Em vez disso, tem duas zonas de aceleração. A primeira ocorre cerca de 70 anos antes do final, quando os bancos começam a aplicar margens de avaliação às avaliações ao abrigo das directrizes hipotecárias do MAS – reduzindo o LTV para os compradores, o que reduz o grupo de compradores elegíveis e comprime os preços. O segundo ocorre cerca de 40 anos restantes, quando as tabelas de descontos de arrendamento do SLA entram em vigor de forma mais agressiva e os atualizadores HDB (o maior grupo de compradores para propriedades de médio porte) perdem a elegibilidade para financiamento do CPF, a menos que o arrendamento restante cubra o comprador mais jovem com 95 anos de idade. Esses efeitos de limite são visíveis no gráfico como dobras na curva de desconto em ~70 anos e ~40 anos de arrendamento restante. Um empreendimento arrendado de 99 anos construído em 1990 tem 63 anos restantes em 2026 – ainda acima da primeira zona de aceleração. Um empreendimento construído em 1983 tem 56 anos restantes – aproximando-se do primeiro limite de aceleração de descontos. Os proprietários que planejam vender nos próximos 5 a 10 anos estão tomando uma decisão sobre em que lado do limite restante de 70 anos estarão no momento da venda. Ultrapassar o limite de 70 anos durante a propriedade adiciona aproximadamente 5 a 8% de desconto adicional de PSF em relação à venda acima do limite - uma soma material em uma propriedade de mais de US$ 1 milhão.
Para os compradores, o gráfico de redução do arrendamento responde diretamente "quanto desconto devo obter por este arrendamento versus propriedade perfeita equivalente?" Se o mercado está actualmente a fixar o preço dos arrendamentos de 60 anos a 18% abaixo da propriedade perfeita, e a média empírica de longo prazo é de 22%, os arrendamentos são relativamente caros em comparação com o seu desconto histórico – a propriedade perfeita oferece um valor relativamente melhor nesse momento. Quando o desconto aumenta para 25-28% (como aconteceu com as medidas de arrefecimento pós-2013, quando o sentimento de arrendamento enfraqueceu), comprar um arrendamento com um desconto maior do que a média em relação à propriedade perfeita pode representar um valor táctico. Use-o junto com o Insight sobre tendências de posse e a Calculadora de redução de leasing para modelar o custo de manutenção da diminuição do arrendamento durante o período de manutenção esperado.