Retornos do período de retenção

O insight Holding Returns analisa os retornos de capital realizados para propriedades residenciais privadas em Cingapura, estratificando as transações com base no ano em que a propriedade foi originalmente comprada. Para cada coorte de ano de compra (por exemplo, "todas as propriedades compradas em 2010"), o gráfico mostra a distribuição dos ganhos nominais anualizados na revenda - mediana, percentil 25 e percentil 75 - para que você possa entender não apenas o resultado médio, mas a distribuição dos resultados das propriedades compradas naquele ano. O eixo horizontal é o ano de compra (de 2000 até o presente) e o eixo vertical é o retorno nominal anualizado. Um filtro permite que você selecione um distrito ou segmento de mercado específico para ver como o perfil de retorno varia de acordo com o local.

Você pode encontrar esse insight no ShiokNest na guia Insights. Os dados são provenientes de pares combinados de advertências de compra e revenda de URA – apenas as transações em que a compra original e a revenda subsequente são registradas no banco de dados são incluídas, garantindo que os retornos sejam baseados em transações reais de ida e volta, em vez de estimativas modeladas. O conjunto de dados exclui propriedades ainda detidas (ainda não revendidas), o que significa que os anos de compra recentes (2022–2025) terão poucos pontos de dados até que essas propriedades comecem a ser transacionadas no mercado secundário. Esse insight é combinado com a Pontuação de lucratividade para análise em nível de desenvolvimento e com a Calculadora de fluxo de caixa para modelagem de retorno líquido do custo de financiamento.

O insight mais importante dos dados de retornos de holdings é como o momento da compra afeta dramaticamente os resultados. As propriedades compradas em 2009 (mínimo pós-GFC) e revendidas a qualquer momento entre 2012 e 2020 geraram retornos nominais médios anualizados de 8 a 14% — excepcionais por qualquer padrão de classe de ativos. As propriedades compradas no pico de 2011 e revendidas 5 a 7 anos mais tarde proporcionaram retornos médios de 0 a 2% anualizados – pouco acima da inflação depois de contabilizados os custos de transação. O gráfico torna essa sensibilidade do ano de compra visível ao longo de todo o ciclo histórico, para que você possa localizar qualquer ano histórico de compra e entender o que o comprador médio realmente recebeu.

A distribuição de retorno - mostrando as faixas do 25º e 75º percentil - é tão importante quanto a mediana. Um ano de compra em que o retorno médio é de 5%, mas o percentil 25 é de -2%, significa que cerca de 25% dos compradores desse grupo perderam dinheiro em termos reais após os custos. Um ano de compra em que o percentil 25 é de 3% e o percentil 75 é de 9% tem uma distribuição de retorno rigorosa e consistentemente positiva – todo o grupo teve um desempenho razoavelmente bom. A largura da distribuição informa quanta variabilidade de resultados um comprador enfrentou naquele ano, o que é uma medida do risco de todo o mercado naquele período, em vez do risco de seleção individual.

Para os compradores atuais, a aplicação mais útil é calibrar as expectativas para a coorte de entrada de 2024–2026. Dados os atuais níveis de PSF, ABSD e custos de transação, e o ambiente de resfriamento pós-2023, que retorno anualizado um comprador em 2024 precisaria que o mercado entregasse para alcançar um retorno mínimo aceitável? Os dados sobre os retornos de detenção fornecem um contexto histórico: o mercado residencial privado de Singapura proporcionou retornos nominais positivos em cada período de detenção de mais de 5 anos, medido a partir de anos de compra fora do pico. Nos anos de pico de compras (2011, 2013), os detentores de 5 anos muitas vezes mal atingiram o equilíbrio nominal. Estes dados enquadram o actual ponto de entrada - não num pico ao estilo de 2011, mas também não num mínimo de 2009 - e ajudam a definir expectativas de retorno realistas para um horizonte de investimento de 5 a 10 anos.

O filtro distrital revela uma variação regional significativa nos retornos detidos. Os distritos D9/D10/D11 CCR apresentam maior volatilidade de retorno (maior spread entre o percentil 25 e 75), mas retornos medianos mais elevados nos anos de compra. Os distritos OCR D19/D20/D21 apresentam menor volatilidade dos retornos e retornos modestos mais consistentes. Para investidores avessos ao risco que procuram retornos estáveis ​​em vez de um potencial desempenho superior, o perfil de retorno de detenção de OCR proporciona historicamente uma distribuição mais estreita, mesmo que a mediana seja 2–3 pontos percentuais inferior ao CCR de anos de compra equivalentes. Combine com o Insight sobre tendências de posse para entender como os retornos de propriedade de FH versus 99 anos se comparam no mesmo distrito em períodos equivalentes.