Pagamento Progressivo Calculadora

Cronograma de Pagamento Progressivo

Veja o calendário de pagamento progressivo de um imóvel em construção.

Total antes do topo -
Juros totais -
Mensalmente no TOP -
Retirada de empréstimo -
Estágio%QuantiaInteresse

Cronograma de Pagamento Progressivo para Novos Lançamentos

Principais conclusões

  • Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
  • Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
  • The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
  • Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
  • Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.

O que isso faz

Visualize o cronograma de pagamento progressivo dos novos condomínios de lançamento. Veja exatamente quando cada pagamento é devido – desde a taxa de reserva até o CSC – e calcule o custo total dos juros durante a construção. Essencial para o planejamento do fluxo de caixa.

Você pode encontrar esta calculadora na guia Calculadoras no ShiokNest. Ele atualiza os resultados instantaneamente conforme você ajusta as entradas — sem espera, sem recarregamento de página.

Por que é importante

Buying a new launch condominium in Singapore means committing to a property that may not be habitable for 3–5 years. Unlike resale purchases where your full loan repayments begin immediately and are predictable, the Progressive Payment Scheme ties your loan drawdown schedule to 8 construction milestones — each certified by a licensed architect before the developer can call for the next payment. For a $1.5 million purchase with a 75% loan, this means your outstanding loan balance grows from zero to $1.125 million over approximately 36–48 months, with interest charged only on the amount drawn at each stage. The practical result is that your monthly financial obligation doubles or triples between booking and TOP, a cash flow step-change that requires careful planning.

The single most important number this calculator reveals is your total construction-period interest — the cumulative cost you pay while the development is being built and before you can move in or rent out the unit. For a $1.5M purchase at 75% LTV and 3.5% p.a. interest over a 36-month construction period, this figure typically lands between $55,000 and $75,000 depending on how quickly the developer calls each tranche. This is money that generates no return: you are not living in the property, not earning rent, and not building equity through principal repayment. It is pure carry cost, and it needs to be factored into your total acquisition cost alongside stamp duty and legal fees.

The most common mistake new launch buyers make is anchoring on the interest-only monthly payments in the early construction stages. When the foundation tranche is drawn (10% of loan = ~$112,500), your monthly interest is only about $328/month — seemingly trivial. By the time the reinforced concrete framework is complete and Partition Walls certified (cumulative drawdown 35% = ~$394,000), monthly interest has grown to roughly $1,148. At TOP (cumulative 85% = ~$956,000), you transition to full monthly repayments of $4,000–$5,500 — a 5–10x increase from where you started. Buyers who did not model this step-up often find themselves stretching their monthly budget significantly at exactly the moment they also face renovation costs and moving expenses.

Run this calculator alongside the New Launch vs Resale Calculator to understand whether the total cost of the progressive scheme makes the new launch financially worthwhile versus an equivalent resale. For a holistic view of your financing capacity at TOP, use the Affordability Calculator to confirm your income and TDSR can absorb the full monthly repayment before you exercise the OTP.

Como funciona

  • Navegar até Calculadoras — Clique na guia "Calculadoras" na barra de navegação do ShiokNest. Todas as 47 calculadoras são agrupadas por finalidade para fácil acesso.
  • Selecione a calculadora — Escolha "Como entender os cronogramas de pagamentos progressivos" na lista de calculadoras. Você verá os valores padrão já carregados para que possa explorar imediatamente.
  • ️ Insira seus valores — Substitua os padrões por seus próprios números. Os campos principais são:
  • Revise os resultados — A calculadora é atualizada instantaneamente conforme você altera qualquer entrada. Os principais resultados são exibidos em cartões e gráficos de KPI que são atualizados conforme você ajusta as entradas.
  • Executar cenários hipotéticos — É aqui que reside o verdadeiro poder. Altere uma variável de cada vez para ver seu impacto. Por exemplo, tente aumentar a taxa de juros em 1% ou estender o período de detenção em 5 anos. Observe como os resultados mudam.
  • Compare e decida — Execute 2 a 3 cenários diferentes e observe os resultados. Isso lhe dá uma série de resultados nos quais basear sua decisão, em vez de depender de uma única projeção.

Exemplos

Novo lançamento RCR de US$ 1,5 milhão – construção de 3 anos

Entradas
Preço de compra
$1,500,000
Valor do empréstimo
$1,125,000 (75% LTV)
Taxa de juro
3.5% p.a.
Data de lançamento
Jan 2025
Data TOP esperada
Jan 2028 (36 months)
Resultados
Total Antes do TOP (Dinheiro + CPF)
$585,750 (incl. 20% downpayment + tranche milestones)
Juros totais de construção
$62,400 (estimated over 36 months)
Mensalmente no TOP (P+I)
~$5,050/month
Saque de empréstimo no TOP
$956,250 (85% of loan)

Como ler isso: Para uma compra de US$ 1,5 milhão, o cronograma progressivo de 36 meses exige que o comprador tenha dinheiro e reservas de CPF suficientes para cumprir 8 pagamentos de marcos antes do TOP. Os juros totais do período de construção de US$ 62.400 são pagos progressivamente à medida que cada parcela é sacada – começando em aproximadamente US$ 328/mês (estágio de fundação) e subindo para US$ 2.778/mês no momento em que o estágio do Certificado de Conclusão Estatutária é chamado pouco antes do TOP. No TOP, o comprador faz a transição para o pagamento integral do principal + juros de aproximadamente US$ 5.050/mês em um empréstimo de 25 anos. Este aumento mensal é o valor crítico do planejamento: se o seu pagamento atual de aluguel ou hipoteca for de US$ 2.500/mês, você precisa garantir que sua renda ou reserva de poupança possa absorver uma duplicação das obrigações mensais no TOP – normalmente ao mesmo tempo em que você enfrenta custos de renovação de US$ 80.000 a US$ 120.000.

Novo lançamento CCR de US$ 2,2 milhões – construção de 4 anos

Entradas
Preço de compra
$2,200,000
Valor do empréstimo
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Taxa de juro
3.75% p.a.
Data de lançamento
Mar 2024
Data TOP esperada
Mar 2028 (48 months)
Resultados
Total Antes do TOP (Dinheiro + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Juros totais de construção
$114,800 (estimated over 48 months)
Mensalmente no TOP (P+I)
~$7,100/month
Saque de empréstimo no TOP
$1,309,000 (85% of loan)

Como ler isso: Para um comprador de segunda propriedade no CCR com 70% de LTV, o cronograma progressivo de 4 anos exige US$ 990.000 em pagamentos iniciais e em parcelas totais antes do TOP — um requisito de liquidez significativo. O período de construção de 48 meses significa que os juros de construção excedem os 114.000 dólares, quase o dobro do cenário de 36 meses no Exemplo 1, apesar das taxas de juro semelhantes, puramente devido ao prazo mais longo. O aumento mensal para US$ 7.100 no TOP é igualmente significativo: se a propriedade for destinada a aluguel para investimento, uma unidade CCR de 2 quartos que atinja US$ 5.500/mês de aluguel compensa apenas parcialmente a obrigação hipotecária, resultando em um fluxo de caixa negativo de US$ 1.600/mês. Os investidores que avaliam este cenário devem modelar o período de detenção completo para avaliar se a valorização do capital ao longo de 5 a 7 anos justifica o défice de fluxo de caixa em curso.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Use suposições realistas — A valorização dos condomínios em Cingapura tem historicamente sido em média de 2 a 4% ao ano. Evite projeções excessivamente otimistas. Em caso de dúvida, use 3% como base.

Armadilhas Comuns

  • Não planejar o pagamento inicial do TOP. As duas maiores parcelas do PPS — 25% no TOP e 15% na conclusão legal — chegam em rápida sucessão, geralmente com intervalo de 3 a 6 meses uma da outra. Juntos representam 40% do preço total de compra (ou 53% de um empréstimo de 75%). Os compradores que têm gerido pequenos pagamentos apenas de juros durante a construção são muitas vezes apanhados despreparados para o súbito aumento tanto no levantamento do empréstimo como nas obrigações de reembolso mensal. Calcule os valores exatos em dólares dessas duas parcelas antes de assinar o OTP e verifique se você tem CPF, dinheiro ou capacidade de refinanciamento para absorvê-los.
  • Supondo que a taxa atual do pacote bancário se aplique durante a construção. A maioria dos novos compradores de lançamento garante um Empréstimo de Princípio (LIP) válido por 30 dias. O seu empréstimo bancário real é formalizado no momento da conclusão legal (última parcela), não no momento da reserva. As taxas de juros podem mudar significativamente ao longo de 3–4 anos de construção. Se você fixou em 2,5% em 2021, mas as taxas passaram para 3,75% em 2024, os juros reais do período de construção e os pagamentos mensais completos serão materialmente maiores do que o originalmente projetado. Sempre modele seus pagamentos progressivos às taxas atuais e a +1,5% para testar sua exposição a aumentos de taxas.
  • Confundir juros PPS com o esquema de pagamento diferido. De acordo com o PPS padrão, os juros são acumulados sobre cada parcela sacada a partir da data de saque – não há juros diferidos. Alguns incorporadores oferecem um Esquema de Pagamento Diferido (DPS), onde não são cobrados juros durante a construção, mas o preço de compra é normalmente 2–3% mais alto. Os compradores às vezes comparam um preço DPS (US$ 1,54 milhão) com um preço PPS padrão (US$ 1,5 milhão) e concluem que o DPS é mais caro – ignorando que o PPS acumulará US$ 60.000 a US$ 80.000 em juros de construção, tornando o custo total efetivo semelhante. Use esta calculadora para modelar o custo total do PPS com precisão antes de decidir se o DPS vale o preço de etiqueta mais alto.

Perguntas frequentes

Meus dados estão salvos?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nenhum dado é enviado para qualquer servidor, armazenado em banco de dados ou compartilhado com terceiros. Quando você fecha ou atualiza a guia, suas entradas desaparecem.
Quais são as 8 etapas do Esquema de Pagamento Progressivo?
Os marcos padrão do PPS e sua porcentagem do preço de compra são: (1) Reserva — 5% em dinheiro; (2) Contrato de Venda — 15% (dos quais 5% é o saldo da entrada, restante do empréstimo); (3) Fundação — 10%; (4) Estrutura de Concreto Armado — 10%; (5) Divisórias — 5%; (6) Telhado — 5%; (7) Fiação Elétrica, Hidráulica e Gás — 5%; (8) Certificado de Conclusão de Curso (CSC) — 25%; (9) Autorização de Ocupação Temporária (TOP) — 25%; (10) Conclusão — 15%. Os nomes artísticos exatos e as porcentagens são prescritos nas Regras para Desenvolvedores de Habitação e podem variar ligeiramente de acordo com o projeto.
Quando começa o reembolso do meu empréstimo bancário?
Ao abrigo de uma hipoteca bancária padrão para um novo lançamento, os pagamentos apenas de juros começam assim que a primeira parcela do empréstimo é sacada (normalmente na fase de Fundação ou Concreto Armado). O reembolso total do principal + juros começa após a fase de conclusão legal (a parcela final). Alguns compradores conseguem uma hipoteca de taxa fixa que se converte em P+I em uma data específica – confirme as datas de acionamento do saque com seu banco bem antes dos marcos de construção serem anunciados.
Posso usar CPF para pagamentos progressivos?
Sim. Os recursos da Conta Ordinária (OA) do CPF podem ser utilizados para o atendimento de amortizações de hipotecas de imóveis particulares, inclusive de novos lançamentos, observados os limites de saque do CPF (regras de Limite de Avaliação e Limite de Saque). Cada parcela de pagamento progressivo – na medida em que vier do empréstimo – pode ser atendida pelo CPF. A taxa de reserva de 5% deve ser paga em dinheiro. Confirme o saldo do seu CPF e os limites aplicáveis ​​com o extrato do seu CPF ou com a calculadora online do Conselho do CPF antes de se comprometer.
E se o desenvolvedor perder a data TOP?
Se um desenvolvedor não conseguir obter o TOP até a data especificada no Contrato de Compra e Venda, ele estará sujeito a pagar juros de mora aos compradores – normalmente de 10 a 12% ao ano sobre os valores já pagos, compostos mensalmente. No entanto, estes juros são muitas vezes significativamente inferiores ao seu próprio custo de manutenção (juros do empréstimo + renda perdida), e reivindicá-los requer correspondência formal através de um advogado imobiliário. Atrasos na construção de 6 a 18 meses não são incomuns; sempre modele um cenário de atraso de 12 meses em suas projeções de fluxo de caixa.

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Isenção de responsabilidade: Os números mostrados são estimativas apenas para fins de planejamento. Taxas, regras e subsídios mudam frequentemente – verifique com seu banco, HDB ou um consultor financeiro licenciado antes de agir.