Cenário de Investimento Calculadora

Analisador de cenário

Obtenha um veredicto abrangente sobre uma propriedade com custos de aquisição, fluxo de caixa, retornos e acessibilidade.

Comparando cenários de compra de propriedade

Principais conclusões

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

O que isso faz

Modele cenários de investimento de melhor, caso base e pior caso lado a lado. Ajuste a valorização, a vacância, as taxas de juros e o crescimento dos aluguéis para testar a resistência de sua tese de investimento imobiliário antes de comprometer capital.

Você pode encontrar esta calculadora na guia Calculadoras no ShiokNest. Ele atualiza os resultados instantaneamente conforme você ajusta as entradas — sem espera, sem recarregamento de página.

Por que é importante

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

Como funciona

  • Navegar até Calculadoras — Clique na guia "Calculadoras" na barra de navegação do ShiokNest. Todas as 47 calculadoras são agrupadas por finalidade para fácil acesso.
  • Selecione a calculadora — Escolha "Como construir cenários de investimento" na lista de calculadoras. Você verá os valores padrão já carregados para que possa explorar imediatamente.
  • ️ Insira seus valores — Substitua os padrões por seus próprios números. Os campos principais são:
  • Revise os resultados — A calculadora é atualizada instantaneamente conforme você altera qualquer entrada. Os principais resultados são exibidos em cartões e gráficos de KPI que são atualizados conforme você ajusta as entradas.
  • Executar cenários hipotéticos — É aqui que reside o verdadeiro poder. Altere uma variável de cada vez para ver seu impacto. Por exemplo, tente aumentar a taxa de juros em 1% ou estender o período de detenção em 5 anos. Observe como os resultados mudam.
  • Compare e decida — Execute 2 a 3 cenários diferentes e observe os resultados. Isso lhe dá uma série de resultados nos quais basear sua decisão, em vez de depender de uma única projeção.

Exemplos

OCR Buy-to-Let: Condomínio 2BR por US$ 1,2 milhão

Entradas
Preço de compra
$1,200,000
LTV/Valor do Empréstimo
75% / $900,000
Taxa de juro
3.5% p.a.
Aluguel Mensal
$3,200
Apreciação Anual
3% (base case)
Resultados
Rendimento Bruto
3.2%
Retorno em dinheiro
6.8% (yr 1)
Husa. Valor de saída (5 anos)
$1,391,000
TIR (retenção de 5 anos)
8.4%

Como ler isso: Este OCR de 2 camas proporciona um rendimento bruto modesto de 3,2% – abaixo do custo da dívida de 3,5% – mas a alavancagem amplifica significativamente o retorno do capital. Com US$ 300.000 de dinheiro próprio aplicados (25% de entrada + US$ 60.000 em impostos e taxas), o investidor arrecada cerca de US$ 192.000 em renda de aluguel ao longo de cinco anos e sai com cerca de US$ 1,39 milhão. Depois de pagar o saldo pendente do empréstimo de aproximadamente US$ 810.000, o produto líquido antes dos impostos é de cerca de US$ 581.000 – um ganho de US$ 281.000 sobre o patrimônio líquido de US$ 300.000 implantado, gerando uma TIR de aproximadamente 8,4%. O principal risco é uma taxa de disponibilidade superior a 10% ou um aumento da taxa de juro superior a 4,5%, qualquer um dos quais comprime a TIR para menos de 5%.

Compra para venda CCR: 1BR por US$ 1,8 milhão, lançamento de 3 anos

Entradas
Preço de compra
$1,800,000
LTV/Valor do Empréstimo
75% / $1,350,000
Taxa de juro
3.5% p.a.
Aluguel Mensal
$4,800
Apreciação Anual
4% (optimistic)
Resultados
Rendimento Bruto
3.2%
Fluxo de caixa mensal
-$280 (negative)
Husa. Valor de saída (3 anos)
$2,025,000
TIR (retenção de 3 anos)
11.2%

Como ler isso: Este CCR de 1 cama é uma jogada de crescimento de capital, não uma jogada de rendimento. A renda mensal de aluguel de US$ 4.800 está ligeiramente abaixo do custo de juros mais manutenção de aproximadamente US$ 5.080, o que significa que o investidor aumenta cerca de US$ 280 por mês – um total de US$ 10.080 em três anos. No entanto, se a propriedade valorizar 4% ao ano, ela sairá em US$ 2,025 milhões. Depois de pagar US$ 1,29 milhão em empréstimo pendente, o produto líquido é de US$ 735.000 contra o patrimônio investido de aproximadamente US$ 480.000 (pagamento inicial + imposto de selo + complementos), produzindo uma TIR de 11,2%. O risco crítico é a valorização abaixo de 2,5%: a esse nível, a TIR cai para perto de zero quando os custos de transação são incluídos, tornando o transporte negativo injustificável. Use este cenário para definir seu limite mínimo de apreciação aceitável antes de assinar.

Dicas e armadilhas

Dicas de especialistas

  • Use suposições realistas — A valorização dos condomínios em Cingapura tem historicamente sido em média de 2 a 4% ao ano. Evite projeções excessivamente otimistas. Em caso de dúvida, use 3% como base.

Armadilhas Comuns

  • Usando a mesma taxa de valorização para todos os distritos. Os compradores geralmente atribuem uma valorização uniforme de 3% em todos os cenários, independentemente da localização. As propriedades CCR (Core Central Region) têm historicamente valorizado 1,5–2,5% ao ano, enquanto as propriedades OCR tiveram uma média de 3–4%. A aplicação de uma taxa única mascara o compromisso fundamental entre rendimento e crescimento e levará você a supervalorizar sistematicamente as compras de CCR ou subvalorizar as de OCR. Execute seus cenários com benchmarks apropriados ao distrito – ou, no mínimo, teste uma faixa de 1,5% a 4,5%.
  • Ignorar o SSD (Imposto de Selo do Vendedor) em retenções curtas. Propriedades vendidas dentro de 1 ano após a compra atraem 12% de SSD; dentro de 2 anos, 8%; dentro de 3 anos, 4%. Um comprador que planeja uma compra de 3 anos em uma propriedade de US$ 1,8 milhão e se esquece do SSD ultrapassará a receita líquida em US$ 72.000. Sempre defina seu período de retenção para pelo menos 3 anos na calculadora ou conte explicitamente o SSD nos campos de custo de saída se você planeja sair mais cedo.
  • Tratar o rendimento bruto como uma métrica de desempenho. O rendimento bruto – aluguel anual dividido pelo preço de compra – parece limpo, mas ignora taxas de manutenção, imposto sobre a propriedade, seguros, comissões de agentes, vagas e juros de empréstimos. Um condomínio de US$ 1,2 milhão com rendimento bruto de 3,2% normalmente oferece apenas rendimento líquido de 1,8–2,2% após os custos. Ao modelar cenários, use o rendimento líquido (ou deixe que a seção de fluxo de caixa faça isso por você) — caso contrário, sua TIR será exagerada em 1,5–2 pontos percentuais, o suficiente para fazer um investimento marginal parecer atraente.

Perguntas frequentes

Meus dados estão salvos?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Nada que você digita é transmitido para nossos servidores ou armazenado em qualquer lugar. Você pode fechar a guia e suas entradas desaparecerão – então anote qualquer cenário que deseja manter.
O que é a TIR e por que é melhor que o rendimento?
TIR (Taxa Interna de Retorno) é o retorno anualizado de cada dólar de seu próprio dinheiro, contabilizando o momento exato de cada entrada e saída de pagamento. O rendimento bruto compara apenas o aluguel anual com o preço de compra e ignora o ganho de capital, os custos de financiamento e o momento da transação. Duas propriedades com rendimentos brutos idênticos de 3,5% podem ter TIRs de 5% e 11%, respectivamente, se uma for alavancada e mantida por cinco anos, enquanto a outra for comprada à vista e vendida em dois. Sempre use a TIR ao comparar opções de investimento.
Como faço para modelar o pior cenário?
Defina a valorização para 0% ou mesmo -1%, aumente a taxa de juros para 4,5–5% (refletindo um potencial ciclo de taxas), assuma um mês de vacância por ano (defina o aluguel efetivo para 91,7% do aluguel principal) e adicione 10–15% aos seus custos de manutenção e manutenção. Se a TIR ainda for positiva nessas condições, o investimento tem uma margem de segurança razoável. Se ficar negativo, você está confiando que tudo dará certo – uma posição arriscada em um ativo multimilionário.
A calculadora leva em conta ABSD e SSD?
A seção de custo de aquisição calcula BSD e ABSD com base no seu perfil de comprador e preço de compra. O SSD é levado em consideração nos custos de saída se o seu período de detenção for inferior a três anos. Para um cidadão cingapuriano de segunda propriedade que compra por US$ 1,5 milhão, o ABSD por si só acrescenta US$ 300.000 (20%) aos custos iniciais – um valor que suprime significativamente a TIR nos primeiros anos e é a principal razão pela qual as detenções curtas são geralmente antieconômicas para compradores de segunda propriedade.
Que taxa de valorização devo usar para condomínios em Cingapura?
Os preços residenciais privados em Cingapura aumentaram cerca de 2,1% ao ano, em média, de 2000 a 2024 em termos reais (ajustados pela inflação), embora a valorização nominal tenha ficado em média mais próxima de 3,5–4%. As propriedades de OCR geralmente ultrapassaram o CCR em termos percentuais. Para um planejamento conservador, use 2–3% para o caso base, 0% para o pior caso e 4–5% para o melhor caso. Evite modelar acima de 5% ao ano durante um período sustentado — isso implica duplicar a cada 14 anos, o que só aconteceu uma vez (2005-2013).

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Isenção de responsabilidade: Os números mostrados são estimativas apenas para fins de planejamento. Taxas, regras e subsídios mudam frequentemente – verifique com seu banco, HDB ou um consultor financeiro licenciado antes de agir.