Winstgevendheidsscore

Het inzicht in de Profitability Score rangschikt de ontwikkelingen op basis van het aandeel van hun recente wederverkooptransacties dat winstgevend was, met name het percentage sub- en wederverkooptransacties in de afgelopen vijf jaar waarbij de verkoper winst boekte (verkoopprijs hoger dan de oorspronkelijke aankoopprijs). De score omvat ook het gemiddelde winstkwantum (de typische dollarwinst per winstgevende transactie), de gemiddelde bezitsperiode vóór wederverkoop en het winstpercentage op jaarbasis. Ontwikkelingen worden gerangschikt in een ranglijst van de hoogste naar de laagste winstgevendheidsscore, met filters voor district, segment en eigendomstype. Elke ontwikkelingskaart toont het winstgevende transactiepercentage, de mediaanwinst en de huidige score.

Je kunt dit inzicht op ShiokNest.comnden onder het tabblad Inzichten. De onderliggende transactiegegevens zijn afkomstig van URA-voorbehouden bij onderverkoop en wederverkoop, die zowel de aankoop- als de wederverkooptransactie voor gematchte eenheden vastleggen. De dataset beslaat de voortschrijdende periode van vijf jaar van voltooide wederverkooptransacties. Ontwikkelingen met minder dan tien kwalificerende gematchte transacties in het venster worden gemarkeerd als 'onvoldoende gegevens' in plaats van dat er een potentieel misleidende score wordt toegekend op basis van te weinig vergelijkbare gegevens. Dit inzicht is een van de vier subscores in de samengestelde ShiokNest-score.

Bruto rendement en papierwaardering zijn standaard investeringsmaatstaven, maar ze vertellen u niet of daadwerkelijke verkopers van een bepaalde ontwikkeling winst hebben gerealiseerd na aftrek van holdingkosten, zegelrechten en transactiekosten. De Profitability Score doorbreekt deze beperkingen door een eenvoudiger vraag te stellen: welk percentage van de mensen die deze ontwikkeling kochten en later verkochten, verdiende er geld aan? Dit meet de gerealiseerde uitkomst in plaats van de gemodelleerde uitkomst, waardoor het een ‘ground-truth check’ is van de kwaliteit van investeringen. Een ontwikkeling met een winstgevendheid van 88% betekent dat 88 van de 100 verkopers die in de afgelopen vijf jaar verkochten een nominale winst op hun aankoop hebben behaald – een sterk signaal van consistente vraagondersteuning op of boven het niveau van de overnameprijs.

Het belangrijkste getal op deze pagina is het gemiddelde winstkwantum per transactie. Een ontwikkeling waarbij 85% van de verkopers winst maakte, maar de gemiddelde winst €32.000 bedraagt, levert een bescheiden kapitaalgroei op in verhouding tot de transactiekosten (BSD, ABSD, makelaarskosten, juridische kosten bedragen in totaal €30.000 – €80.000 voor een typische privé-eigendomstransactie). Een ontwikkeling waarbij 78% van de verkopers winst maakte, maar de gemiddelde winst €190.000 bedraagt, levert een betekenisvol kapitaalrendement op, zelfs als er sprake is van wrijving op de transactiekosten. Een hoog winstgevendheidspercentage alleen is geen garantie voor een goede investering; het kwantum is van belang.

Het winstpercentage op jaarbasis is de meest vergelijkbare maatstaf voor ontwikkelingen met verschillende beleggingsperioden. Een winst van $200.000 over twaalf jaar is een rendement op jaarbasis van 1,7% op een aankoop van $1 miljoen – onder het CPF OA-tarief. Een winst van €200.000 over vier jaar is een rendement van 4,7% op jaarbasis – concurrerend. Ontwikkelingen waarbij de gemiddelde winst hoog is, maar de mediane periode van bezit ook lang is, kunnen lagere rendementen op jaarbasis opleveren dan ze op het eerste gezicht lijken. De score normaliseert voor de periode van vasthouden, zodat u de investeringskwaliteit kunt vergelijken tussen ontwikkelingen en verschillend typisch verkopersgedrag.

Voor kopers die evalueren of ze aan een specifieke ontwikkeling willen deelnemen, biedt het winstgevendheidspercentage een historische basiswaarde voor 'hoe vaak verdienen kopers hier geld?' Het is geen garantie voor toekomstige prestaties, maar een ontwikkeling met een winstgevendheid van 25% (75% van de verkopers heeft verlies geleden) in de afgelopen vijf jaar rechtvaardigt serieus onderzoek naar de oorzaken ervan: overaanbod, afnemende vraag van huurders, versnelling van het verval van huurcontracten of structurele problemen met de ontwikkeling. Gebruik dit samen met de Holding Returns Insight voor een volledig tijdgestratificeerd rendementsprofiel per aankoopjaar, en de Cashflowcalculator om rendementen na aftrek van kosten te modelleren.