Begrijp hoe verval van erfpacht de waarde van onroerend goed beïnvloedt met behulp van Bala's tabel.
Resterende huurovereenkomst-
Vervalfactor-
Grondwaarde-
De impact van verval-
Geschiktheid voor CPF-
Huidige positie-
Erfpachtverval en Bala's tafel uitgelegd
Belangrijkste afhaalrestaurants
Lease decay accelerates at two critical bands: ~70 years remaining (banks apply LTV haircuts) and below 40 years (CPF withdrawal restrictions + SLA discount tables widen significantly).
A 40-year leasehold property bought today may be nearly unsaleable in 20 years — model the 20-year residual value before purchasing any short-lease asset.
Leasehold properties held for 5–15 years lose relatively little value and cost 15–25% less at purchase — the decay only becomes material below 60 years remaining.
The decay model uses empirical URA transaction data by lease band, not theoretical curves — these are real prices observed in the market.
Check the CPF OA eligibility threshold: buyers cannot use CPF if remaining lease does not cover the youngest buyer to age 95.
Wat het doet
Begrijp hoe de waarde van erfpachteigendommen in de loop van de tijd afneemt met behulp van de Bala's Table uit Singapore. Vergelijk eigendommen met een looptijd van 99 jaar, 999 jaar en eigendommen naast elkaar. Bekijk de kritische drempel om in aanmerking te komen voor het CPF en leer wanneer het leaseverval versnelt: essentiële kennis voor elke koper van erfpacht.
Je kunt deze calculator vinden op het tabblad Calculators op ShiokNest. De resultaten worden onmiddellijk bijgewerkt terwijl u de invoer aanpast: u hoeft niet te wachten en de pagina hoeft niet opnieuw te worden geladen.
Waarom het ertoe doet
Lease-decay is het grootste risico bij erfpacht van 99 jaar dat veel kopers in Singapore negeren of onderschatten. Het verval is niet lineair; het versnelt dramatisch in de laatste decennia. Deze rekenmachine is belangrijk omdat:
Hoe het werkt
Navigeer naar Rekenmachines — Klik op het tabblad 'Rekenmachines' in de ShiokNest-navigatiebalk. Alle 26 rekenmachines zijn gegroepeerd op doel voor gemakkelijke toegang.
Selecteer de rekenmachine — Kies 'Hoe huurverval in Singapore te visualiseren' uit de rekenmachinelijst. U zult zien dat de standaardwaarden al zijn geladen, zodat u deze meteen kunt verkennen.
️ Voer uw waarden in — Vervang de standaardwaarden door uw eigen cijfers. De belangrijkste velden zijn:
Bekijk de resultaten — De rekenmachine wordt onmiddellijk bijgewerkt zodra u invoer wijzigt. Een vervalcurve voor huurovereenkomsten van 99 jaar, 999 jaar en eigendommen, waarbij uw eigendom op de grafiek is gemarkeerd.
Voer wat-als-scenario's uit — Dit is waar de echte kracht ligt. Verander één variabele tegelijk om de impact ervan te zien. Probeer bijvoorbeeld de rente met 1% te verhogen of de looptijd van uw bezit met 5 jaar te verlengen. Merk op hoe de resultaten verschuiven.
Vergelijk en beslis — Voer 2-3 verschillende scenario's uit en noteer de resultaten. Dit geeft u een reeks uitkomsten waarop u uw beslissing kunt baseren, in plaats van te vertrouwen op één enkele projectie.
Voorbeelden
Maak kennis met David, die een erfpachtappartement van 99 jaar evalueert dat 20 jaar oud is (resterende huurovereenkomst:...
Resultaten
Remaining Lease
79 years
Est. Value Retention
74.6%
CPF Eligible
Yes
Hoe dit te lezen:
De vervalrealiteit: met nog 79 jaar te gaan, behoudt het pand ongeveer 74,6% van zijn equivalente waarde in eigendom. CPF kan nog steeds worden gebruikt omdat de resterende huurovereenkomst de minimumdrempel overschrijdt. Als David echter nog twintig jaar vasthoudt, daalt het resterende huurcontract tot 59 jaar, waardoor de waarde van versneld verval aanzienlijk sneller daalt. De hamvraag: zal de kapitaalgroei het verval van de huurovereenkomsten overtreffen? De visualisator laat beide curven zien, zodat David precies kan zien wanneer verval de groei overtreft – het punt waarop vasthouden waarde-destructief wordt.
Tips en valkuilen
Deskundige tips
Gebruik realistische aannames — De waardering van appartementen in Singapore bedraagt historisch gezien gemiddeld 2-4% per jaar. Vermijd al te optimistische projecties. Gebruik bij twijfel 3% als uitgangswaarde.
Bekijk de afgrond van 60 jaar — Het verval van huurovereenkomsten versnelt dramatisch zodra de resterende huurtermijnen onder de 60 jaar komen. Het waardeverlies per jaar verdubbelt grofweg ten opzichte van de eerste 40 jaar.
Ken de CPF-limiet van 20 jaar — Als de resterende huurovereenkomst op uw leeftijd + 95 jaar minder dan 20 jaar bedraagt, wordt het CPF-gebruik beperkt of volledig geblokkeerd. Hierdoor wordt uw koperspool kleiner.
Veelvoorkomende valkuilen
Het resterende huurcontract negeren op het verkooppunt — Veel kopers concentreren zich op het resterende huurcontract van vandaag, maar vergeten dat het 10-15 jaar korter zal zijn als ze verkopen. Modelleer de uitgang, niet alleen de ingang.
Ervan uitgaande dat "999 jaar hetzelfde is als eigendom" — Hoewel ze praktisch vergelijkbaar zijn, behandelen sommige regels van banken en CPF ze anders. Ga er niet vanuit dat ze uitwisselbaar zijn.
Veelgestelde vragen
Worden mijn gegevens bewaard?
Nee. Alle berekeningen worden volledig in uw browser uitgevoerd. Niets wordt op onze servers opgeslagen of gedeeld met derden.
Hoe nauwkeurig is het vervalmodel?
Het model is afgeleid van URA-transactiegegevens waarin eigendommen in hetzelfde district en dezelfde slaapkamer worden vergeleken, gegroepeerd op resterende huurband versus equivalenten op eigen grond. Het vertegenwoordigt waargenomen marktprijzen, niet theoretische afschrijvingscurven. Dunne markten (weinig transacties in een leaseband) produceren minder betrouwbare schattingen; de rekenmachine geeft aan waar de steekproefomvang klein is.
Kan ik mijn resultaten opslaan?
Log in om scenario's op uw dashboard op te slaan, of gebruik de deelknop om een URL te kopiëren die uw invoer codeert.
Heeft huurverval gevolgen voor de huurinkomsten?
Over het algemeen niet: huurders betalen voor de huidige bewoonbaarheid, niet voor de resterende huurwaarde. Vastgoed met een zeer korte huurperiode (jonger dan 40 jaar) kan echter te maken krijgen met een lagere vraag naar huur van zakelijke/expat-huurders wier bedrijven minimale resterende huurperiodes vereisen, en van kopers aan het einde van de huurperiode die rekening houden met moeilijkheden bij de wederverkoop.
Wanneer vervalt het recht op CPF voor erfpachtpanden?
CPF OA kan alleen worden gebruikt als de resterende huurovereenkomst betrekking heeft op de jongste koper tot 95 jaar. Voor een 35-jarige koper heeft de woning een resterende huurperiode van minimaal 60 jaar nodig. Onder deze drempel wordt het CPF-gebruik pro rata berekend, waardoor de effectieve beschikbare financiering vooraf wordt verminderd en het onroerend goed moeilijker te verkopen is aan toekomstige kopers in dezelfde positie.