Retouren van de holdingperiode

Het Holding Returns-inzicht analyseert de gerealiseerde kapitaalrendementen voor particuliere woningen in Singapore door transacties te stratificeren op basis van het jaar waarin het onroerend goed oorspronkelijk is gekocht. Voor elk aankoopjaarcohort (bijvoorbeeld 'alle eigendommen gekocht in 2010') toont de grafiek de verdeling van de nominale winsten op jaarbasis bij wederverkoop - mediaan, 25e percentiel en 75e percentiel - zodat u niet alleen de gemiddelde uitkomst kunt begrijpen, maar ook de spreiding van de uitkomsten voor eigendommen die in dat jaar zijn gekocht. De horizontale as is het aankoopjaar (van 2000 tot heden), en de verticale as het nominale rendement op jaarbasis. Met een filter kunt u een specifiek district of marktsegment selecteren om te zien hoe het retourprofiel per locatie varieert.

Dit inzicht vindt u op ShiokNest onder het tabblad Inzichten. Gegevens zijn afkomstig van op elkaar afgestemde paren URA-aankoop- en wederverkoopwaarschuwingen: alleen transacties waarbij zowel de oorspronkelijke aankoop als de daaropvolgende wederverkoop in de database zijn vastgelegd, zijn opgenomen, waardoor wordt gegarandeerd dat retouren gebaseerd zijn op daadwerkelijke retourtransacties in plaats van op gemodelleerde schattingen. De dataset sluit eigendommen uit die nog in bezit zijn (nog niet doorverkocht), wat betekent dat recente aankoopjaren (2022-2025) weinig datapunten zullen hebben totdat deze eigendommen op de secundaire markt worden verhandeld. Dit inzicht wordt gecombineerd met de Winstgevendheidsscore voor analyse op ontwikkelingsniveau, en de Cashflowcalculator voor rendementsmodellering na aftrek van financieringskosten.

Het belangrijkste inzicht uit de holdingretourgegevens is hoe dramatisch de aankooptiming de resultaten beïnvloedt. Vastgoed dat in 2009 (post-GFC-dal) werd gekocht en op enig moment tussen 2012 en 2020 werd doorverkocht, leverde een gemiddeld nominaal rendement op jaarbasis op van 8 tot 14% – uitzonderlijk volgens elke beleggingscategorie. Vastgoed dat op het hoogtepunt van 2011 werd gekocht en vijf tot zeven jaar later werd doorverkocht, leverde een gemiddeld rendement op van 0 tot 2% op jaarbasis – nauwelijks boven de inflatie, rekening houdend met de transactiekosten. De grafiek maakt deze gevoeligheid voor het aankoopjaar zichtbaar over de volledige historische cyclus, zodat u elk historisch aankoopjaar kunt lokaliseren en inzicht kunt krijgen in wat de mediaankoper daadwerkelijk heeft ontvangen.

De rendementsverdeling – die het 25e en 75e percentiel laat zien – is net zo belangrijk als de mediaan. Een aankoopjaar waarin het gemiddelde rendement 5% bedraagt, maar het 25e percentiel -2%, betekent dat ruwweg 25% van de kopers in dat cohort in reële termen na aftrek van de kosten geld heeft verloren. Een aankoopjaar waarin het 25e percentiel 3% is en het 75e percentiel 9%, heeft een strakke, consistent positieve rendementsverdeling: het hele cohort deed het redelijk goed. De breedte van de verdeling geeft aan met hoeveel uitkomstvariabiliteit een koper in dat jaar te maken kreeg. Dit is een maatstaf voor het marktbrede risico in die periode en niet voor het individuele selectierisico.

Voor huidige kopers is de nuttigste toepassing het kalibreren van de verwachtingen voor het instapcohort 2024-2026. Welk rendement op jaarbasis zou een koper in 2024 door de markt moeten opleveren om een ​​minimaal aanvaardbaar rendement te behalen, gegeven de huidige PSF-niveaus, ABSD- en transactiekosten, en de afkoelingsomgeving na 2023? De gegevens over het bezitsrendement bieden een historische context: de particuliere woningmarkt in Singapore heeft een positief nominaal rendement opgeleverd in elke bezitsperiode van meer dan vijf jaar, gemeten vanaf de niet-piekaankoopjaren. Vanaf de piekaankoopjaren (2011, 2013) waren 5-jaars houders nominaal vaak nauwelijks break-even. Deze gegevens vormen het huidige instappunt – niet op een piek in 2011, maar ook niet op het dieptepunt van 2009 – en helpen realistische rendementsverwachtingen vast te stellen voor een beleggingshorizon van 5 tot 10 jaar.

Het districtsfilter laat aanzienlijke regionale verschillen in beleggingsrendementen zien. D9/D10/D11 CCR-districten vertonen een hogere rendementsvolatiliteit (grotere spreiding tussen het 25e en 75e percentiel), maar hogere gemiddelde rendementen uit de dalaankoopjaren. D19/D20/D21 OCR-districten laten een lagere rendementsvolatiliteit en consistentere bescheiden rendementen zien. Voor risicomijdende beleggers die op zoek zijn naar stabiele rendementen in plaats van potentiële outperformance, levert het rendementsprofiel van OCR historisch gezien een krappere verdeling op, zelfs als de mediaan 2 à 3 procentpunten lager is dan de CCR uit vergelijkbare aankoopjaren. Combineer dit met Tenure Trends Insight om te begrijpen hoe de rendementen op FH- en 99-jarige holdings zich verhouden binnen hetzelfde district over gelijkwaardige perioden.