Verdieping Premium

Het Floor Premium-inzicht meet hoeveel PSF-kopers betalen voor de hoogte van particuliere, niet-gebouwde woningen in Singapore. Met behulp van URA-waarschuwingsrecords worden transacties gegroepeerd in zes vloergroepen – verdiepingen 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 en 31+ – en wordt de mediaan PSF berekend voor elke band binnen een geselecteerd district en tijdsbereik. In het hoofddiagram wordt de PSF per vloerband weergegeven als een staafdiagram, met een lijnoverlay die het premiepercentage van elke band ten opzichte van de basislijn op de begane grond weergeeft. Een secundaire weergave laat zien hoe de verdiepingspremie in de afgelopen vijf jaar is geëvolueerd. Dit is nuttig om te begrijpen of units met een hoge verdieping relatief duurder of goedkoper zijn geworden dan toen een gebouw nieuw in gebruik werd genomen.

Je vindt dit inzicht op ShiokNest onder het tabblad Inzichten. Selecteer 'Verdieping Premium' in het inzichtmenu. Filter op wijk of op een specifieke projectnaam (indien beschikbaar) om minimumprijzen binnen een gebouw te vergelijken. De KPI-kaarten tonen de nationale gemiddelde premie voor de hoogste vloerband, het district met de steilste vloerpremiecurve en het vloerniveau waarop de marginale premie afvlakt (doorgaans rond vloer 20-25 voor de meeste OCR-ontwikkelingen).

Op de appartementenmarkt in Singapore zijn vloerpremies reëel en materieel. Van alle niet-gelande particuliere transacties sinds 2015 ligt de mediane PSF voor eenheden op de verdiepingen 21–30 ongeveer 8–12% boven de mediaan PSF voor vergelijkbare eenheden op de verdiepingen 1–5 in dezelfde ontwikkeling, oplopend tot 15–25% voor de verdiepingen 31 en hoger. Bij een aankoop van $1,5 miljoen bedraagt ​​de spread $120.000 - $375.000. Het vloerniveau dat u kiest – en of u onderhandelt op basis van feitelijke marktgegevens in plaats van op ontwikkelaarsprijzen – kan uw acquisitiekosten daarom met een kwart miljoen dollar doen verschuiven. De meeste kopers accepteren minimumprijzen voor ontwikkelaars als vast; dit inzicht laat zien tegen welke vergelijkbare transacties daadwerkelijk zijn gehandeld.

Het belangrijkste getal dat op deze pagina wordt onthuld, is de marginale premie per verdieping, niet alleen de premie op de bovenste verdieping. Bij veel OCR-ontwikkelingen is de premiecurve steil tussen de verdiepingen 1–10 (lawaai, privacy, gebrek aan zicht) en vlakt deze vervolgens aanzienlijk af tussen de verdiepingen 15–25. Een unit op verdieping 18 heeft vaak 80% van het zichtvoordeel van verdieping 25 bij 30-40% van de premie boven het maaiveld. Kopers die zich op de 'knie' van de curve richten, krijgen het grootste deel van het praktische levensstijlvoordeel zonder te betalen voor de dunne premie die ultrahoge vloeren opleggen van een kleine groep kopers.

De vloerpremie is ook cruciaal voor de wederverkoopprijs. Verkopers van units met een hoge vloer maken vaak te hoge prijzen op basis van emotionele gehechtheid aan de kijkpremie die ze bij de lancering betaalden. Maar als de premiecurve van een district sinds de aankoop is gecomprimeerd (omdat nieuwe, hogere blokken voorheen premium uitzichten hebben geblokkeerd, of omdat de buurt is opgeknapt en woningen met een lage vloer omhoog zijn geprijsd), kan de daadwerkelijke doorverkooppremie die ze kunnen behalen aanzienlijk lager zijn dan wat ze hebben betaald. Op deze pagina kunnen verkopers controleren of hun veronderstelling over de minimumpremie gebaseerd is op het huidige transactiebewijs.

De vloerpremies verschillen aanzienlijk per ontwikkelingstype en district. OCR-appartementen met een hoge dichtheid vertonen doorgaans een steile vloercurve omdat de lage verdiepingen zwaar te lijden hebben onder lawaai en uitzicht. De luxeprojecten van CCR laten vaak een vlakkere curve zien, omdat zelfs de lagere verdiepingen hoge specificaties hebben en de hogere verdiepingen een werkelijk beperkt aanbod van ultra-luxe premies vereisen. Gebruik dit inzicht naast de Hypotheekcalculator om de financieringsimpact te modelleren van het omhoog of omlaag gaan van het vloerbereik, en naast het Huurrendementinzicht om te controleren of de huurvraag de PSF-premie op hogere verdiepingen voor investeringsaankopen rechtvaardigt.