Het risico op verval van huurovereenkomsten is het meest systematisch ondergewaardeerde risico bij vastgoedbeleggingen in Singapore. Een erfpachtobject met een looptijd van 99 jaar dat met een resterende looptijd van 60 jaar is gekocht, is tegen de huidige marktprijs ongeveer 80-85% waard van een gelijkwaardig onroerend goed op dezelfde locatie op dezelfde locatie – maar die korting zal oplopen tot ongeveer 50-60% van het eigendom als er nog 40 jaar resteren, en tot minder dan 30% als er nog 30 jaar resteren. Het samengestelde karakter van deze korting betekent dat kopers die een erfpacht van 60 jaar kopen in de overtuiging dat ze een korting van 15 tot 20% krijgen op het eigen bezit, feitelijk een korting accepteren die aanzienlijk zal toenemen gedurende hun bezitsperiode. De huurvervalgrafiek maakt dit toekomstige traject vooraf zichtbaar.
Het belangrijkste inzicht uit deze grafiek is dat de empirische marktkorting geen vloeiende, voorspelbare curve volgt. In plaats daarvan heeft het twee acceleratiezones. De eerste vindt plaats ongeveer zeventig jaar later, wanneer banken haircuts beginnen toe te passen op de waarderingen volgens de MAS-hypotheekrichtlijnen – waardoor de LTV voor kopers wordt verlaagd, waardoor de koperspool kleiner wordt en de prijzen onder druk komen te staan. De tweede vindt plaats ongeveer 40 jaar resterend, wanneer de SLA-huurkortingstabellen agressiever in werking treden en HDB-upgraders (de grootste kopersgroep voor vastgoed uit het middensegment) het recht op CPF-financiering verliezen, tenzij het resterende huurcontract de jongste koper tot 95 jaar dekt. Deze drempeleffecten zijn in de grafiek zichtbaar als knikken in de kortingscurve bij een resterend huurcontract van ~70 jaar en ~40 jaar.
Voor verkopers van verouderde erfpachtcontracten geeft het diagram antwoord op de vraag hoe dringend ze moeten verkopen. Een erfpachtproject van 99 jaar, gebouwd in 1990, heeft in 2026 nog 63 jaar te gaan – nog steeds boven de eerste versnellingszone. Een project uit 1983 heeft nog 56 jaar te gaan en nadert de eerste kortingsversnellingsdrempel. Eigenaren die van plan zijn om in de komende vijf tot tien jaar te verkopen, nemen een beslissing over aan welke kant van de resterende drempel van 70 jaar zij zich zullen bevinden op het moment van verkoop. Het overschrijden van de drempel van 70 jaar tijdens het eigendom voegt ongeveer 5-8% extra PSF-korting toe ten opzichte van verkopen boven de drempel - een aanzienlijk bedrag voor een onroerend goed van meer dan $ 1 miljoen.
Voor kopers geeft de huurovereenkomstvervalgrafiek direct het antwoord: "Hoeveel korting moet ik krijgen voor dit erfpachtrecht versus een gelijkwaardig eigendomsrecht?" Als de markt momenteel 60-jarige erfpachtrechten prijst op 18% onder het eigendomsrecht, en het empirische langetermijngemiddelde 22% bedraagt, zijn erfpachtcontracten relatief duur in vergelijking met hun historische korting; eigen bezit biedt op dat moment relatief meer waarde. Wanneer de korting toeneemt tot 25 à 28% (zoals na de afkoelingsmaatregelen na 2013, toen het sentiment over pachtgrond verzwakte), kan het kopen van een erfpacht met een korting die groter is dan gemiddeld ten opzichte van het eigen bezit een tactische waarde vertegenwoordigen. Gebruik dit samen met de Tenure Trends Insight en de Lease Decay Calculator om de holdingkosten van leasevermindering over uw verwachte holdingperiode te modelleren.