CCR versus RCR versus OCR

Het inzicht in de marktsegmenten geeft de gemiddelde PSF in de loop van de tijd weer voor de drie officiële woningbouwsegmenten van Singapore – CCR (Centrale kernregio: D9, D10, D11, D1, D2, D6), RCR (Rest van de centrale regio: D3–D8, D12–D15) en OCR (buiten de centrale regio: D16–D28) – op één diagram met twee assen, waardoor directe segmentvergelijking mogelijk is. Een secundair diagram toont de CCR-tot-OCR PSF-ratio in de loop van de tijd (de "segmentpremie"), die bijhoudt of CCR duurder of goedkoper wordt in vergelijking met OCR op de massamarkt. Zowel gegevens over nieuwe lanceringen als wederverkoop kunnen tegelijkertijd over elkaar heen worden gelegd of afzonderlijk worden bekeken via de filterschakelaar. Het tijdsbereik kan worden aangepast van 1 jaar tot altijd.

Je vindt dit inzicht op ShiokNest onder het tabblad Inzichten. De segmentdefinities volgen de officiële classificatie van URA, die is gebaseerd op het planningsdistrict. Gegevens zijn afkomstig van URA-waarschuwingen en worden maandelijks vernieuwd. Dit inzicht is de meest efficiënte manier om te begrijpen waar de vastgoedmarkt in Singapore zich in zijn cyclus bevindt; het CCR/RCR/OCR-spreadgedrag is een van de meest betrouwbare cyclusindicatoren op de vastgoedmarkt in Singapore. Combineer het met het Transactievolume-inzicht voor de context aan de vraagzijde en het Nieuwe lancering versus wederverkoopinzicht voor het prijsverschil tussen ontwikkelaar en koper.

De relatieve prestatie van CCR versus OCR is de belangrijkste cyclusindicator in vastgoed in Singapore. Tijdens bullmarkten presteert CCR aanzienlijk beter dan OCR: buitenlandse kopers en vermogende investeerders bieden sneller op eersteklas districtseigendommen dan het aanbod op de massamarkt. De CCR-tot-OCR PSF-ratio groeide van ongeveer 1,8× in 2009 naar 2,4× in 2012, wat de intense buitenlandse belangstelling voor eersteklas vastgoed in Singapore op dat moment weerspiegelt. Tijdens correcties en periodes van afkoelingsmaatregelen presteert CCR doorgaans slechter dan OCR. ABSD maakt eersteklas vastgoed gevoeliger voor terugtrekking door buitenlandse kopers, terwijl de binnenlandse vraag van eindgebruikers van OCR voor een stabielere bodem zorgt. De huidige segmentpremieratio vertelt u waar Singapore zich momenteel in deze cyclus bevindt.

De belangrijkste grafiekweergave is RCR-prestaties in verhouding tot zowel CCR als OCR. RCR is het segment met de meeste aanbodbeperkingen; het omvat de volgroeide middenringdistricten van Singapore (Queenstown, Toa Payoh, Katong, Marine Parade) met een beperkt nieuw aanbod aan land. Wanneer de CCR zwak is (zachte luxemarkt) en de OCR afzwakt (de opname van nieuw aanbod traag), heeft RCR vaak de beste relatieve waarde: het combineert de locatiepremie van toegang tot de binnenstad met de stabiliteit van de lokale vraag van een binnenlandse kopersmarkt. De outperformance van RCR in 2019-2020 (terwijl zowel CCR als OCR vlak tot dalend waren) was een signaal van deze defensieve kwaliteit die de segmentpremiegrafiek zichtbaar maakt.

Voor beleggers die kiezen tussen CCR- en OCR-allocaties, beantwoordt de CCR-tot-OCR-ratio de vraag of CCR goedkoop of duur is in vergelijking met OCR. Een verhouding van 2,0× betekent dat CCR-kopers een PSF-premie van 100% betalen ten opzichte van OCR. Een verhouding van 1,6× – zoals te zien in de periode 2018–2020, toen afkoelingsmaatregelen een onevenredige impact hadden op CCR – betekent dat CCR naar recente historische maatstaven relatief goedkoop is ten opzichte van OCR. Het invoeren van CCR wanneer de ratio op zijn historisch dieptepunt is (bijna 1,6×) en het verlaten wanneer deze terugkeert naar 2,2–2,4× is een systematische strategie die direct zichtbaar is in deze grafiek.

Voor upgraders die overwegen om van OCR naar RCR of van RCR naar CCR over te stappen, kwantificeert de segmentpremiegrafiek de financiële ‘kosten van upgraden’. Als u van een OCR-appartement van $ 1,8 miljoen naar een RCR-equivalent gaat, moet u begrijpen dat RCR momenteel 1,4 x OCR PSF bedraagt, wat betekent dat hetzelfde vloeroppervlak 40% meer kost. Als de koper bereid is te verkleinen (kleinere eenheid in RCR tegen dezelfde totaalprijs), vertelt de grafiek hem precies welke maataanpassing de huidige segmentpremie impliceert. Gebruik deze naast de Districtsvergelijkingscalculator voor een specifieke vergelijking op districtsniveau.