Vastgoedaanbiedingen in Singapore hebben vraagprijzen die 10 tot 25% boven de daadwerkelijk verhandelde waarde kunnen liggen. En er bestaat geen gestandaardiseerd mechanisme dat agenten dwingt om vraagprijzen met gegevens te rechtvaardigen. Een verkoper of verhuurder die de piekprijzen voor 2022 heeft betaald of die zich aansluit bij de ambitieuze advertentie van een buurman, kan elke vraagprijs vaststellen, en zonder transactiegegevens hebben kopers en huurders geen objectief referentiepunt. De Listing Evaluator lost dit op: hij haalt de werkelijke prijzen op die eenheden in hetzelfde gebouw de afgelopen twaalf maanden hebben betaald en vertelt u binnen enkele seconden of de vraagprijs binnen het marktbereik ligt of er aanzienlijk boven ligt. Alleen al deze informatie kan een koper $50.000-$150.000 besparen tijdens de onderhandelingen.
Het belangrijkste getal dat de beoordelaar retourneert is de PSF-kloof: het procentuele verschil tussen de vragende PSF en de gemiddeld over een periode van twaalf maanden verhandelde PSF voor vergelijkbare eenheden in de ontwikkeling. Een verschil van +5% is normaal (verkopers vragen boven de mediaan en onderhandelen naar beneden). Een verschil van +15-20% betekent dat de verkoper aanzienlijk hoger prijst dan wat de markt feitelijk heeft goedgekeurd, hetzij in de verwachting een minder goed geïnformeerde koper te vinden, hetzij omdat hij zich verankert in een verouderde of uitschietertransactie. Als u dit gat kent voordat u een bod uitbrengt, weet u wat de realistische onderhandelingsvloer is en of het überhaupt de moeite waard is om te onderhandelen of weg te lopen.
Voor huuradvertenties is de beoordelaar even krachtig. De vraagprijzen voor huur in Singapore variëren sterk per verhuurder: sommige prijzen zijn op de markt, andere vragen 20-30% boven wat vergelijkbare eenheden in hetzelfde gebouw huren, waarbij ze vertrouwen op huurders die het gangbare tarief niet kennen. Het bruto rendement dat een verhuurder verwacht bij de vraaghuur versus wat het gebouw historisch gezien heeft opgeleverd, is een direct signaal of de huurprijs redelijk is. Een huisbaas die € 5.200/maand vraagt voor een appartement met twee slaapkamers in een gebouw waar de gemiddelde huurprijs voor twee slaapkamers € 4.200 bedraagt, vraagt een premie van 24% ten opzichte van de markt – iets dat duidelijk blijkt uit de resultaten van de beoordelaar, maar onzichtbaar is voor een huurder die alleen de advertentie ziet en niet de transactiegeschiedenis.
De premiecomponent op vloerniveau is met name handig voor het evalueren van eenheden met een hoge vloerpremie. Een verkoper die beweert dat zijn vloer-28-eenheid een PSF-premie van 20% heeft ten opzichte van vergelijkbare eenheden met een lage vloer, kan worden geverifieerd aan de hand van wat de vloer-premiegegevens daadwerkelijk laten zien voor die ontwikkeling. In veel gevallen overschatten verkopers de premie die hun specifieke vloer vraagt in verhouding tot wat de markt heeft betaald. Gebruik de Listing Evaluator vóór elke bezichtiging. Het duurt 30 seconden en geeft u een op gegevens gebaseerde positie voordat u over de prijs onderhandelt. Combineer het met de Floor Premium Insight voor de vloercurve op districtsniveau, en de Hypotheekcalculator voor de totale financieringskosten tegen de vraagprijs.