Grondwaarde Rekenmachine

Landwaardeschatter

Schat de grondcomponentwaarde van een grondstuk

Bruto vloeroppervlak (BVO) -
Geschatte gebouwwaarde -
Geschatte grondwaarde -
Grondwaarde per vierkante meter (grond) -
Grond als % van de prijs -
Huuraanpassingsfactor -

Het schatten van de grondwaarde voor grondbezit

Belangrijkste afhaalrestaurants

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Wat het doet

Schat de grondwaardecomponent van een grondeigendom met behulp van de perceelverhouding, BVO en vergelijkbare grondtransacties. Begrijp wat u betaalt voor de grond versus het gebouw. ​​Dit is essentieel voor beslissingen over A&A en herbouw.

U kunt deze rekenmachine vinden op het tabblad Rekenmachines op ShiokNest. De resultaten worden onmiddellijk bijgewerkt terwijl u de invoer aanpast: u hoeft niet te wachten en de pagina hoeft niet opnieuw te worden geladen.

Waarom het ertoe doet

Landwaarde is de basis van elke ontwikkelingsbeslissing in Singapore. Voordat een ontwikkelaar een bod uitbrengt op een en-bloc aanbesteding of een grondverkoop door de overheid (GLS), moet hij de resterende grondwaarde schatten: de maximale prijs die hij voor de grond kan betalen en toch een beoogde winstmarge kan behalen. Deze berekening van de resterende grondwaarde bepaalt of een collectieve verkoop slaagt, of een GLS-bod concurrerend is en of uw en-bloc prijsverwachting realistisch is.

Het belangrijkste getal dat deze calculator onthult, is de verhouding van de resterende grondwaarde per vierkante meter perceel – de standaardmaatstaf die ontwikkelaars en taxateurs gebruiken om grondbiedingen te vergelijken. Als de resterende grondwaarde van een locatie $1.200 psf ppr bedraagt ​​(per vierkante voet per perceelverhouding), kan een ontwikkelaar tot $1.200 x het totale bruto vloeroppervlak voor de grond betalen en toch zijn beoogde rendement behalen. Reserveprijzen voor collectieve verkoop die de resterende grondwaarde aanzienlijk overschrijden, zullen waarschijnlijk geen biedingen opleveren. Reserveprijzen die op of onder de restwaarde van de grond liggen, zullen concurrerende biedingen aantrekken.

De meest voorkomende fout die leden van de en-bloc commissie maken, is het vaststellen van reserveprijzen op basis van ambities (hoeveel elke eigenaar wil) in plaats van ontwikkelingseconomie (hoeveel een ontwikkelaar zich kan veroorloven te betalen). Een minimumprijs die 30% boven de restwaarde van de grond ligt, zal vrijwel zeker geen interesse van ontwikkelaars wekken, wat resulteert in een verspilde verkooppoging zonder resultaat. De calculator maakt een bottom-up controle mogelijk: begin met de geschatte verkoopprijs, trek de ontwikkelingskosten en de winst af, en kom tot de maximaal te ondersteunen grondkosten - vergelijk deze vervolgens met de voorgestelde minimumprijs.

Gebruik deze calculator naast de calculator voor ontkoppeling van onroerend goed en de Cash Opbrengstcalculator om te evalueren of een en-bloc-verkoop of een individuele verkoop u een beter financieel resultaat oplevert.

Hoe het werkt

  • Navigeer naar Rekenmachines — Klik op het tabblad 'Rekenmachines' in de ShiokNest-navigatiebalk. Alle 47 rekenmachines zijn gegroepeerd op doel voor gemakkelijke toegang.
  • Selecteer de rekenmachine — Kies 'Hoe de grondwaarde schatten' uit de rekenmachinelijst. U zult zien dat de standaardwaarden al zijn geladen, zodat u deze meteen kunt verkennen.
  • ️ Voer uw waarden in — Vervang de standaardwaarden door uw eigen cijfers. De belangrijkste velden zijn:
  • Bekijk de resultaten — De rekenmachine wordt onmiddellijk bijgewerkt zodra u invoer wijzigt. De belangrijkste resultaten worden weergegeven in KPI-kaarten en -grafieken die worden bijgewerkt naarmate u de invoer aanpast.
  • Voer wat-als-scenario's uit — Dit is waar de echte kracht ligt. Verander één variabele tegelijk om de impact ervan te zien. Probeer bijvoorbeeld de rente met 1% te verhogen of de looptijd van uw bezit met 5 jaar te verlengen. Merk op hoe de resultaten verschuiven.
  • Vergelijk en beslis — Voer 2-3 verschillende scenario's uit en noteer de resultaten. Dit geeft u een reeks uitkomsten waarop u uw beslissing kunt baseren, in plaats van te vertrouwen op één enkele projectie.

Voorbeelden

D19 collectieve verkoopsite: schatting van de resterende grondwaarde op basis van de economie van ontwikkelaars

Ingangen
Terrein
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Geschatte nieuwe lanceringsprijs
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Bouwkosten
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Marge van ontwikkelaar
18% on GDV
Resultaten
GDV (Bruto Ontwikkelingswaarde)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Bouw + profhonoraria
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Ontwikkelaarswinst (18%)
$31,752,000
Resterende grondwaarde
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

Hoe dit te lezen: De resterende grondwaarde bedraagt ​​$92,6 miljoen – of $1.103 psf ppr. Dit betekent dat de en-bloc minimumprijs moet worden vastgesteld op of onder $92,6 miljoen om interesse van ontwikkelaars te wekken. Als de 28 eenheden in het project gezamenlijk 100 miljoen dollar vragen (het vaak aangehaalde 'we willen allemaal $X'), ligt de vraag 8% boven de resterende grondwaarde. Een ontwikkelaar die 100 miljoen dollar betaalt tegen een marge van 18% vereist dat de nieuwe lanceringsprijs 2.270 psf bedraagt ​​– wat wel of niet haalbaar is in die deelmarkt. De calculator laat zien of de reserveprijs wordt ondersteund door marktfundamentals of ambitieus is.

Twee locaties vergelijken: waarom dezelfde BVO verschillende grondwaarden oplevert

Ingangen
Locatie A — D10 prime
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Locatie B – D23 buiten centraal
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
Bouwkosten allebei
$480 psf (similar specification)
Ontwikkelaarsmarge beide
17%
Resultaten
Locatie Een restwaarde van de grond
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Restwaarde van perceel B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Verschil in grondwaarde
$69,720,000 — 193% more for prime location
Belangrijkste bestuurder
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

Hoe dit te lezen: Twee locaties met dezelfde grootte, perceelverhouding en bouwkosten produceren grondwaarden die 193% verschillen – geheel gedreven door de verwachte verkoopprijs per vierkante meter. Dit illustreert waarom de waarde van grond locatiespecifiek is: de bouwkosten zijn in heel Singapore grotendeels vergelijkbaar, maar de BDV per vierkante meter varieert dramatisch. Een D10-site kan een grondprijs van $1.765 psf per persoon ondersteunen, omdat kopers $3.500 psf voor de nieuwe appartementen zullen betalen. Een D23-site kan slechts $603 psf ppr ondersteunen, omdat de markt niet meer dan $1.900 psf wil betalen voor hetzelfde vierkante meter appartement. En-bloc commissieleden vergelijken vaak grondwaarden op zeer verschillende locaties – deze calculator maakt duidelijk waarom die vergelijkingen zinloos zijn.

Tips en valkuilen

Deskundige tips

  • Gebruik realistische aannames — De waardering van appartementen in Singapore bedraagt ​​historisch gezien gemiddeld 2-4% per jaar. Vermijd al te optimistische projecties. Gebruik bij twijfel 3% als uitgangswaarde.

Veelvoorkomende valkuilen

  • Reserveprijs instellen zonder controle op de economie van de ontwikkelaar — De meest voorkomende en-bloc faalwijze is een minimumprijs die door eigenaren wordt vastgesteld op basis van de gewenste winst, en niet op basis van wat een ontwikkelaar zich kan veroorloven. Leid de reserveprijs altijd af uit de analyse van de resterende grondwaarde en voeg vervolgens een onderhandelingsbuffer van 5-10% toe – en niet andersom.
  • Ontwikkelkosten voor DC-tabellen negeren — Als de site kan worden ontwikkeld met een hogere intensiteit dan het huidige gebruik, moeten ontwikkelaars ontwikkelingskosten betalen om de hogere plotverhouding aan te vullen. Deze DC (die $50-$150 psf ppr kan bedragen) vermindert de resterende grondwaarde die beschikbaar is voor de en-bloc-verkoop. Gebruik de DC-calculator van URA om de kosten te schatten voordat u de prijs bepaalt.
  • Gebruik maken van piekcyclus-GDV-aannames — De GDV-schatting (verwachte verkoopprijzen van de nieuwe ontwikkeling) moet realistische marktomstandigheden weerspiegelen, en geen piekaannames. Een schatting van de grondwaarde op basis van de verkoopprijs van $2.500 psf voor nieuwe appartementen in een markt waar vergelijkbare projecten voor $2.000 psf worden verkocht, zal een verhoogde grondwaarde opleveren die geen enkele ontwikkelaar zal onderschrijven.

Veelgestelde vragen

Worden mijn gegevens bewaard?
Nee. Alle berekeningen worden volledig in uw browser uitgevoerd. Niets wordt op onze servers opgeslagen of gedeeld met derden.
Wat is "psf ppr" en waarom wordt het gebruikt?
"Psf ppr" staat voor "per vierkante voet per perceelverhouding" - het is de standaard grondprijseenheid in Singapore die normaliseert voor verschillende perceelverhoudingen. Een terrein met een perceeloppervlakte van 10.000 m² en een perceelverhouding van 3,0 heeft 30.000 m² bebouwbare BVO. Als de grond €36 miljoen waard is, is de grondwaarde €36 miljoen ÷ 30.000 sqft = €1200 psf ppr. Dit maakt een directe vergelijking mogelijk tussen locaties van verschillende grootte en intensiteit.
Kan ik mijn resultaten opslaan?
Log in om scenario's op uw dashboard op te slaan, of gebruik de deelknop om een ​​URL te kopiëren die uw invoer codeert.
Welke bouwkosten moet ik hanteren?
De bouwkosten voor residentiële ontwikkelingen in Singapore variëren doorgaans tussen $ 350 en $ 600 psf aan BVO, afhankelijk van de specificatie (basis versus premium), bouwhoogte en huidige BCA-tenderprijzen. Hoge appartementen (>30 verdiepingen) kosten vanwege structurele vereisten meer per vierkante meter dan middenbouwappartementen. Voeg professionele honoraria (10-15% van de bouw) en onvoorziene kosten (5%) toe om tot de totale ontwikkelingskosten te komen. BCA publiceert elk kwartaal bouwkostengegevens die als kruiscontrole kunnen worden gebruikt.

Gerelateerde bronnen

Artikel Hoe Landed versus Condo-investeringen te vergelijken Artikel Hoe u het zegelrecht op grondbezit kunt berekenen Artikel Hoe u nieuwe lancerings- en wederverkoopappartementen kunt vergelijken Artikel Hoe u kunt controleren of u in aanmerking komt voor de EC Artikel Hoe HDB-wederverkoopheffing te berekenen Rekenmachine Hoe Landed versus Condo-investeringen te vergelijken
Vrijwaring: De getoonde cijfers zijn uitsluitend schattingen voor planningsdoeleinden. Tarieven, regels en subsidiebedragen veranderen regelmatig: controleer dit bij uw bank, HDB of een erkend financieel adviseur voordat u actie onderneemt.