En-Bloc-score

Het En-Bloc Score-inzicht rangschikt alle meer dan 3.400 door ShiokNest gevolgde flatgebouwen op basis van hun kwantitatieve en-bloc waarschijnlijkheidsscore - een samengestelde score van 0-100, berekend op basis van zeven gewogen factoren: gebruik van het terreinoppervlak en de perceelverhouding, het resterende huurcontract, het aantal eenheden, de leeftijd sinds de laatste transactie, de en-bloc-frequentie van het district, het GPR-verbeteringspotentieel en de ontwikkelingsleeftijd. Eigenschappen worden weergegeven in een sorteerbare ranglijst met score, oordeel (hoge/gemiddelde/lage/zeer lage waarschijnlijkheid) en de belangrijkste bijdragende factoren. U kunt filteren op district, marktsegment (CCR/RCR/OCR), prijsklasse en oordeelsniveau om ontwikkelingen te vinden met specifieke en-bloc risico- of kansenprofielen. Als u op een ontwikkeling klikt, wordt de volledige score-uitsplitsing met bijdragende factordetails geopend.

U kunt dit inzicht op ShiokNest.comnden onder het tabblad Inzichten. Scores worden maandelijks vooraf berekend vanuit de ShiokNest-database en opnieuw gekalibreerd naarmate nieuwe transactie- en erfpachtgegevens worden toegevoegd. De en-bloc-score is een van de vier subscores die bijdragen aan de samengestelde ShiokNest-score. De andere zijn beloopbaarheid, investeringspotentieel en winstgevendheid. Bekijk het ShiokNest-score-inzicht voor de gecombineerde rangschikking, of gebruik deze pagina wanneer de en-bloc-waarschijnlijkheid de belangrijkste overweging is bij uw vastgoedbeslissing.

En-bloc herontwikkeling heeft enkele van de grootste eenmalige meevallers in Singapore opgeleverd voor individuele vastgoedeigenaren – en enkele van de meest pijnlijke verrassingen voor kopers die een premie betaalden voor een project dat vervolgens een ongevraagde collectieve verkoop ontving en gedwongen werden te stoppen tegen een lagere opbrengst dan verwacht. Het Farrer Court en-bloc in 2007 ($1,339 miljard, ongeveer $1,5 miljoen per eenheid) en het Normanton Park en-bloc in 2017 ($830,1 miljoen) vertegenwoordigen de positieve kanten. Het nadeel is het kopen van een project tegen een PSF-premie van $200-300 voor de levensstijl of locatie, om vervolgens een collectief verkoopaanbod te ontvangen dat het perceel waardeert op grondprijs in plaats van op vervangingskosten. Dit resulteert in opbrengsten die de kosten van het kopen van een gelijkwaardig vervangend pand niet dekken.

Het belangrijkste signaal in de en-bloc-score is de factor GPR-verhogingspotentieel: de verhouding tussen het huidige bruto perceelgebruik van het project en de maximaal toegestane GPR onder de URA Master. Plannen. Een ontwikkeling gebouwd met 1,4x GPR op een terrein met een bestemming van 2,8x GPR heeft een herontwikkelingspotentieel van 2x: een ontwikkelaar kan de bestaande ontwikkeling van 200 eenheden vervangen door ongeveer 400 eenheden. Deze stijging maakt de economie van collectieve verkoop aantrekkelijk en legt een bodem op de biedprijs van grond. Ontwikkelingen met een hoge GPR-stijging in wijken met een sterke vraag naar woningen zijn de meest waarschijnlijke en-bloc-doelen – en de score kwantificeert dit voor elke ontwikkeling in de database.

De factor voor het resterende huurcontract verdient specifieke aandacht. Erfpachtontwikkelingen met nog 40 tot 60 jaar resterend bevinden zich in de en-bloc-periode met "grote waarschijnlijkheid" - kort genoeg zodat het verval van de huurovereenkomsten versnelt en eigenaren met toenemende druk worden geconfronteerd om te vertrekken, maar lang genoeg zodat de locatie nog steeds een levensvatbare ontwikkelingswaarde heeft. Eigenaars van dergelijke ontwikkelingen die geen rekening hebben gehouden met de en-bloc-waarschijnlijkheid in hun exitplanning, kunnen een collectieve verkoopaankondiging ontvangen met minder dan twee maanden om te beslissen. De score helpt huidige eigenaren van verouderde erfpachtgronden te begrijpen hoe waarschijnlijk een collectieve verkoopaanpak is en dienovereenkomstig plannen te maken – ofwel door zich voor te bereiden om 'ja' te stemmen en op voorhand vervangende woningen te kopen, ofwel door zich voor te bereiden op het blokkeren van een bod met een lage waarde als het perceel niet tegen een eerlijke grondwaarde is verkocht.

Voor kopers is de en-bloc-score een hulpmiddel voor risicobeheer: een hoge score moet niet als louter positief worden beschouwd (het betekent dat de ontwikkeling kan worden overgenomen en u gedwongen zou worden te stoppen) of puur negatief (u ontvangt mogelijk een meevaller boven uw budget). aankoopprijs). Het is een signaal dat actieve monitoring vereist. Een ontwikkeling met een score die in 18 maanden stijgt van 42 naar 67 – een weerspiegeling van de verbeterde GPR-stijging naarmate omliggende gebieden herontwikkelen en het huurcontract korter wordt – verdient de aandacht van de huidige eigenaren. Combineer dit inzicht met de 3D-gebouwenkaart om de GPR-context visueel te beoordelen, en het Holding Returns Insight om in te schatten wat een collectieve verkoop zou moeten opleveren om een ​​eerlijk rendement op de oorspronkelijke aankoopprijs te vertegenwoordigen.