Huuropbrengst per wijk

Het inzicht Huurrendement toont het brutohuurrendement per wijk voor particuliere woningen zonder grond, berekend als de gemiddelde maandhuur op jaarbasis gedeeld door de gemiddelde transactieprijs voor vergelijkbare eenheden in dezelfde wijk en hetzelfde slaapkamertype. De gegevens zijn afkomstig uit twee bronnen: URA-huurwaarschuwingen (particuliere markt) en HDB-huurgegevens (openbare wederverkoop) – beide maandelijks vernieuwd. De primaire weergave toont een rendementstabel per district met kleurcodering (groen ≥ 3,5%, oranje 2,5–3,5%, rood <2,5%). Een secundaire tijdreeksweergave laat zien hoe de opbrengst zich de afgelopen vijf jaar heeft ontwikkeld voor elk geselecteerd wijk- of slaapkamertype, waarbij de compressie of expansie wordt weergegeven als gevolg van prijscyclusbewegingen en verschuivingen in de huurvraag.

Je kunt dit inzicht op ShiokNest bekijken onder het tabblad Inzichten. Filter op aantal slaapkamers (1BR, 2BR, 3BR, 4BR) om het rendementsprofiel van specifieke unitgroottes te isoleren. Dit is een cruciaal filter omdat units met 1 slaapkamer systematisch meer rendement opleveren dan units met 4 slaapkamers in hetzelfde gebouw. De KPI-kaarten tonen het district met de hoogste rente, het nationale gemiddelde brutorendement en de twaalfmaands rendementstrend. Deze pagina sluit op natuurlijke wijze aan bij de Cashflowcalculator, die het bruto rendement omzet in een netto cash-on-cash rendement na aftrek van hypotheek, onderhoud en leegstand.

Het brutohuurrendement is het uitgangspunt voor elke beslissing over een vastgoedbelegging in Singapore – en de meest onbegrepen maatstaf op de markt. De particuliere woningmarkt in Singapore heeft een brutowinst tussen 2,2% en 4,5%, afhankelijk van het district en het slaapkamertype. Voor een appartement met 2 slaapkamers van $1,5 miljoen bedraagt ​​het verschil tussen een district met een rendement van 2,5% en een district met een rendement van 3,8% $19.500 per jaar aan brutohuurinkomsten – of $195.000 over 10 jaar vóór financiering en kosten. Dit is geen marginaal verschil; het is het verschil tussen een woning die een positieve cashflow heeft en een woning waarvoor maandelijks $1.000-$2.000 moet worden bijbetaald bovenop de hypotheek.

Het belangrijkste getal dat op deze pagina wordt onthuld is de relatie tussen opbrengst en prijs: de districten met de hoogste PSF-prijzen (CCR, D9/D10/D11) laten consistent de laagste bruto-opbrengsten zien (2,2-2,8%), terwijl de districten met de hoogste opbrengst (D19–D22 OCR, aangrenzende HDB-kerngebieden) laten opbrengsten zien van 3,5–4,5%. Deze omgekeerde relatie betekent dat beleggers die kopen op basis van prestige of kapitaalgroei, rendementskosten betalen voor die verwachting. De vraag die deze pagina beantwoordt is: welk rendement koopt u eigenlijk tegen de huidige prijzen in uw doeldistrict, en hoe verhoudt dat zich tot de 10-jarige trend?

De meest voorkomende fout die beleggers maken is het citeren van een rendement dat ze van een makelaar hebben gehoord zonder het slaapkamertype en de aannames van de unitgrootte te verifiëren. Een rendement van 3,8% voor 'D19-appartementen' weerspiegelt vaak eenheden met 1 slaapkamer die een onevenredig hoge huur vragen in verhouding tot hun prijs. De eenheden met 3 slaapkamers van hetzelfde gebouw kunnen slechts 2,8% opleveren. Dit is enorm van belang voor de financiering (grotere eenheden hebben een hogere TDSR-blootstelling) en voor wederverkoop (eenheden met 3 slaapkamers hebben een diepere koperspool van eigenaren). Met dit inzicht kunt u filteren op het aantal slaapkamers om het rendement te zien dat daadwerkelijk van toepassing is op het specifieke unittype dat u evalueert.

Rendementstrends in de loop van de tijd zijn ook van belang voor de timing van binnenkomst. In 2022-2023 bracht de vraag naar huur van ontheemde expats en nieuwe houders van een werkpas de rente in Singapore naar het hoogste niveau sinds 2012: in veel districten lag de 4%+ voor appartementen met twee slaapkamers. Sindsdien zijn de rendementen gedaald omdat de prijzen sneller stegen dan de huurprijzen. Gebruik dit inzicht naast de ROI-calculator voor een volledig acquisitie-tot-exit-model, en de Huuropbrengstkaart om in één oogopslag de geografische spreiding van het rendement over Singapore te zien.