Beloopbaarheidsscore

Het inzicht in de Walkability Score rangschikt alle meer dan 3400 door ShiokNest gevolgde ontwikkelingen op een schaal van 0-100, berekend op basis van zeven voorzieningencategorieën binnen een loopafstand van 500 meter: MRT-station (gewogen 25%), ventercentra (15%), supermarkten (15%), parken en groene ruimte (15%), scholen (15%), klinieken en apotheken (10%) en winkelcentra (5%). Elke categorie gebruikt de Haversine-afstand tot de dichtstbijzijnde faciliteit, met een afstandsvervalfunctie die de volledige score toekent aan faciliteiten binnen 100 meter en geleidelijk lagere scores voor faciliteiten tussen 100 en 500 meter. Voorzieningen buiten 500 meter dragen nul bij. De algehele score is een gewogen som over alle zeven categorieën, zo gekalibreerd dat een score van 100 een perfect gelegen project vertegenwoordigt met alle typen faciliteiten binnen 100 meter.

Je kunt dit inzicht vinden op ShiokNest onder het tabblad Inzichten. Filter op wijk, segment of prijsklasse om ontwikkelingen te vinden met een sterke beloopbaarheid binnen uw budget en doelgebied. De uitsplitsing van de scores voor elke ontwikkeling laat zien welke voorzieningencategorieën sterk bijdragen en welke zwak zijn: een ontwikkeling kan in totaal een score van 82 behalen, maar een lage schoolscore hebben als deze zich in een puur commerciële buurt bevindt. De Walkability-score is ook de basis voor de groene intensiteitslaag in de Heatmap-lagenkaart. Scores worden elk kwartaal vernieuwd naarmate de POI-gegevens van OneMap worden bijgewerkt.

Beloopbaarheid is een van de sterkste kwantificeerbare determinanten van de vraag naar huurwoningen en de prijsbestendigheid op de lange termijn. Huurders betalen premies voor beloopbare ontwikkelingen omdat de beloopbaarheid tijd bespaart en de transportkosten verlaagt. Een ontwikkeling binnen 200 meter van een MRT, een Hawker Center en een supermarkt levert echte levensstijlefficiëntie op die huurders waarderen en bereid zijn te betalen. De Walkability Score kwantificeert dit nauwkeurig, waardoor een investeerder de bewering van een agent dat een project 'zeer beloopbaar' is, kan bevestigen of weerleggen voordat hij kapitaal investeert tegen een premium prijs voor beloopbaarheid.

De belangrijkste factor in de beloopbaarheidsscore is MRT-nabijheid, gewogen op 25%. Uit onderzoek blijkt consequent dat voor eigendommen binnen een straal van 400 meter van een MRT een meetbare huurpremie geldt; in de context van Singapore ligt de drempel waar de premie materieel wordt op ongeveer 200 tot 300 meter loopafstand. Boven de 400 meter daalt de premie snel. De beloopbaarheidsscore codeert dit afstandsverval nauwkeurig: een ontwikkeling op 150 meter van de MRT kan 23/25 scoren op de MRT-component, terwijl een ontwikkeling op 450 meter afstand 8/25 scoort. Het verschil is zichtbaar op de score-uitsplitsingskaart voor elke ontwikkeling, waardoor de MRT-nabijheidspremie kwantificeerbaar en vergelijkbaar is tussen de ontwikkelingen.

Voor gezinskopers is de schoolcomponent van de beloopbaarheidsscore vaak de belangrijkste subfactor. Het registratiesysteem voor basisscholen in Singapore geeft voorrang aan kinderen die binnen een straal van 1 km van de school wonen, en verschillende van de beste basisscholen hebben verzorgingsgebieden waar de nabijheid van de school een echte prijsfactor is. Een ontwikkeling die goed scoort op de schoolcomponent van de beloopbaarheidsscore bevindt zich mogelijk binnen een prioritaire registratiezone voor ten minste één goed aangeschreven school. Het is de moeite waard om dit te verifiëren met de MOE-schoolzoeker, maar de beloopbaarheidsscore identificeert de kandidaten efficiënt.

De beloopbaarheidsscore identificeert ook een klasse van ondergewaardeerde ontwikkelingen die zeer beloopbaar zijn, maar niet op prestigieuze locaties. Verschillende D12 (Toa Payoh) en D20 (Bishan) ontwikkelingen scoren boven de 75 op het gebied van beloopbaarheid – vergelijkbaar met D9/D10-ontwikkelingen die tegen 30-40% premium PSF worden verkocht. Een koper die beloopbaarheid op dezelfde manier waardeert als prestige, zal in deze middenmarktwijken een betere prijs-kwaliteitverhouding vinden. Combineer dit inzicht met de Heatmap Layers Map om de ruimtelijke verdeling van de beloopbaarheidsscores in de hele stad te bekijken, en het Inzicht in huuropbrengsten om te controleren of beloopbare wijken ook hogere opbrengsten opleveren.