Hypotheek tovenaar Rekenmachine

Aankoopwizard voor onroerend goed

Stapsgewijze handleiding om inzicht te krijgen in de aankoopkosten van uw onroerend goed en of u daarvoor in aanmerking komt.

1 2 3 4

Stap 1: Uw profiel

Stapsgewijze wizard Aankoopgereedheid

Belangrijkste afhaalrestaurants

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Wat het doet

Beantwoord een paar eenvoudige vragen over uw inkomen, risicobereidheid en vastgoedplannen en ontvang een persoonlijk hypotheekadvies. De wizard analyseert TDSR, MSR, LTV en rentegevoeligheid om de optimale leningstructuur voor uw situatie voor te stellen.

U kunt deze calculator vinden op het tabblad Calculators op ShiokNest. De resultaten worden onmiddellijk bijgewerkt terwijl u de invoer aanpast: u hoeft niet te wachten en de pagina hoeft niet opnieuw te worden geladen.

Waarom het ertoe doet

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Hoe het werkt

  • Navigeer naar Rekenmachines — Klik op het tabblad 'Rekenmachines' in de ShiokNest-navigatiebalk. Alle 47 rekenmachines zijn gegroepeerd op doel voor gemakkelijke toegang.
  • Selecteer de rekenmachine — Kies 'Hoe u de hypotheekaanbeveler gebruikt' uit de lijst met rekenmachines. U zult zien dat de standaardwaarden al zijn geladen, zodat u deze meteen kunt verkennen.
  • ️ Voer uw waarden in — Vervang de standaardwaarden door uw eigen cijfers. De belangrijkste velden zijn:
  • Bekijk de resultaten — De rekenmachine wordt onmiddellijk bijgewerkt zodra u invoer wijzigt. De belangrijkste resultaten worden weergegeven in KPI-kaarten en -grafieken die worden bijgewerkt naarmate u de invoer aanpast.
  • Voer wat-als-scenario's uit — Dit is waar de echte kracht ligt. Verander één variabele tegelijk om de impact ervan te zien. Probeer bijvoorbeeld de rente met 1% te verhogen of de looptijd van uw bezit met 5 jaar te verlengen. Merk op hoe de resultaten verschuiven.
  • Vergelijk en beslis — Voer 2-3 verschillende scenario's uit en noteer de resultaten. Dit geeft u een reeks uitkomsten waarop u uw beslissing kunt baseren, in plaats van te vertrouwen op één enkele projectie.

Voorbeelden

Eerste SC-koper: privéappartement van $ 1,5 miljoen

Ingangen
Kopersprofiel
Singapore Citizen, 1st property
Aankoopprijs
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Maandelijks inkomen
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Contant
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Resultaten
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Maximale lening (75% LTV)
$1,125,000
Totaal benodigde contant geld
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

Hoe dit te lezen: Voor een Singaporese burger die voor het eerst een privéappartement koopt, lijken de cijfers beheersbaar. ABSD is nul, BSD is $44.600 bij een aankoop van $1,5 miljoen (berekend op basis van de gelaagde BSD-schaal) en de maximale lening met een LTV van 75% is $1.125.000. De resterende aanbetaling van $375.000 kan afkomstig zijn van CPF OA (tot $200.000 beschikbaar) en contant geld, waardoor er $175.000 overblijft dat met contant geld moet worden gefinancierd. Gecombineerd met de verplichte 5% contante component ($75.000) en BSD ($44.600) en juridische kosten (~$5.000), bedragen de harde contante uitgaven ongeveer $94.600 – ruim binnen de $150.000 beschikbare contanten. De maandelijkse aflossing van 3,5% over 25 jaar op $1.125.000 bedraagt ​​ongeveer $5.618, wat neerkomt op 56% van het bruto inkomen, wat precies op het TDSR-plafond ligt. Deze koper komt in aanmerking, maar heeft vrijwel geen financiële buffer als de rente stijgt; een inkomen van $10.000/maand met $375 aan maandelijkse TDSR-hoofdruimte is mager.

SC Upgrader: HDB verkopen om tweede privé-eigendom te kopen

Ingangen
Kopersprofiel
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Aankoopprijs
$1,800,000 (freehold condo)
Maandelijks inkomen
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Contant
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Resultaten
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Maximale lening (45% LTV)
$810,000
Totaal contant geld dat nodig is bij voltooiing
$504,600 (before HDB sale proceeds)

Hoe dit te lezen: Dit scenario illustreert de upgradevalkuil waar veel Singaporezen in trappen. De ABSD van 20% op een tweede eigendom bedraagt ​​$360.000 – verschuldigd binnen 14 dagen na uitoefening van de OTP – en moet contant worden betaald (niet CPF). De koper heeft $300.000 in contanten, wat $60.000 minder is dan alleen ABSD, voordat de verplichte contante aanbetaling van 5% ($90.000), BSD ($54.600) en juridische kosten worden meegerekend. Het totale benodigde geld bij voltooiing bedraagt ​​ongeveer $504.600, tegenover $300.000 beschikbaar – een tekort van $204.600. De standaardoplossing is om de HDB eerst (of gelijktijdig) te verkopen, maar de timing tussen de verkoop van de HDB en de voltooiing van het appartement moet zorgvuldig worden gecoördineerd, aangezien ABSD nog steeds verschuldigd is op de aankoopdatum, ongeacht of de HDB al dan niet is verkocht. ABSD-kwijtschelding voor upgraders (verkoop van HDB binnen 6 maanden na aankoop van een appartement) lost dit gedeeltelijk op: deze wizard markeert die optie en geeft u opdracht om te bevestigen of u in aanmerking komt voor IRAS.

Tips en valkuilen

Deskundige tips

  • Gebruik realistische aannames — De waardering van appartementen in Singapore bedraagt ​​historisch gezien gemiddeld 2-4% per jaar. Vermijd al te optimistische projecties. Gebruik bij twijfel 3% als uitgangswaarde.

Veelvoorkomende valkuilen

  • Een bod uitbrengen voordat u de wizard uitvoert. De optievergoeding van 1% op een eigendom van $ 1,5 miljoen bedraagt ​​$ 15.000 – niet-restitueerbaar als u het bod niet kunt voltooien. Veel kopers betalen de optie en ontdekken tijdens due diligence dat ABSD de transactie onbetaalbaar maakt, of dat TDSR wordt geschonden wanneer de bank hun inkomsten formeel beoordeelt. De wizard duurt minder dan drie minuten en haalt eventuele showstoppers tevoorschijn voordat u ook maar één dollar vastlegt.
  • Als u vergeet dat de door CPF opgebouwde rente de netto verkoopopbrengst verlaagt. Wanneer u CPF OA gebruikt voor uw aanbetaling en maandelijkse termijnen, brengt het CPF-bestuur een opgebouwde rente van 2,5% per jaar in rekening over het opgenomen bedrag. Bij verkoop moet u de hoofdsom plus alle opgebouwde rente terugbetalen. Op €200.000 aan CPF die over een periode van 10 jaar is gebruikt, bedraagt ​​de opgebouwde rente ongeveer €56.000 – wat betekent dat uw werkelijke contante geld uit de verkoop €56.000 lager is dan u zou verwachten. De wizard houdt hier rekening mee in de schatting van de netto-opbrengst.
  • Ervan uitgaande dat dezelfde LTV geldt voor het tweede en derde vastgoed. Voor een eerste privé-eigendom bedraagt ​​de LTV maximaal 75%. Voor een tweede uitstaande woonlening daalt de LTV naar 45%. Voor een derde of volgende lening is dit 35%. Dit betekent dat de vereiste contante en CPF-bijdrage scherp wordt geschaald: het upgraden van HDB naar een appartement van $ 2 miljoen, terwijl je nog steeds de HDB-lening aanhoudt, vereist een voorafbetaling van 55% ($ 1,1 miljoen uit eigen middelen), niet de 25% die de meeste kopers aannemen. De wizard berekent het juiste LTV-niveau op basis van uw bestaande leningaantal.

Veelgestelde vragen

Worden mijn gegevens bewaard?
Nee. Alle berekeningen worden volledig in uw browser uitgevoerd. Niets dat u invoert (inkomsten, spaargeld, eigendommen of andere persoonlijke gegevens) wordt naar onze servers verzonden of waar dan ook opgeslagen. U kunt het tabblad sluiten en uw invoer wordt gewist.
Wat is ABSD en hoeveel moet ik betalen?
Extra koperszegelrecht (ABSD) is een toeslag bovenop het koperszegelrecht (BSD), toegepast op basis van uw verblijfsstatus en het aantal eigendommen dat u al bezit. Vanaf 2024: inwoners van Singapore betalen 0% op hun eerste eigendom, 20% op het tweede, 30% op het derde en daarna. PR's betalen 5% op de eerste, 30% op de tweede en daarna. Buitenlanders betalen 60% op elke aankoop. Deze tarieven worden vastgesteld door IRAS en kunnen worden gewijzigd; de wizard gebruikt de huidige gepubliceerde tarieven.
Wat is TDSR en hoe beperkt het mijn lening?
De Total Debt Servicing Ratio (TDSR) beperkt alle maandelijkse schuldaflossingen – inclusief uw nieuwe hypotheek, autoleningen, minimale creditcardbetalingen en andere afbetalingsverplichtingen – tot 55% van het bruto maandinkomen. Voor een koper die $ 10.000 per maand verdient, bedraagt ​​de maximale totale schuldendienst $ 5.500. Als u een bestaande autolening van €800/maand heeft, is er slechts €4.700 beschikbaar voor hypotheekaflossing, wat bij 3,5% over 25 jaar een maximale lening van ongeveer €884.000 ondersteunt. TDSR wordt door uw bank beoordeeld op het moment van de formele leningaanvraag, waarbij gebruik wordt gemaakt van een stresstestpercentage van minimaal 4%.
Kan ik CPF gebruiken om de aanbetaling op een privéterrein te betalen?
Ja, maar met een belangrijke beperking: voor een privé-eigendom moet minimaal 5% van de aankoopprijs in contanten worden betaald. CPF kan deze contante component niet vervangen. Het resterende deel van de aanbetaling (tot 20% voor de eerste eigendom, meer voor de volgende) kan afkomstig zijn van uw gewone CPF-rekening. Op het gebruik van CPF zijn tevens de Waarderingslimiet (VL) en Opnamelimiet (WL) van toepassing: u kunt CPF gebruiken tot aan de VL (aankoopprijs of taxatie, welke lager is) en daarboven tot aan de WL (120% van de VL) voor erfpachtobjecten met een looptijd van 99 jaar en voldoende resterende erfpacht.
Hoe gaat de wizard om met de ABSD-remissie van de HDB-upgrade?
Singaporese staatsburgers die een HDB bezitten en privé-eigendom kopen, zijn vooraf aansprakelijk voor 20% ABSD. Als ze hun HDB echter binnen zes maanden na de aankoop van het privé-eigendom (of de datum van de tijdelijke bezettingsvergunning voor nieuwe lanceringen, afhankelijk van wat later is) verkopen, komen ze in aanmerking voor een ABSD-kwijtschelding – in wezen een terugbetaling van de 20%. De wizard markeert deze kwijtscheldingsoptie als uw profiel een Singaporees staatsburger is met precies één bestaande HDB. Houd er rekening mee dat u op het moment van aankoop nog steeds contant geld moet hebben om ABSD te betalen; de kwijtschelding wordt achteraf geclaimd. Controleer of u specifiek in aanmerking komt bij IRAS voordat u erop vertrouwt in uw financiële plan.

Gerelateerde bronnen

Artikel Hoe u de contante opbrengsten uit de verkoop kunt berekenen Artikel Hoe u een interieurontwerper kiest in Singapore Artikel Regels voor renovatie van appartementen in Singapore: wat u wel en niet kunt doen Artikel Hub voor vastgoedmarkt en beleidsgids in Singapore Artikel Singapore Condo Living Gids Hub Rekenmachine Hoe u de betaalbaarheid van TDSR en MSR kunt controleren
Vrijwaring: De getoonde cijfers zijn uitsluitend schattingen voor planningsdoeleinden. Tarieven, regels en subsidiebedragen veranderen regelmatig: controleer dit bij uw bank, HDB of een erkend financieel adviseur voordat u actie onderneemt.