Tendencias de los precios de tenencia — District 11

La información sobre tendencias de tenencia y precios compara la mediana de PSF y las tendencias de precio por unidad para propiedades privadas no inmobiliarias de propiedad absoluta (FH), de 999 años y de arrendamiento de 99 años en todo Singapur. Los datos se extraen de los registros de advertencias de la URA que se remontan a 2010 y se actualizan mensualmente. El gráfico principal muestra la brecha mediana del PSF de FH/99 años a lo largo del tiempo, tanto en dólares absolutos por pie cuadrado como como porcentaje. Una vista secundaria desglosa esto por distrito y área de planificación, para que pueda ver si la prima de tenencia en su ubicación objetivo está por encima o por debajo del promedio nacional, y si se ha ampliado o reducido en los últimos 5 años.

Puede acceder a esta información en ShiokNest en la pestaña Estadísticas. Seleccione un distrito del filtro para comparar los precios de FH con los de arrendamiento dentro de un área específica, lo cual resulta útil cuando evalúa dos propiedades preseleccionadas con diferentes tenencias en el mismo vecindario. Las tarjetas KPI en la parte superior muestran el porcentaje actual de primas nacionales de FH, el distrito con la mayor brecha de tenencia y la dirección de la tendencia de 5 años. Esta página se combina naturalmente con la Calculadora de deterioro del arrendamiento, que modela lo que sucede con el precio de una unidad de 99 años a medida que pasa de la marca restante de 60 años.

La decisión de comprar propiedad absoluta versus arrendamiento es una de las opciones más importantes y menos comprendidas en el sector inmobiliario de Singapur. Una unidad de arrendamiento de 99 años en una ubicación comparable normalmente se comercializa con un descuento PSF del 10 al 20 % respecto de la propiedad absoluta; en una compra de 1,5 millones de dólares, ese descuento es de 150 000 a 300 000 dólares. La prima FH no es arbitraria: refleja el precio del mercado de la decadencia del arrendamiento, que se acelera drásticamente una vez que una propiedad supera la marca de los 70 años restantes (aproximadamente 29 años después de un nuevo lanzamiento de 99 años). Para los compradores de inversión que planean conservar y revender, la tenencia de la propiedad determina el mercado de salida, y una unidad arrendada vendida con 40 años restantes enfrenta un grupo de compradores significativamente limitado en comparación con la misma unidad con 80 años restantes.

El número más importante que muestra esta página es la tendencia de la prima de tenencia durante los últimos 3 a 5 años. Cuando la prima de FH se amplía, indica que el mercado está cada vez más dispuesto a pagar por la permanencia, generalmente en distritos con altos costos de tierra donde el potencial de bloque es real o donde la oferta de nuevas existencias de FH está disminuyendo. Cuando la prima se reduce, indica que los compradores están tratando el arrendamiento como un sustituto rentable, algo común en períodos de tasas crecientes donde los compradores priorizan el precio de entrada sobre el valor a largo plazo. Esta dirección de tendencia es invisible en cualquier transacción o listado, pero se puede leer inmediatamente en este gráfico.

El error más común que cometen los compradores es comparar una unidad recién lanzada de 99 años con una unidad FH de 10 años en la misma calle y concluir que "la prima de FH es solo del 8 %". Esa comparación ignora la diferencia de edad. Una comparación comparable (mismo año de construcción, misma condición, misma superficie de piso) generalmente muestra una prima FH del 15% al ​​20% en OCR, que aumenta al 20% al 30% en la franja preferencial de RCR. Esta página controla el año de construcción al permitirle filtrar por ventana de año de transacción, por lo que la comparación es genuinamente de manzanas con manzanas. Utilice siempre el filtro mínimo de 5 años antes de sacar conclusiones.

La información también es importante para los mejoradores y las decisiones de desacoplamiento. Si actualmente posee una unidad de 99 años comprada hace 20 años (ahora le quedan ~79 años), este gráfico muestra exactamente cómo el mercado está valorando la tenencia restante y si ha mantenido su valor en relación con los equivalentes de FH. Utilice esto junto con la Calculadora de deterioro del arrendamiento y la Calculadora de ROI para obtener una imagen completa.