நில மதிப்பு கால்குலேட்டர்

நில மதிப்பு மதிப்பீட்டாளர்

நிலம் பெற்ற சொத்தின் நில கூறு மதிப்பை மதிப்பிடவும்

மொத்த மாடி பகுதி (GFA) -
மதிப்பிடப்பட்ட கட்டிட மதிப்பு -
மதிப்பிடப்பட்ட நில மதிப்பு -
ஒரு சதுர அடிக்கு நிலத்தின் மதிப்பு (நிலம்) -
நிலம் விலையில் % -
குத்தகை சரிசெய்தல் காரணி -

நிலச் சொத்துக்கான நில மதிப்பை மதிப்பிடுதல்

முக்கிய எடுக்கப்பட்டவை

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

அது என்ன செய்கிறது

சதி விகிதம், GFA மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய நிலப் பரிவர்த்தனைகளைப் பயன்படுத்தி நிலம் பெற்ற சொத்தின் நில மதிப்பு கூறுகளை மதிப்பிடவும். நிலத்திற்கு எதிராக கட்டிடத்திற்கு நீங்கள் என்ன செலுத்துகிறீர்கள் என்பதைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள் - A&A மற்றும் மறுகட்டமைப்பிற்கு அவசியமானது.

இந்த கால்குலேட்டரை ShiokNest இல் கால்குலேட்டர்கள் தாவலில் காணலாம் நீங்கள் உள்ளீடுகளைச் சரிசெய்யும்போது, ​​அது உடனடியாக முடிவுகளைப் புதுப்பிக்கிறது — காத்திருப்பு இல்லை, பக்கத்தை மீண்டும் ஏற்றுவது இல்லை.

ஏன் இது முக்கியம்

சிங்கப்பூரின் ஒவ்வொரு வளர்ச்சி முடிவுகளுக்கும் நில மதிப்புதான் அடித்தளம். ஒரு டெவலப்பர் ஒரு en-block டெண்டர் அல்லது அரசாங்க நில விற்பனையை (GLS) ஏலம் எடுப்பதற்கு முன், அவர்கள் மீதமுள்ள நிலத்தின் மதிப்பை - நிலத்திற்கு அவர்கள் செலுத்தக்கூடிய அதிகபட்ச விலை மற்றும் இலக்கு லாப வரம்பை அடைய வேண்டும். இந்த எஞ்சிய நில மதிப்புக் கணக்கீடுதான் ஒரு கூட்டு விற்பனை வெற்றியடைகிறதா, GLS ஏலத்தில் போட்டித்தன்மை உள்ளதா மற்றும் உங்கள் en-block விலை எதிர்பார்ப்பு யதார்த்தமானதா என்பதைத் தீர்மானிக்கிறது.

இந்த கால்குலேட்டர் வெளிப்படுத்தும் மிக முக்கியமான எண், ஒரு சதுர அடி நில விகிதத்திற்கான எஞ்சிய நில மதிப்பு - நிலையான அளவீட்டு டெவலப்பர்கள் மற்றும் விலைமதிப்பீடுகள் நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தும். ஒரு தளத்தின் எஞ்சிய நில மதிப்பு $1,200 psf ppr ஆக இருந்தால் (ஒவ்வொரு சதி விகிதத்திற்கும் ஒரு சதுர அடி), ஒரு டெவலப்பர் நிலத்திற்கான மொத்த மொத்தப் பரப்பளவை $1,200 × வரை செலுத்தி, அதன் இலக்கைத் திரும்பப் பெறலாம். எஞ்சிய நில மதிப்பை கணிசமாக மீறும் கூட்டு விற்பனை இருப்பு விலைகள் ஏலத்தை ஈர்க்க வாய்ப்பில்லை. எஞ்சிய நில மதிப்பில் அல்லது அதற்குக் குறைவான இருப்பு விலைகள் போட்டி ஏலத்தை ஈர்க்கும்.

என்-பிளாக் குழு உறுப்பினர்கள் செய்யும் பொதுவான தவறு, வளர்ச்சிப் பொருளாதாரம் (டெவலப்பர் எவ்வளவு செலுத்த முடியும்) என்பதை விட அபிலாஷைகளின் அடிப்படையில் (ஒவ்வொரு உரிமையாளரும் எவ்வளவு விரும்புகிறார்கள்) இருப்பு விலைகளை நிர்ணயிப்பதாகும். எஞ்சிய நில மதிப்பை விட 30% கையிருப்பு விலையானது எந்தவொரு டெவலப்பர் ஆர்வத்தையும் ஈர்க்கத் தவறிவிடும், இதன் விளைவாக எந்த விளைவும் இல்லாமல் வீணான விற்பனை முயற்சி ஏற்படும். கால்குலேட்டர் கீழ்நிலை சரிபார்ப்பைச் செயல்படுத்துகிறது: மதிப்பிடப்பட்ட விற்பனை விலையில் இருந்து தொடங்கி, வளர்ச்சிக்கான செலவுகள் மற்றும் லாபத்தைக் கழித்து, அதிகபட்ச ஆதரவு நிலச் செலவை வந்தடையும் — பின்னர் முன்மொழியப்பட்ட இருப்பு விலையுடன் ஒப்பிடவும்.

இந்த கால்குலேட்டரை உடன் சேர்த்து கணிப்பான் மற்றும் கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்தவும். href="/ESTATE/calculator/cashproceeds" class="pipeline-link">பண வருவாய் கால்குலேட்டர் ஒரு en-block விற்பனை அல்லது தனிநபர் விற்பனை உங்களுக்கு சிறந்த நிதி விளைவை அளிக்கிறதா என்பதை மதிப்பீடு செய்ய.

இது எப்படி வேலை செய்கிறது

  • கால்குலேட்டர்களுக்கு செல்லவும் — ShiokNest வழிசெலுத்தல் பட்டியில் உள்ள "கால்குலேட்டர்கள்" தாவலைக் கிளிக் செய்யவும். அனைத்து 47 கால்குலேட்டர்களும் எளிதாக அணுகும் நோக்கத்தின் அடிப்படையில் தொகுக்கப்பட்டுள்ளன.
  • கால்குலேட்டரைத் தேர்ந்தெடுக்கவும் — கால்குலேட்டர் பட்டியலிலிருந்து "நில மதிப்பை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது" என்பதைத் தேர்ந்தெடுக்கவும். இயல்புநிலை மதிப்புகள் ஏற்கனவே ஏற்றப்பட்டிருப்பதைக் காண்பீர்கள், எனவே நீங்கள் உடனடியாக ஆராயலாம்.
  • ️ உங்கள் மதிப்புகளை உள்ளிடவும் — இயல்புநிலைகளை உங்கள் சொந்த எண்களால் மாற்றவும். முக்கிய துறைகள்:
  • முடிவுகளை மதிப்பாய்வு செய்யவும் — நீங்கள் எந்த உள்ளீட்டையும் மாற்றும்போது கால்குலேட்டர் உடனடியாக புதுப்பிக்கப்படும். உள்ளீடுகளைச் சரிசெய்யும்போது புதுப்பிக்கப்படும் KPI கார்டுகள் மற்றும் விளக்கப்படங்களில் முக்கிய முடிவுகள் காட்டப்படும்.
  • என்ன என்றால் என்ன காட்சிகளை இயக்கு — இங்குதான் உண்மையான சக்தி உள்ளது. அதன் தாக்கத்தைக் காண ஒரு நேரத்தில் ஒரு மாறியை மாற்றவும். எடுத்துக்காட்டாக, வட்டி விகிதத்தை 1% அதிகரிக்கவும் அல்லது உங்கள் வைத்திருக்கும் காலத்தை 5 ஆண்டுகள் நீட்டிக்கவும். முடிவுகள் எவ்வாறு மாறுகின்றன என்பதைக் கவனியுங்கள்.
  • ஒப்பிட்டு முடிவு செய்யுங்கள் — 2-3 வெவ்வேறு காட்சிகளை இயக்கி, முடிவுகளைக் கவனியுங்கள். இது ஒற்றைத் திட்டத்தில் தங்கியிருக்காமல், உங்கள் முடிவை அடிப்படையாகக் கொள்ள பலவிதமான விளைவுகளை வழங்குகிறது.

எடுத்துக்காட்டுகள்

D19 கூட்டு விற்பனை தளம்: டெவலப்பர் பொருளாதாரத்திலிருந்து எஞ்சிய நில மதிப்பை மதிப்பிடுதல்

உள்ளீடுகள்
தள பகுதி
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
மதிப்பிடப்பட்ட புதிய வெளியீட்டு விலை
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
கட்டுமான செலவு
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
டெவலப்பர் விளிம்பு
18% on GDV
முடிவுகள்
GDV (மொத்த வளர்ச்சி மதிப்பு)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
கட்டுமானம் + பேராசிரியர் கட்டணம்
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
டெவலப்பர் லாபம் (18%)
$31,752,000
எஞ்சிய நில மதிப்பு
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

இதை எப்படி படிப்பது: மீதமுள்ள நில மதிப்பு $92.6M — அல்லது $1,103 psf ppr. டெவலப்பர் ஆர்வத்தை ஈர்க்க, என்-பிளாக் கையிருப்பு விலை $92.6M அல்லது அதற்குக் குறைவாக அமைக்கப்பட வேண்டும். வளர்ச்சியில் உள்ள 28 அலகுகள் கூட்டாக $100M ("நாம் ஒவ்வொருவருக்கும் $X வேண்டும்" என்று அடிக்கடி குறிப்பிடப்படும்) கேட்டால், எஞ்சிய நில மதிப்பை விட 8% அதிகமாக இருக்கும். 18% மார்ஜினில் $100M செலுத்தும் டெவலப்பர் புதிய வெளியீட்டு விலை $2,270 psf ஆக இருக்க வேண்டும் - இது அந்த சப்மார்க்கெட்டில் அடையலாம் அல்லது அடையாமல் இருக்கலாம். கையிருப்பு விலையானது சந்தை அடிப்படைகளால் ஆதரிக்கப்படுகிறதா அல்லது ஆர்வமுள்ளதா என்பதை கால்குலேட்டர் காட்டுகிறது.

இரண்டு தளங்களை ஒப்பிடுதல்: ஒரே GFA ஏன் வெவ்வேறு நில மதிப்புகளை வழங்குகிறது

உள்ளீடுகள்
தளம் A — D10 பிரைம்
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
தளம் B — D23 மையத்திற்கு வெளியே
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
கட்டுமான செலவு இரண்டும்
$480 psf (similar specification)
டெவலப்பர் விளிம்பு இரண்டும்
17%
முடிவுகள்
தளம் A எஞ்சிய நில மதிப்பு
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
தள B எஞ்சிய நில மதிப்பு
$36,180,000 ($603 psf ppr)
நில மதிப்பு வேறுபாடு
$69,720,000 — 193% more for prime location
முக்கிய டிரைவர்
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

இதை எப்படி படிப்பது: ஒரே அளவு, சதி விகிதம் மற்றும் கட்டுமானச் செலவு ஆகிய இரண்டு தளங்கள் நில மதிப்புகள் 193% வேறுபடுகின்றன - முற்றிலும் ஒரு சதுர அடிக்கு எதிர்பார்க்கப்படும் விற்பனை விலையால் இயக்கப்படுகிறது. நில மதிப்பு ஏன் இடம் சார்ந்தது என்பதை இது விளக்குகிறது: கட்டுமானச் செலவுகள் சிங்கப்பூர் முழுவதும் பரவலாக ஒப்பிடப்படுகின்றன, ஆனால் ஒரு சதுர அடிக்கு GDV வியத்தகு அளவில் மாறுபடுகிறது. D10 தளம் $1,765 psf ppr நிலத்தின் விலையை ஆதரிக்க முடியும், ஏனெனில் வாங்குபவர்கள் புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு $3,500 psf செலுத்துவார்கள். ஒரு D23 தளம் $603 psf ppr ஐ மட்டுமே ஆதரிக்க முடியும், ஏனெனில் அதே சதுர அடி அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்கு சந்தை $1,900 psfக்கு மேல் செலுத்தாது. என்-பிளாக் கமிட்டி உறுப்பினர்கள் பெரும்பாலும் வெவ்வேறு இடங்களில் நில மதிப்புகளை ஒப்பிடுகிறார்கள் - அந்த ஒப்பீடுகள் ஏன் அர்த்தமற்றவை என்பதை இந்த கால்குலேட்டர் தெளிவுபடுத்துகிறது.

குறிப்புகள் & ஆபத்துகள்

நிபுணர் குறிப்புகள்

  • யதார்த்தமான அனுமானங்களைப் பயன்படுத்துங்கள் — சிங்கப்பூர் காண்டோ பாராட்டு வரலாற்று ரீதியாக ஆண்டுக்கு 2-4% சராசரியாக உள்ளது. அதிக நம்பிக்கையான கணிப்புகளைத் தவிர்க்கவும். சந்தேகம் இருந்தால், 3% ஐ அடிப்படையாகப் பயன்படுத்தவும்.

பொதுவான இடர்பாடுகள்

  • டெவலப்பர் பொருளாதாரம் சரிபார்ப்பு இல்லாமல் இருப்பு விலையை நிர்ணயித்தல் — மிகவும் பொதுவான en-block தோல்வி பயன்முறை என்பது டெவலப்பர் வாங்கக்கூடிய லாபத்தின் அடிப்படையில் உரிமையாளர்களால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட இருப்பு விலையாகும். எஞ்சிய நில மதிப்பு பகுப்பாய்விலிருந்து எப்போதும் இருப்பு விலையைப் பெறவும், பின்னர் 5-10% பேச்சுவார்த்தை இடையகத்தைச் சேர்க்கவும் - தலைகீழ் அல்ல.
  • DC டேபிள்களுக்கான டெவலப்மெண்ட் கட்டணத்தை புறக்கணித்தல் — தற்போதைய பயன்பாட்டை விட அதிக தீவிரத்தில் தளத்தை உருவாக்க முடிந்தால், டெவலப்பர்கள் அதிக ப்ளாட் விகிதத்திற்கு டாப்-அப் செய்ய டெவலப்பர் சார்ஜ் செலுத்த வேண்டும். இந்த DC (இது $50–$150 psf ppr ஆக இருக்கலாம்) en-block விற்பனைக்கு கிடைக்கும் எஞ்சிய நில மதிப்பைக் குறைக்கிறது. யுஆர்ஏவின் டிசி கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்தி டெண்டரின் விலையை நிர்ணயிக்கும் முன் கட்டணத்தை மதிப்பிடவும்.
  • உச்ச-சுழற்சி GDV அனுமானங்களைப் பயன்படுத்துதல் — GDV மதிப்பீடு (புதிய வளர்ச்சியின் எதிர்பார்க்கப்படும் விற்பனை விலைகள்) யதார்த்தமான சந்தை நிலைமைகளை பிரதிபலிக்க வேண்டும், உச்ச அனுமானங்களை அல்ல. ஒப்பிடக்கூடிய திட்டங்கள் $2,000 psf க்கு விற்கப்படும் சந்தையில் புதிய காண்டோக்களுக்கான $2,500 psf விற்பனை விலையை அடிப்படையாகக் கொண்ட நில மதிப்பு மதிப்பீடு, எந்த டெவலப்பரும் எழுதாத நில மதிப்பை உயர்த்தும்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

எனது தரவு சேமிக்கப்பட்டதா?
இல்லை. அனைத்து கணக்கீடுகளும் உங்கள் உலாவியில் முழுமையாக இயங்கும். எங்கள் சேவையகங்களில் எதுவும் சேமிக்கப்படவில்லை அல்லது மூன்றாம் தரப்பினருடன் பகிரப்படவில்லை.
"psf ppr" என்றால் என்ன, அது ஏன் பயன்படுத்தப்படுகிறது?
"Psf ppr" என்பது "சதுர அடிக்கு ஒரு சதி விகிதத்திற்கு" - இது சிங்கப்பூரின் நிலையான நில விலை நிர்ணய அலகு ஆகும், இது வெவ்வேறு அடுக்கு விகிதங்களை இயல்பாக்குகிறது. 10,000 சதுர அடி நிலப்பரப்பு மற்றும் ப்ளாட் விகிதம் 3.0 கொண்ட ஒரு தளத்தில் 30,000 சதுர அடி கட்டக்கூடிய GFA உள்ளது. நிலத்தின் மதிப்பு $36M என்றால், நிலத்தின் மதிப்பு $36M ÷ 30,000 sqft = $1,200 psf ppr. இது வெவ்வேறு அளவுகள் மற்றும் தீவிரம் கொண்ட தளங்களை நேரடியாக ஒப்பிட அனுமதிக்கிறது.
எனது முடிவுகளை நான் சேமிக்க முடியுமா?
உங்கள் டாஷ்போர்டில் காட்சிகளைச் சேமிக்க உள்நுழையவும் அல்லது உங்கள் உள்ளீடுகளை குறியீடாக்கும் URL ஐ நகலெடுக்க பகிர் பொத்தானைப் பயன்படுத்தவும்.
நான் என்ன கட்டுமான செலவைப் பயன்படுத்த வேண்டும்?
சிங்கப்பூர் குடியிருப்பு மேம்பாடுகளுக்கான கட்டுமானச் செலவு, விவரக்குறிப்பு (அடிப்படை vs பிரீமியம்), கட்டிட உயரம் மற்றும் தற்போதைய BCA டெண்டர் விலைகளைப் பொறுத்து GFA இன் $350–$600 psf வரை இருக்கும். உயரமான கட்டிடங்கள் (> 30 மாடிகள்) கட்டமைப்புத் தேவைகள் காரணமாக ஒரு சதுர அடிக்கு நடுப்பகுதியை விட விலை அதிகம். மொத்த மேம்பாட்டு செலவை அடைய தொழில்முறை கட்டணங்கள் (கட்டுமானத்தில் 10-15%) மற்றும் தற்செயல் (5%) ஆகியவற்றைச் சேர்க்கவும். BCA காலாண்டு கட்டுமான செலவுத் தரவை வெளியிடுகிறது.

தொடர்புடைய வளங்கள்

கட்டுரை நிலம் மற்றும் காண்டோ முதலீட்டை எவ்வாறு ஒப்பிடுவது கட்டுரை நிலம் பெற்ற சொத்துக்கான முத்திரைக் கட்டணத்தை எவ்வாறு கணக்கிடுவது கட்டுரை புதிய வெளியீட்டு மற்றும் மறுவிற்பனை காண்டோக்களை எவ்வாறு ஒப்பிடுவது கட்டுரை EC தகுதியை எவ்வாறு சரிபார்க்கலாம் கட்டுரை HDB மறுவிற்பனை வரியை எவ்வாறு கணக்கிடுவது கால்குலேட்டர் நிலம் மற்றும் காண்டோ முதலீட்டை எவ்வாறு ஒப்பிடுவது
மறுப்பு: காட்டப்பட்டுள்ள புள்ளிவிவரங்கள் திட்டமிடல் நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே மதிப்பீடுகள். விகிதங்கள், விதிகள் மற்றும் கிராண்ட் குவாண்டா அடிக்கடி மாறுதல் - செயல்படும் முன் உங்கள் வங்கி, HDB அல்லது உரிமம் பெற்ற நிதி ஆலோசகரிடம் சரிபார்க்கவும்.