कैप दर कैलकुलेटर

पूंजीकरण दर कैलकुलेटर

वाणिज्यिक संपत्ति मूल्यांकन के लिए कैप दर की गणना करें

प्रभावी सकल आय -
शुद्ध ऑपरेटिंग आय -
कैप दर -
सकल किराया गुणक -

वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए पूंजीकरण दर

चाबी छीनना

  • Cap rate = NOI ÷ Property Value — always use Net Operating Income (after vacancy and expenses), never gross rent.
  • Singapore office cap rates have historically ranged 3.5–5.5%, retail 4.5–6.5%, industrial/logistics 5.5–7.5% — use sector benchmarks to assess if a property is priced correctly.
  • Lower cap rate = higher price relative to income = lower current yield (often signals high-quality asset or growth potential); higher cap rate = higher yield but potentially higher risk.
  • Cap rate compression (falling rates) increases property values; cap rate expansion (rising rates) deflates values — track quarterly changes in sector benchmarks.
  • When comparing cap rates across properties, ensure vacancy assumptions and expense ratios are consistent — a 7% cap rate with 15% vacancy assumed is very different from 7% at 5% vacancy.

यह क्या करता है

कैप रेट को समझें और गणना करें - वाणिज्यिक संपत्ति मूल्यांकन के लिए मानक मीट्रिक। संपत्ति के प्रकारों (कार्यालय, खुदरा, औद्योगिक) में कैप दरों की तुलना करें और शुद्ध परिचालन आय से उचित बाजार मूल्य का अनुमान लगाने के लिए इसका उपयोग करें।

आप इस कैलकुलेटर को शिओकनेस्ट पर कैलकुलेटर टैब में पा सकते हैं। जैसे ही आप इनपुट समायोजित करते हैं यह तुरंत परिणाम अपडेट कर देता है - कोई प्रतीक्षा नहीं, कोई पृष्ठ पुनः लोड नहीं।

यह क्यों मायने रखती है

कैप दर (पूंजीकरण दर) वाणिज्यिक संपत्ति मूल्यांकन की सार्वभौमिक भाषा है। यह आपको बताता है कि संपत्ति अपने मूल्य के प्रतिशत के रूप में कितना रिटर्न उत्पन्न करती है, यह मानते हुए कि कोई ऋण नहीं है। $3 मिलियन और $4 मिलियन की दो वाणिज्यिक संपत्तियों की तुलना अकेले कीमत पर नहीं की जा सकती - लेकिन 5.2% कैप दर बनाम 4.8% कैप दर निवेश की गुणवत्ता की तुरंत सुपाठ्य तुलना है। सिंगापुर में प्रत्येक वाणिज्यिक संपत्ति लेनदेन का मूल्य प्रभावी रूप से उसकी निहित कैप दर पर निर्धारित होता है।

यह कैलकुलेटर जो सबसे महत्वपूर्ण संख्या बताता है वह निहित कैप दर है - जो खरीद मूल्य और शुद्ध परिचालन आय से प्राप्त होती है। यदि $2M का एक शॉपहाउस वार्षिक NOI में $100,000 उत्पन्न करता है, तो इसकी कैप दर 5.0% है। यदि उसी गली में समान दुकानें 4.5% कैप दरों पर कारोबार कर रही हैं, तो यह संपत्ति बाजार से थोड़ी ऊपर है (खरीदार के लिए बेहतर उपज)। यदि वे 5.5% पर कारोबार कर रहे हैं, तो इस संपत्ति की कीमत बाजार से कम है (विक्रेता मेज पर पैसा छोड़ रहा है या कोई जोखिम कारक है)। कैलकुलेटर इन बाज़ार तुलनाओं को स्पष्ट कर देता है।

वाणिज्यिक संपत्ति निवेशकों द्वारा की जाने वाली सबसे आम गलती कैप दर के साथ सकल उपज को भ्रमित करना है। सकल उपज, परिचालन खर्चों को नजरअंदाज करते हुए, सकल किराए को खरीद मूल्य से विभाजित करती है। कैप दर शुद्ध परिचालन आय का उपयोग करती है - सकल किराया घटा रिक्ति, संपत्ति प्रबंधन, बीमा, रखरखाव और संपत्ति कर। 20% परिचालन व्यय वाली वाणिज्यिक संपत्ति पर, 6% की सकल उपज 4.8% की कैप दर में बदल जाती है - एक महत्वपूर्ण अंतर जो निवेश के मामले को बदल देता है।

इस कैलकुलेटर का उपयोग वाणिज्यिक उपज कैलकुलेटर और सिंगापुर वाणिज्यिक संपत्ति डेटा सेक्टर द्वारा मौजूदा मार्केट कैप दरों के मुकाबले अपनी लक्षित संपत्ति को बेंचमार्क करने के लिए।

यह काम किस प्रकार करता है

  • कैलकुलेटर पर नेविगेट करें - शिओकनेस्ट नेविगेशन बार में "कैलकुलेटर" टैब पर क्लिक करें। आसान पहुंच के लिए सभी 47 कैलकुलेटरों को उद्देश्य के अनुसार समूहीकृत किया गया है।
  • कैलकुलेटर का चयन करें - कैलकुलेटर सूची से "पूंजीकरण दर की गणना कैसे करें" चुनें। आपको पहले से ही लोड किए गए डिफ़ॉल्ट मान दिखाई देंगे ताकि आप तुरंत पता लगा सकें।
  • ️ अपने मान दर्ज करें - डिफ़ॉल्ट को अपने स्वयं के नंबरों से बदलें। प्रमुख क्षेत्र हैं:
  • परिणामों की समीक्षा करें - जैसे ही आप कोई इनपुट बदलते हैं, कैलकुलेटर तुरंत अपडेट हो जाता है। मुख्य परिणाम KPI कार्ड और चार्ट में प्रदर्शित होते हैं जो आपके इनपुट समायोजित करते ही अपडेट हो जाते हैं।
  • क्या होगा-अगर परिदृश्य चलाएं - यही वह जगह है जहां वास्तविक शक्ति निहित है। इसका प्रभाव देखने के लिए एक समय में एक चर बदलें। उदाहरण के लिए, ब्याज दर 1% बढ़ाने या अपनी होल्डिंग अवधि 5 साल बढ़ाने का प्रयास करें। ध्यान दें कि परिणाम कैसे बदलते हैं।
  • तुलना करें और निर्णय लें - 2-3 अलग-अलग परिदृश्य चलाएं और परिणाम नोट करें। यह आपको एक ही प्रक्षेपण पर निर्भर रहने के बजाय अपने निर्णय को आधार बनाने के लिए कई प्रकार के परिणाम देता है।

उदाहरण

डी1 शॉपहाउस: पूछी गई कीमत से निहित कैप दर की गणना करना

इनपुट
खरीद मूल्य
$3,200,000
सकल वार्षिक किराया
$192,000 ($16,000/month)
रिक्ति भत्ता
8% ($15,360)
परिचालन खर्च
$24,000/year (property tax + insurance + maintenance)
परिणाम
सकल उपज
6.0% ($192K ÷ $3.2M)
शुद्ध ऑपरेटिंग आय
$152,640 (gross rent − vacancy − expenses)
कैप दर
4.77% ($152,640 ÷ $3,200,000)
बाज़ार बेंचमार्क (D1 शॉपहाउस)
~4.5–5.0% — this property is within market range

इसे कैसे पढ़ें: 6% की सकल उपज आकर्षक लगती है, लेकिन 4.77% की कैप दर प्रासंगिक तुलना मीट्रिक है। 4.77% पर, इस शॉपहाउस की कीमत 4.5-5.0% की डी1 बाजार सीमा के भीतर है। इसका मतलब यह है कि विक्रेता ने बाजार के सापेक्ष इसकी कीमत सही रखी है - कोई स्पष्ट छूट या प्रीमियम नहीं है। बाजार से अधिक रिटर्न चाहने वाले खरीदार के लिए, यह संपत्ति कोई पेशकश नहीं करती है। कैलकुलेटर यह भी दिखाता है कि यदि आप रिक्ति की धारणा को 15% (कठिन पट्टे के माहौल को दर्शाते हुए) पर धकेलते हैं, तो एनओआई $139,200 तक गिर जाता है और कैप दर 4.35% तक गिर जाती है - बाजार तल से नीचे, जो जोखिम का संकेत है।

रिवर्स कैप दर: $2 मिलियन की औद्योगिक इकाई को अपनी कीमत को उचित ठहराने के लिए कितना किराया प्राप्त करना होगा?

इनपुट
खरीद मूल्य
$2,000,000
लक्ष्य सीमा दर
6.0% (JTC industrial benchmark)
परिचालन व्यय + रिक्ति
$20,000/year + 10% vacancy
सवाल
What monthly rent justifies the $2M asking price?
परिणाम
6% कैप दर पर आवश्यक NOI
$120,000/year
आवश्यक सकल किराया (रिवर्स गणना)
$155,556/year ($12,963/month)
तुलनीय जेटीसी इकाई के लिए बाजार किराया
~$10,500–$11,500/month
निर्णय
Property is overpriced at $2M — implied cap rate at market rent is ~5.1%

इसे कैसे पढ़ें: रिवर्स कैप दर गणना यकीनन इस उपकरण का सबसे शक्तिशाली उपयोग है: किसी दिए गए मूल्य से कैप दर की गणना करने के बजाय, अपना लक्ष्य कैप दर दर्ज करें और आवश्यक किराए का समाधान करें। यदि तुलनीय जेटीसी इकाइयों के लिए बाजार किराया $10,500-$11,500/माह है, लेकिन 6% कैप दर पर $2 मिलियन को उचित ठहराने के लिए आवश्यक किराया $12,963/माह है, तो संपत्ति की कीमत अधिक है। खरीदार को 6% बेंचमार्क के बजाय 5.1% कैप दर स्वीकार करने की आवश्यकता होगी। 5.1% कैप दर स्वीकार्य है या नहीं, यह पट्टे की गुणवत्ता, किरायेदार अनुबंध और स्थान पर निर्भर करता है - लेकिन कैलकुलेटर बातचीत शुरू होने से पहले व्यापार-बंद को स्पष्ट कर देता है।

युक्तियाँ और नुकसान

विशेषज्ञ युक्तियाँ

  • यथार्थवादी धारणाओं का उपयोग करें - सिंगापुर कोंडो की सराहना ऐतिहासिक रूप से प्रति वर्ष औसतन 2-4% रही है। अत्यधिक आशावादी अनुमानों से बचें. जब संदेह हो, तो आधार रेखा के रूप में 3% का उपयोग करें।

सामान्य ख़तरे

  • NOI के बजाय सकल किराए का उपयोग करना - कैप दर की गणना शुद्ध परिचालन आय पर की जानी चाहिए। रिक्ति, प्रबंधन शुल्क, बीमा और रखरखाव में कटौती किए बिना सकल किराए का उपयोग करने से कैप दर 15-25% अधिक हो जाती है।
  • रिक्ति दर की अनदेखी - वाणिज्यिक संपत्तियों में नियमित रूप से 5-15% रिक्ति का अनुभव होता है। मान लें कि 0% रिक्ति एक कैप दर उत्पन्न करती है जो वास्तविक दुनिया के रिटर्न को प्रतिबिंबित नहीं करती है। क्षेत्र और स्थान के लिए बाज़ार रिक्ति दरों का उपयोग करें।
  • विभिन्न क्षेत्रों में कैप दरों की तुलना - सीबीडी कार्यालय के लिए 5% कैप दर उत्कृष्ट है; जेटीसी औद्योगिक इकाई के लिए 5% कैप दर बाजार से नीचे है। हमेशा समान क्षेत्र के तुलनीयों के विरुद्ध बेंचमार्क करें, सामान्य बाज़ार के विरुद्ध नहीं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों

क्या मेरा डेटा सहेजा गया है?
नहीं, सभी गणनाएँ पूरी तरह से आपके ब्राउज़र में चलती हैं। हमारे सर्वर पर कुछ भी संग्रहीत या तीसरे पक्ष के साथ साझा नहीं किया जाता है।
सिंगापुर वाणिज्यिक संपत्ति के लिए अच्छी कैप दर क्या है?
बेंचमार्क सेक्टर और स्थान के अनुसार काफी भिन्न होते हैं। ग्रेड ए सीबीडी कार्यालय: 3.0-4.0%। शॉपहाउस (D1-D9): 4.0-5.5%। उपनगरीय खुदरा: 5.0-6.5%। जेटीसी औद्योगिक (फ्लैटेड फैक्ट्री): 5.5-7.0%। हाई-टेक औद्योगिक: 5.0-6.5%। ये बेंचमार्क ब्याज दर चक्रों के साथ बदलते हैं - जब जोखिम-मुक्त दरें बढ़ती हैं, तो कैप दरें बढ़ने लगती हैं (कीमतें गिरती हैं)। मौजूदा मार्केट कैप दरों के लिए वाणिज्यिक टैब पर हाल के लेनदेन डेटा की जांच करें।
क्या मैं अपने परिणाम सहेज सकता हूँ?
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क्या कैप दर में बंधक वित्तपोषण शामिल है?
नहीं, कैप दर एक अपरिवर्तित मीट्रिक है - यह बिना किसी ऋण के मानते हुए पूर्ण संपत्ति मूल्य पर रिटर्न को मापता है। यह संपत्तियों की उनकी वित्तपोषण संरचना से स्वतंत्र तुलना करने के लिए उपयोगी बनाता है। लीवरेज्ड रिटर्न (कैश-ऑन-कैश रिटर्न) की गणना करने के लिए, आपको एनओआई से बंधक भुगतान घटाना होगा और तैनात इक्विटी द्वारा विभाजित करना होगा। 4.8% कैप रेट वाली संपत्ति के लिए 4% ब्याज लागत पर 65% एलटीवी के साथ, इक्विटी पर कैश-ऑन-कैश रिटर्न लगभग 5.6% है।

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अस्वीकरण: दिखाए गए आंकड़े केवल योजना उद्देश्यों के लिए अनुमान हैं। दरें, नियम और अनुदान मात्रा बार-बार बदलती रहती है - कार्रवाई करने से पहले अपने बैंक, एचडीबी, या एक लाइसेंस प्राप्त वित्तीय सलाहकार से सत्यापित करें।