Tenure-prijstrends — District 11

Het Tenure & Price Trends-inzicht vergelijkt de mediane PSF- en prijs-per-eenheid-trends voor eigen (FH), 999-jarige en 99-jarige particuliere niet-grondeigendommen in heel Singapore. Gegevens zijn afkomstig uit URA-waarschuwingsrecords die teruggaan tot 2010 en maandelijks worden vernieuwd. De primaire grafiek toont het gemiddelde PSF-verschil in FH/99-jaar in de loop van de tijd – zowel in absolute dollars per vierkante voet als als percentage. In een secundaire weergave wordt dit uitgesplitst per district en plangebied, zodat u kunt zien of de huurpremie op uw doellocatie boven of onder het nationale gemiddelde ligt, en of deze de afgelopen vijf jaar is verbreed of verkleind.

U kunt dit inzicht op ShiokNest bekijken onder het tabblad Inzichten. Selecteer een wijk uit het filter om de prijzen voor FH en erfpacht binnen een specifiek gebied te vergelijken. Dit is handig als u twee panden op de shortlist met verschillende eigendomsrechten in dezelfde buurt evalueert. KPI-kaarten bovenaan tonen het huidige nationale FH-premiepercentage, het district met het grootste huurverschil en de trendrichting over vijf jaar. Deze pagina werkt op natuurlijke wijze samen met de Lease Decay Calculator, die modelleert wat er gebeurt met de prijs van een eenheid over een periode van 99 jaar naarmate deze ouder wordt dan de resterende 60 jaar.

De beslissing om eigen grond in plaats van erfpacht te kopen is een van de meest consequente en minst begrepen keuzes op het gebied van onroerend goed in Singapore. Een erfpachteenheid met een looptijd van 99 jaar op een vergelijkbare locatie wordt doorgaans verhandeld met een PSF-korting van 10 tot 20% ten opzichte van eigendom in eigendom; bij een aankoop van $ 1,5 miljoen bedraagt ​​die korting $ 150.000 tot $ 300.000. De FH-premie is niet willekeurig: hij weerspiegelt de marktprijs voor het verval van huurcontracten, die sterk versnelt zodra een eigendom de resterende 70 jaar overschrijdt (grofweg 29 jaar na een nieuwe lancering van 99 jaar). Voor kopers van investeringen die van plan zijn het onroerend goed aan te houden en door te verkopen, bepaalt de eigendomstermijn van het onroerend goed de uitstapmarkt. Een erfpachteenheid die met een resterende looptijd van 40 jaar wordt verkocht, wordt geconfronteerd met een aanzienlijk beperkte koperspool vergeleken met dezelfde eenheid met een resterende looptijd van 80 jaar.

Het belangrijkste getal op deze pagina is de tenure premium trend van de afgelopen drie tot vijf jaar. Wanneer de FH-premie groter wordt, geeft dit aan dat de markt meer bereid is te betalen voor duurzaamheid – meestal in districten met hoge grondkosten waar het en-bloc-potentieel reëel is of waar het aanbod van nieuwe FH-voorraden afneemt. Wanneer de premie kleiner wordt, geeft dit aan dat kopers erfpacht als een kosteneffectief alternatief beschouwen – wat gebruikelijk is in perioden van stijgende rentetarieven waarin kopers de instapprijs voorrang geven boven de langetermijnwaarde. Deze trendrichting is onzichtbaar bij elke afzonderlijke transactie of aanbieding, maar is onmiddellijk afleesbaar in deze grafiek.

De meest voorkomende fout die kopers maken is het vergelijken van een nieuw op de markt gebracht toestel van 99 jaar met een 10 jaar oud FH-toestel in dezelfde straat en concluderen dat "de FH-premie slechts 8% bedraagt." Die vergelijking negeert het leeftijdsverschil. Een vergelijkbare vergelijking – hetzelfde bouwjaar, dezelfde staat, hetzelfde vloeroppervlak – laat doorgaans een FH-premie van 15-20% zien in OCR, oplopend tot 20-30% in RCR-primaire rand. Deze pagina regelt het bouwjaar door u te laten filteren op transactiejaarvenster, zodat de vergelijking echt appels met appels is. Gebruik altijd het filterminimum van vijf jaar voordat u conclusies trekt.

Het inzicht is ook van belang voor upgraders en ontkoppelingsbeslissingen. Als u momenteel een unit met een looptijd van 99 jaar bezit die u 20 jaar geleden hebt gekocht (nu met nog ongeveer 79 jaar resterend), laat deze grafiek precies zien hoe de markt die resterende looptijd prijst – en of deze zijn waarde heeft behouden ten opzichte van FH-equivalenten. Gebruik dit naast de Lease Decay Calculator en de ROI Calculator voor een compleet beeld.