Bagaimana kenaikan kadar atau penurunan pendapatan mempengaruhi harga maksima mampu milik anda
Menguji Tekanan Gadai Janji Anda Terhadap Kenaikan Kadar
Pengambilan Utama
Always run the 4% floor rate stress test — MAS assesses your TDSR at 4% regardless of the current market rate; this is the bank's actual approval threshold, not a hypothetical.
A 30% income drop stress test is more useful than a rate rise test for most salaried buyers — job loss is a more likely scenario than rates jumping 3% in a single year.
If the stress test shows your max affordable price drops below your target at 4% rate or 20% income drop, you are at the limit of serviceability — do not proceed without a buffer.
TDSR is 55% for private property, 30% MSR for HDB — switching property type dramatically changes your max affordable price at the same income.
The stress test result is the maximum the bank will approve; your comfortable purchase limit should be 10–15% below that to leave room for life changes.
Apa yang Dilakukan
Adakah anda perlu membeli atau terus menyewa di Singapura? Kalkulator ini membandingkan kos sebenar kedua-dua pilihan dari semasa ke semasa — termasuk gadai janji faedah, duti setem, penghargaan hartanah, peningkatan kos penyenggaraan dan cukai sewa anda. Cari tahun pulang modal peribadi anda.
Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.
Mengapa Ia Penting
Ini boleh dikatakan soalan kewangan yang paling penting untuk anak muda Singapura. Jawapannya berbeza untuk semua orang, dan ia bergantung pada faktor yang kebanyakan orang tidak fikirkan — seperti kos peluang bayaran muka anda. Kalkulator ini penting kerana:
Bagaimana Ia Berfungsi
Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
Pilih kalkulator — Pilih "Beli lwn Sewa: Mencari Titik Pulang Modal Anda" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Carta menunjukkan kos terkumpul untuk membeli berbanding menyewa dari semasa ke semasa, dengan tahun pulang modal ditandakan dengan jelas di mana dua baris bersilang.
Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.
Contoh
Pembeli pendapatan $10K: bagaimana kenaikan kadar 2% mengecutkan harga maksima mampu milik
Input
Pendapatan bulanan
$10,000 (gross)
Kewajipan sedia ada
$0
Kadar asas
3.5% p.a. | Stress rate: 5.5% (+2%)
Tempoh pinjaman
25 years | Down payment: 25%
Jenis harta
Private (TDSR 55%)
Keputusan
Bayaran bulanan maksimum (TDSR)
$5,500
Pinjaman maksimum pada 3.5%
~$1,069,000
Pinjaman maksimum pada 5.5% (+2%)
~$875,000
Penurunan harga berpatutan maksimum
$1,425,000 → $1,167,000 (−$258,000)
Macam mana nak baca ni:
Pada 3.5%, pembeli pendapatan $10K mampu membeli hartanah $1.43M (pinjaman LTV 75% sebanyak $1.07M). Jika kadar meningkat kepada 5.5% — yang dilihat Singapura pada kitaran 2022–2023 — pendapatan yang sama hanya menyokong hartanah $1.17M. Itu adalah pengurangan kuasa beli sebanyak $258K untuk pendapatan dan bayaran muka yang sama. Ujian tekanan menjadikan senario ini konkrit sebelum anda membuat komitmen. Jika anda membeli hari ini pada 3.5% tetapi kadar boleh mencapai 5.5% dalam 18 bulan, anda harus menguji kebolehservisan anda pada kadar yang lebih tinggi sebelum menandatangani OTP.
Current purchase is not survivable at 30% income drop
Macam mana nak baca ni:
Dengan pendapatan penuh, pembeli ini berada dalam TDSR (49.9% vs 55% had) dan bank akan meluluskan pinjaman. Tetapi penurunan pendapatan sebanyak 30% — realistik untuk pekerja kontrak, pekerja berasaskan komisen, atau sesiapa sahaja yang menghadapi pemberhentian — mendorong TDSR kepada 71.3%. Iaitu 16% melebihi had keras. Pembeli tidak mempunyai penimbal. Ujian tekanan mengesyorkan sama ada mengurangkan harga belian kepada $1.3J (TDSR bertahan pada 58.2% pada pendapatan berkurangan, masih terlalu tinggi) atau menyasarkan $1.1J (TDSR turun kepada 51% pada pendapatan berkurangan — boleh bertahan). Analisis ini ialah satu-satunya pemeriksaan paling penting yang boleh dilakukan oleh pembeli berpanjangan: bukan sekadar "mampukah saya hari ini" tetapi "mampukah saya bertahan pada tahun yang buruk".
Petua & Perangkap
Petua Pakar
Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
Bersikap jujur tentang kos peluang — Bayaran muka yang dikunci dalam harta anda boleh memperoleh 5-7% dalam portfolio yang pelbagai. Kalkulator memfaktorkan ini.
Peningkatan sewa projek — Sewa Singapura boleh meningkat 3-5% setiap tahun. Jika anda menyewa untuk jangka masa panjang, ini akan meningkat dengan ketara.
Perangkap Biasa
Kecondongan emosi — Kebanyakan orang mempunyai keutamaan emosi yang kuat untuk memiliki. Biarkan nombor membimbing anda, bukan perasaan.
Dengan mengandaikan penghargaan adalah terjamin — Harga hartanah boleh menjadi tidak stabil atau bahkan menurun selama bertahun-tahun. Uji dengan 0% dan 2% penghargaan untuk melihat sama ada pembelian masih masuk akal.
Soalan Lazim
Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah kadar ujian tekanan MAS untuk gadai janji?
MAS memerlukan bank untuk menilai TDSR harta persendirian pada kadar lantai minimum 4%, tanpa mengira kadar pasaran sebenar. Bagi pinjaman HDB, parasnya ialah 3.5%. Ini bermakna walaupun anda memperoleh 3% kadar berkaitan SORA, bank menyemak kemampuan seolah-olah kadar itu adalah 4%. Kalkulator lalai kepada 4% atas sebab ini — ia mencerminkan penilaian bank sebenar, bukan kadar pasaran semasa.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Adakah TDSR termasuk semua hutang saya?
ya. TDSR (Total Debt Servicing Ratio) merangkumi semua obligasi hutang bulanan: gadai janji baharu, sebarang pinjaman rumah sedia ada, pinjaman kereta, pinjaman pelajar, pinjaman peribadi dan pembayaran kad kredit minimum (biasanya 3% daripada baki tertunggak). Masukkan semua obligasi bulanan sedia ada dalam medan "Obligasi Sedia Ada" untuk mendapatkan pengiraan TDSR yang tepat. Kewajipan yang hilang akan melebihkan kapasiti pinjaman anda.
Apakah perbezaan antara TDSR dan MSR?
TDSR (55% had) terpakai untuk semua pinjaman hartanah — kondo persendirian, HDB, komersial. MSR (30% had) ialah kekangan tambahan yang terpakai khusus untuk pembelian flat HDB dan Kondominium Eksekutif dalam MOP. MSR lebih terhad — untuk pendapatan yang sama, ia membolehkan pinjaman yang lebih kecil. Untuk pendapatan kasar bulanan $10K, TDSR membenarkan sehingga $5,500/bulan dalam jumlah pembayaran hutang; MSR mengehadkan bayaran pinjaman HDB sahaja kepada $3,000/bulan.