Beli vs Sewa Kalkulator

Beli vs Sewa Kalkulator Pulangan Modal

Ketahui apabila membeli menjadi lebih murah daripada menyewa untuk jangka masa panjang.

Tahun Pulangan Modal -
Gadai Janji Bulanan -
Bayaran Pendahuluan (%) -
BSD -
Jumlah Kos Belian (30thn) -
Jumlah Kos Sewa (30thn) -
Simpanan (30thn) -

Berapa Lama Sehingga Hartanah Anda Putus Modal

Pengambilan Utama

  • The break-even year — not the monthly mortgage payment — is the correct metric for buy vs rent decisions; buying can cost more monthly but still win financially at Year 8.
  • Opportunity cost of the down payment is the most commonly overlooked factor — $375K invested at 4% p.a. generates $148K over 10 years that must be counted on the renting side.
  • At 3% appreciation and 3% rent growth, most Singapore condo purchases break even between Year 7 and Year 10 — if your life plan is 5 years or fewer, renting is likely cheaper.
  • Rent growth is a powerful forcing function: if your rent rises 3% p.a. for 10 years, your monthly rent grows from $3,500 to $4,703 — cumulative rent paid becomes substantial.
  • Run the calculator with 0% appreciation to find the worst-case break-even year — if you cannot afford that scenario, your budget is too stretched.

Apa yang Dilakukan

Kira tahun tepat apabila membeli menjadi lebih murah daripada menyewa. Faktorkan dalam kos peluang bayaran pendahuluan, faedah gadai janji, penghargaan hartanah, kenaikan sewa dan cukai untuk mencari titik silang peribadi anda.

Anda boleh mencari kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Renting feels cheaper every month. Your landlord charges $3,500 — far less than the $5,500 mortgage payment you would be making. But this comparison is incomplete. The true buy-vs-rent calculation must include what happens to your money over time: property appreciation, cumulative rent escalation, opportunity cost of the down payment, tax benefits, and the equity you build with every mortgage payment. The break-even calculator does this full comparison year by year and tells you the exact year when buying overtakes renting in total cost terms.

The single most important number this calculator reveals is the break-even year — the point where the cumulative cost of buying drops below the cumulative cost of renting. For most Singapore condo buyers at 3% appreciation and 3% rent growth, this crossover happens between Year 7 and Year 10. Before that point, renting is cheaper on a total-cost basis. After it, buying pulls ahead and the advantage compounds. If you plan to hold for fewer years than the break-even, renting is the rational financial choice.

The most common mistake buyers make is ignoring opportunity cost. A $375K down payment on a $1.5M condo is not "free" money — it is capital that could earn 4–6% in a diversified investment portfolio. The calculator includes this implicit cost on the renting side, so the comparison is genuinely apples-to-apples. Without it, buying looks artificially attractive because the down payment appears to have no cost. Many buyers discover their break-even is 2–3 years later than they thought once opportunity cost is properly included.

Use this calculator in combination with the Side-by-Side Comparison and the End-to-End Investment Calculator to model all scenarios before signing the OTP.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Mencari Tahun Pulangan Modal Belian lwn Sewa Anda" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Kondo $1.5J: mencari tahun pulang modal beli vs sewa

Input
Harga belian
$1,500,000
Alternatif sewa bulanan
$3,500
Bayaran muka
$375,000 (25%) + $44,600 BSD
Pinjaman
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Andaian
3% appreciation | 3% rent growth | 4% investment return on down payment
Keputusan
Gadai janji bulanan
$5,624/month
Sewa tahun 1 vs jurang belian
$2,124/month cheaper to rent
Pulangan modal kumulatif
Year 8 — buying cheaper on total cost basis
Kelebihan beli tahun 10
+$182,000 ahead vs renting

Macam mana nak baca ni: Bulanan, sewa adalah $2,124 lebih murah. Tetapi carta menunjukkan garis yang melintasi pada Tahun 8 apabila jumlah kos kumulatif dibandingkan. Menjelang Tahun 10, jumlah pembelian adalah $182,000 lebih murah. Ini kerana sewa terkumpul penyewa (meningkat pada 3% p.a.) mencecah $487K, manakala faedah terkumpul + yuran pembeli berjumlah $379K bersih daripada ekuiti yang dibina dan penghargaan diperoleh. Wawasan kritikal ialah membeli pada $1.5J "menang" pada penahanan 10 tahun — tetapi hanya menjelang Tahun 8. Jika pembeli perlu menjual pada Tahun 5, menyewa adalah pilihan kewangan yang lebih baik.

Senario pertumbuhan sewa yang tinggi: pulang modal mempercepatkan ke Tahun 6

Input
Harga belian
$1,500,000
Alternatif sewa bulanan
$3,500
Pinjaman
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Andaian berubah
3% appreciation | 5% rent growth | 4% investment return
Keputusan
Sewa kumulatif tahun 5 (pertumbuhan 5%)
$238,000 vs $194,000 at 3% growth
Tahun pulang modal
Year 6 (vs Year 8 at 3% rent growth)
Kelebihan beli tahun 10
+$327,000 (vs +$182,000 at 3% growth)
Sensitiviti
Each 1% rent growth increase moves break-even ~1 year earlier

Macam mana nak baca ni: Menaikkan pertumbuhan sewa daripada 3% kepada 5% menggerakkan pulangan modal dari Tahun 8 ke Tahun 6 — dua tahun penuh lebih awal. Senario ini bukan hipotetikal: sewa Singapura meningkat 5–7% p.a. dalam beberapa tahun antara 2018–2023. Kalkulator menjadikan sensitiviti ini jelas: pertumbuhan sewa yang agresif menjadikan pembelian kelihatan lebih baik lebih awal. Bagi pembeli dalam pasaran dengan sewa yang meningkat pesat (D9, D10, D15), menggunakan andaian pertumbuhan sewa 4–5% mungkin lebih realistik daripada 3%, dan analisis pulang modal menggemari pembelian dengan lebih kukuh dalam keadaan tersebut.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Mengabaikan kos peluang — Menganggap bayaran muka sebagai wang "percuma" menjadikan pembelian kelihatan menarik secara buatan. Modal yang terikat dalam harta anda mempunyai kos tersirat bersamaan dengan pulangan terbaik seterusnya.
  • Menggunakan sewa semasa untuk mengunjurkan sewa masa hadapan — Sewa Singapura meningkat 30%+ pada 2022–2023. Pertumbuhan sewa projek pada 3% p.a. minimum untuk menangkap peningkatan jangka panjang yang realistik.
  • Kos bulanan yang mengelirukan dengan jumlah kos — Gadai janji bulanan mungkin melebihi sewa bulanan, tetapi jumlah kos terkumpul (termasuk peningkatan dan binaan ekuiti) masih boleh memilih pembelian dari Tahun 7–8 dan seterusnya. Sentiasa bandingkan berdasarkan jumlah kos.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah maksud "tahun pulang modal" sebenarnya?
Tahun pulang modal ialah apabila jumlah kos pembelian terkumpul (faedah gadai janji, yuran, penyelenggaraan, cukai harta tanah, tolak ekuiti yang dibina dan penghargaan) jatuh di bawah jumlah kos penyewaan terkumpul (sewa dibayar, kurang pulangan pelaburan pada bayaran muka). Sebelum tahun ini, sewa adalah lebih murah dari segi jumlah. Lepas ni beli lagi murah. Persilangan biasanya antara Tahun 6–10 untuk kondo Singapura pada andaian standard.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Adakah kalkulator termasuk cukai harta dan penyelenggaraan?
ya. Kedua-dua cukai hartanah (berdasarkan metodologi IRAS AV) dan yuran penyelenggaraan/kondo bulanan disertakan di bahagian pembelian. Ini sering diabaikan dalam perbandingan beli-vs-sewa tidak formal. Untuk kondo $1.5M yang tidak diduduki pemilik, cukai hartanah sahaja boleh menjadi $3,000–$8,000 setahun.

Sumber Berkaitan

Artikel Bagaimana Membina Senario Pelaburan Artikel Cara Mengira Kadar Permodalan Artikel Cara Mengira Duti Setem Harta Komersial Artikel Cara Mengira Hasil Harta Komersial Artikel Cara Anggaran Nilai Tanah Kalkulator Beli lwn Sewa: Mencari Titik Pulang Modal Anda
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.