Aliran Tunai Kalkulator

Kalkulator Aliran Tunai

Aliran tunai sewa projek tahun demi tahun dengan kekosongan, perbelanjaan dan penghargaan.

Financing
Income
Expenses
Assumptions
Tahun Pulangan Modal -
ROI 5 Tahun -
ROI 10 Tahun -
Hasil Bersih -

Aliran Tunai Bulanan untuk Hartanah Sewa

Pengambilan Utama

  • Gross yield and monthly cash flow are completely different — a 3.6% gross yield condo can run at negative $1,500/month after mortgage and costs.
  • The break-even year (when cumulative cash flow turns positive) is the key output — for Singapore investment condos it typically falls between years 7 and 15.
  • Always model a pessimistic scenario with 8% vacancy and flat rent growth before buying — this tests whether your conviction survives a bad year.
  • Cash-on-cash return (net cash flow ÷ cash invested) is the correct metric for leveraged investors, not gross yield.
  • Positive net cash flow at 75% LTV is rare in Singapore CCR — OCR at current rental levels is more likely to achieve this.

Apa yang Dilakukan

Projek aliran tunai sewa tahun demi tahun merentas tiga senario — optimistik, asas dan pesimis. Lihat apabila aliran tunai terkumpul anda bertukar positif, bandingkan ROI pada tahun 5 dan 10, dan uji tekanan tesis pelaburan anda dengan andaian sewa, penghargaan dan kekosongan yang berbeza.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Hasil sewa kasar dan aliran tunai bulanan adalah perkara yang berbeza sama sekali — dan mengelirukan mereka adalah salah satu kesilapan paling mahal yang boleh dilakukan oleh pelabur hartanah Singapura. Sebuah kondo bernilai $1.5 juta yang disewa dengan harga $4,500 sebulan menunjukkan hasil kasar tajuk berita sebanyak 3.6%. Itu bunyi yang dihormati. Tetapi selepas bayaran gadai janji bulanan $5,632, yuran kondo $400, cukai harta tanah, dan penimbal kekosongan 6%, harta yang sama berjalan pada negatif $1,600 setiap bulan. Pelabur secara berkesan membayar $19,200 setahun untuk memegang aset itu, dengan harapan peningkatan modal dapat mengimbangi. Kalkulator ini menunjukkan kepada anda nombor itu sebelum anda menyerahkan modal anda.

Satu-satunya keluaran paling berharga yang dihasilkan oleh kalkulator ini ialah tahun pulang modal terkumpul aliran tunai — tahun apabila jumlah pendapatan sewa akhirnya meliputi jumlah kos keluar dari poket. Untuk kondo pelaburan Singapura, bilangan itu selalunya jatuh antara tahun tujuh dan lima belas, bergantung pada kadar pinjaman, kekosongan dan andaian pertumbuhan sewa anda. Kebanyakan pembeli tidak pernah mengira ini. Mereka membeli berdasarkan peratusan hasil dan menemui realiti aliran tunai hanya selepas penyata gadai janji mula tiba. Menjalankan senario pesimis dalam kalkulator ini (sewa yang lebih rendah, kekosongan yang lebih tinggi, penghargaan yang lebih tinggi) sebelum pembelian ialah satu-satunya cara untuk menguji sama ada sabitan anda boleh bertahan pada tahun yang teruk.

Kesilapan analisis yang paling biasa ialah membandingkan hasil sewa kasar dengan kadar faedah gadai janji. Hasil kasar 3.6% tidak bermakna harta itu meliputi gadai janji 3.5% — anda mesti membandingkan pendapatan operasi bersih (sewa tolak kekosongan, cukai harta, penyelenggaraan) dengan jumlah perkhidmatan hutang (prinsipal ditambah faedah). Bagi kebanyakan kondo Singapura, pendapatan operasi bersih adalah 40-50% di bawah pendapatan sewa kasar. Kalkulator melakukan perbandingan ini secara automatik dan hasilnya selalunya merupakan panggilan bangun untuk pelabur yang bergantung pada pengiraan hasil kasar belakang sampul surat.

Untuk gambaran pelaburan yang lengkap, gandingkan kalkulator ini dengan jumlah kos, pengiraan, jumlah nilai tambah dan ROI. keuntungan ekuiti — dan Kalkulator Beli-untuk-Let untuk perbandingan strategi pegangan yang berbeza. Aliran tunai dan jumlah pulangan adalah kedua-dua lensa penting; bukan sahaja yang menceritakan kisah penuh.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Memproyeksikan Aliran Tunai Harta Sewa" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Aliran tunai tahun demi tahun merentas 3 senario, tahun pulang modal dan ROI pada tahun 5 dan 10.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Marcus membeli kondo $1.5 juta untuk disewa pada $4,500/bulan, turun 25% pada 3.5%

Input
Harga Hartanah
$1,500,000
Jumlah Pinjaman
$1,125,000 (75% LTV)
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Sewa Bulanan
$4,500
Kadar Kekosongan
6% (~0.7 months/yr)
Penghargaan Tahunan
3%
Keputusan
Monthly Rent
$4,500/mo
Mortgage Payment
$5,632/mo
Net Cash Flow
-$1,882/mo

Macam mana nak baca ni: Realiti tiga senario: Pelaburan Marcus kelihatan berdaya maju dalam senario optimis, tetapi senario pesimis (sewa lebih rendah, kekosongan lebih tinggi) menukar aliran tunai negatif. Kalkulator memproyeksikan ini tahun demi tahun, menunjukkan bila aliran tunai terkumpul menjadi positif dan rupa ROI pada tahun 5 dan 10. Berikut ialah beberapa senario realistik yang boleh anda pasangkan ke dalam kalkulator sekarang. Setiap satu menggambarkan situasi biasa yang dihadapi oleh pembeli hartanah Singapura.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
  • Jadilah konservatif dengan kekosongan — Walaupun dalam pasaran sewa, bajet untuk 1-2 bulan kekosongan antara penyewa. Andaian kekosongan 5% adalah minimum.
  • Faktor dalam peningkatan MCST — Kondo yuran penyelenggaraan naik secara purata 3-5% setahun. Senario pesimis seharusnya mencerminkan realiti ini.

Perangkap Biasa

  • Menggunakan hasil kasar sebagai proksi untuk aliran tunai — Hartanah hasil kasar 3% masih boleh menjadi negatif aliran tunai yang mendalam selepas gadai janji, cukai dan penyelenggaraan.
  • Mengabaikan perbelanjaan modal — Pembaikan besar (penggantian penyaman udara, kalis air) berlaku setiap 5-7 tahun dan tidak dilindungi oleh yuran MCST.

Soalan Lazim

Apakah perbezaan antara hasil kasar dan aliran tunai bersih?
Hasil kasar ialah sewa tahunan dibahagikan dengan harga hartanah — metrik tajuk cepat yang mengabaikan semua kos. Aliran tunai bersih ialah apa yang sebenarnya masuk ke dalam poket anda setiap bulan selepas ditolak bayaran gadai janji, cukai harta tanah (10% daripada sewa tahunan untuk yang tidak diduduki pemilik), yuran penyelenggaraan, insurans dan kerugian kekosongan. Hartanah dengan hasil kasar 3.6% boleh berjalan pada aliran tunai negatif $1,500/bulan apabila semua kos difaktorkan. Kalkulator ini menggunakan aliran tunai bersih, bukan hasil kasar.
Bilakah hartanah sewa Singapura biasanya pulang modal pada aliran tunai?
Ia bergantung pada kadar pinjaman anda, bayaran pendahuluan, tahap sewa dan andaian penghargaan. Untuk kondo biasa $1.5M dengan penurunan 25% pada kadar faedah 3.5%, menyewa pada $4,500/bulan, pulang modal kumulatif (jumlah pendapatan sewa meliputi jumlah kos keluar dari poket) selalunya jatuh antara tahun 8 dan 12 dalam senario asas. Bayaran muka yang lebih tinggi, kadar faedah yang lebih rendah atau sewa di atas pasaran semuanya mempercepatkan pulang modal. Jalankan senario pesimis dahulu — jika pulang modal melebihi tempoh pegangan yang anda rancang, pelaburan bergantung sepenuhnya pada peningkatan modal untuk menguntungkan.
Bagaimanakah saya harus memilih antara senario optimis, asas dan pesimis?
Gunakan senario asas untuk ramalan pusat anda (sewa median daripada data URA, 5-6% kekosongan, 3% penghargaan). Gunakan pesimis sebagai ujian tekanan — mampukah anda menanggung kekurangan bulanan jika sewa turun 15% dan unit itu kosong selama 2 bulan setahun? Jika senario pesimis memerlukan anda menambah nilai lebih daripada $2,000/bulan daripada gaji anda selama-lamanya, pelaburan tersebut dileveraj berlebihan untuk pendapatan anda. Senario optimistik berguna untuk memahami sisi atas, tetapi jangan sekali-kali membuat keputusan pelaburan berdasarkannya sahaja.

Sumber Berkaitan

Artikel Panduan Harta Pangkalan Udara Paya Lebar — Pelepasan Tanah Terbesar Singapura Artikel Panduan Hartanah Greater Southern Waterfront — Dari Pelabuhan ke Kehidupan Premium Artikel Kondo Mesra Haiwan Peliharaan Peraturan MCST — Undang-undang Kecil, Had & Baka Artikel Tanda Hijau BCA untuk Kondo — Tenaga, Nilai & Kemampanan Artikel Portal Pemindahan Digital (DCP) 2026 — Perkara yang Berubah Kalkulator Cara Mengira ROI Beli-untuk-Sewa
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.