Penilai Penyenaraian

Tampalkan URL penyenaraian PropertyGuru atau 99.co untuk dibandingkan dengan data pasaran kami.

Nilaikan Penyenaraian

Tampalkan URL penyenaraian PropertyGuru atau 99.co untuk dibandingkan dengan data pasaran kami.

Kami mengesan pembangunan secara automatik daripada URL. Portal penyenaraian menyekat carian automatik, jadi sila salin harga yang diminta, keluasan (kaki persegi) dan bilik tidur daripada halaman penyenaraian ke dalam medan di bawah.

Cara Menggunakan Penilai Harta

Pengambilan Utama

  • Penasihat ini bertanya beberapa soalan ringkas dan mengembalikan pengesyoran yang diperibadikan.
  • Semua pengiraan dijalankan dalam penyemak imbas anda — tiada data disimpan atau dihantar kepada pihak ketiga.
  • Jalankan semula penasihat dengan input yang berbeza untuk membandingkan senario sebelah-menyebelah.

Apa yang Dilakukan

Penilai Penyenaraian mengambil penyenaraian hartanah tertentu — daripada PropertyGuru atau 99.co — dan menanda aras harga yang diminta berbanding data transaksi URA sebenar untuk pembangunan yang sama. Anda menampal URL penyenaraian (atau memilih nama pembangunan secara manual daripada menu lungsur), pilih sama ada penyenaraian jualan atau sewaan dan masukkan harga yang diminta, keluasan unit dalam kaki persegi, bilangan bilik tidur dan aras lantai. Penilai memadankan input anda dengan pembangunan yang sepadan dalam pangkalan data ShiokNest dan mengira PSF yang ditanya berbanding PSF yang diurus niaga median pembangunan, sewaan median untuk jenis bilik tidur yang sama, anggaran hasil kasar pada harga yang diminta dan premium aras lantai berbanding garis dasar tingkat bawah pembangunan, "Kad pasaran bawah," atau keluaran: "Abawah pasaran," atau kad "Abawah pasaran" pasaran" — disertai dengan jurang peratusan antara meminta PSF dan median 12 bulan berurus niaga PSF untuk unit setanding dalam pembangunan yang sama. Untuk penyenaraian sewa, ia mengira sewa yang diminta berbanding sewa median untuk kiraan bilik tidur yang sama, dan menandakan hasil kasar yang disiratkan oleh tuan tanah pada harga yang diminta berbanding perkara yang telah dicapai oleh pembangunan secara sejarah. Anda boleh menemui Penilai Penyenaraian di ShiokNest di bawah tab Penasihat — ia dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda tanpa data disimpan. Keputusan adalah serta-merta setelah padanan pembangunan disahkan.

Mengapa Ia Penting

Penyenaraian hartanah Singapura membawa harga yang diminta yang boleh berbeza-beza 10–25% di atas nilai transaksi sebenar — dan tiada mekanisme piawai yang memaksa ejen untuk mewajarkan meminta harga dengan data. Penjual atau tuan tanah yang membayar harga puncak-2022 atau berlabuh pada penyenaraian aspirasi jiran boleh menetapkan sebarang harga yang diminta dan tanpa data transaksi, pembeli dan penyewa tidak mempunyai titik rujukan objektif. Penilai Penyenaraian menyelesaikan perkara ini: ia mendapatkan semula harga sebenar unit dalam bangunan yang sama telah dibersihkan sepanjang 12 bulan lalu dan memberitahu anda — dalam beberapa saat — sama ada harga yang diminta berada dalam julat pasaran atau jauh melebihi harga tersebut. Maklumat ini sahaja boleh menjimatkan pembeli $50,000–$150,000 dalam rundingan.

Nombor paling penting yang dipulangkan oleh penilai ialah jurang PSF — perbezaan peratusan antara PSF yang meminta dan PSF urus niaga median 12 bulan untuk unit setanding dalam pembangunan. Jurang +5% adalah perkara biasa (penjual bertanya di atas median dan berunding ke bawah). Jurang +15–20% bermakna penjual meletakkan harga dengan ketara melebihi nilai pasaran yang sebenarnya telah dibersihkan, sama ada dengan jangkaan untuk mencari pembeli yang kurang berpengetahuan atau kerana mereka berlabuh kepada urus niaga yang sudah lapuk atau terpencil. Mengetahui jurang ini sebelum anda membuat tawaran memberitahu anda tahap rundingan yang realistik dan sama ada ia berbaloi untuk dirundingkan sama sekali atau meninggalkannya.

Untuk penyenaraian sewa, penilai adalah sama berkuasa. Harga permintaan sewa Singapura sangat berubah-ubah mengikut tuan tanah — sesetengah harga di pasaran, yang lain bertanya 20–30% melebihi harga sewa unit serupa di bangunan yang sama, bergantung pada penyewa yang tidak mengetahui kadar harga yang berlaku. Hasil kasar yang dibayangkan oleh tuan tanah pada sewaan mereka berbanding perkara yang telah dihasilkan oleh bangunan itu secara sejarah adalah isyarat langsung sama ada sewa itu adil. Tuan tanah meminta $5,200/bulan untuk 2 bilik tidur di bangunan yang median sewa untuk 2 bilik tidur ialah $4,200 meminta premium 24% berbanding pasaran — sesuatu yang jelas dalam keluaran penilai tetapi tidak dapat dilihat oleh penyewa yang hanya melihat penyenaraian dan bukan sejarah urus niaga pada tahap harga yang sangat berguna.

Komponen harga yang sangat berguna untuk peringkat premium adalah nilai harga terendah.

premium tingkat tinggi. Penjual yang menuntut unit lantai-28 mereka mendapat premium PSF 20% berbanding unit tingkat rendah yang serupa boleh disahkan terhadap perkara yang sebenarnya ditunjukkan oleh data premium lantai untuk pembangunan itu. Dalam kebanyakan kes, penjual melebihkan premium arahan lantai khusus mereka berbanding dengan apa yang telah dibayar oleh pasaran. Gunakan Penilai Penyenaraian sebelum setiap tontonan — ia mengambil masa 30 saat dan memberikan anda kedudukan yang disokong data sebelum anda memasuki sebarang rundingan harga. Gandingkannya dengan Floor Premium Insight untuk lengkung lantai peringkat daerah dan Kalkulator Gadai Janji untuk jumlah kos pembiayaan permintaan.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Jawab setiap soalan dengan jujur ​​— cadangan hanya sebaik input.
  • Semak pecahan skor wajaran untuk memahami sebab setiap pilihan berada pada kedudukan yang sesuai.
  • Klik pada kalkulator atau cerapan yang dipautkan untuk menggali lebih mendalam mengenai mana-mana faktor tunggal.
  • Jalankan semula dengan input yang berbeza untuk melihat sejauh mana sensitif pengesyoran terhadap setiap jawapan.

Contoh

Evaluating a D15 resale listing asking $1,980 PSF vs market

Input
Listing source
PropertyGuru (URL pasted)
Development
Auto-matched: Katong-area RCR condo, D15
Listing type
Sale
Asking price
$1,650,000
Unit area
833 sqft
Bedrooms
2-bedroom
Floor level
Floor 12
Keputusan
Asking PSF
$1,980
12-month median transacted PSF (2BR)
$1,810
PSF gap
+9.4% above market
Verdict
Above market — negotiate towards $1,810 PSF ($1,507,530)

Macam mana nak baca ni: The evaluator shows the seller is asking $170 PSF above the 12-month median for 2-bedrooms in the same development — a gap of 9.4%. At 833 sqft, that is $141,610 above median. The floor premium check confirms floor 12 carries a ~4.5% premium over ground floor, so adjusting for floor, the "fair value" at floor 12 is approximately $1,820–$1,850 PSF, and the asking $1,980 PSF is still 6.5–8.5% above fair value. A buyer armed with this data can open negotiations at $1,820 PSF ($1,516,060) with specific transaction data to support the offer — rather than guessing.

Evaluating a rental listing: $4,800/mo for a D19 2BR vs market

Input
Listing source
99.co (URL pasted)
Development
Auto-matched: Hougang OCR condo, D19
Listing type
Rental
Asking rent
$4,800/month
Unit area
904 sqft
Bedrooms
2-bedroom
Floor level
Floor 8
Keputusan
Asking monthly rent
$4,800
Development median rent (2BR)
$3,950/month
Rent gap
+21.5% above median
Implied gross yield at asking
4.9% (based on median sale price $1,170,000)
Verdict
Above market — median rent is $3,950

Macam mana nak baca ni: The landlord is asking $850/month above the development's 2-bedroom median rent — a 21.5% premium. This is not a floor-level or condition premium that typically adds more than 5–8%. A well-informed tenant would counter at $4,100–$4,200 (accounting for a modest condition/furnishing premium) and walk away if the landlord insists on $4,800. For an investor evaluating this unit as a buy-to-let at the development's median sale price, the implied yield at asking rent ($4,800 × 12 / $1,170,000 = 4.9%) appears attractive — but at the realistic market rent of $3,950/month, the actual yield is 4.1%, which is still strong for D19 but meaningfully different for cash flow planning.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Jalankan penasihat dua kali — sekali dengan andaian kes terbaik, sekali dengan kes terburuk — untuk melihat rangkaian penuh hasil.
  • Gandingkan pengesyoran dengan kalkulator yang berkaitan di bawah untuk butiran peringkat dolar.
  • Kongsi hasilnya dengan pasangan atau perancang kewangan anda sebelum bertindak atas komitmen yang besar.

Perangkap Biasa

  • Menganggap skor sebagai ramalan — ia adalah rangka kerja keputusan, bukan ramalan.
  • Mengabaikan faktor di luar model — tadahan sekolah, rancangan keluarga dan gaya hidup yang sesuai tidak dijaringkan di sini.
  • Melebihkan satu input — tukar satu jawapan dan lihat sejauh mana skor bergerak sebelum mempercayainya.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan penasihat dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Sejauh manakah ketepatan cadangan itu?
Penasihat menggunakan pemarkahan wajaran telus berdasarkan heuristik standard industri. Ia adalah alat sokongan keputusan, bukan nasihat kewangan — sentiasa sahkan dengan profesional berlesen.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekodkan jawapan anda.

Sumber Berkaitan

Penasihat Semak imbas semua penasihat Kalkulator Kalkulator Gadai Janji Wawasan Cerapan Pasaran Panduan Panduan Harta
Penafian: Penasihat ini ialah alat sokongan keputusan dan bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Sentiasa sahkan keputusan dengan profesional berlesen sebelum melakukan transaksi hartanah.