Nilai Tanah Kalkulator

Penganggar Nilai Tanah

Anggarkan nilai komponen tanah bagi harta tanah

Keluasan Lantai Kasar (GFA) -
Anggaran Nilai Bangunan -
Anggaran Nilai Tanah -
Nilai Tanah per kaki persegi (tanah) -
Tanah sebagai % daripada Harga -
Faktor Pelarasan Pajakan -

Anggaran Nilai Tanah untuk Harta Tanah

Pengambilan Utama

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Apa yang Dilakukan

Anggarkan komponen nilai tanah bagi harta tanah menggunakan nisbah plot, GFA dan urus niaga tanah yang setanding. Fahami jumlah yang anda bayar untuk tanah berbanding bangunan — penting untuk A&A dan membina semula keputusan.

Anda boleh mencari kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Nilai tanah ialah asas bagi setiap keputusan pembangunan di Singapura. Sebelum pemaju membida tender en-bloc atau jualan tanah kerajaan (GLS), mereka mesti menganggarkan baki nilai tanah — harga maksimum yang boleh mereka bayar untuk tanah itu dan masih mencapai margin keuntungan sasaran. Pengiraan nilai tanah baki inilah yang menentukan sama ada jualan kolektif berjaya, sama ada bida GLS berdaya saing dan sama ada jangkaan harga en-bloc anda adalah realistik.

Nombor tunggal paling penting yang didedahkan oleh kalkulator ini ialah baki nilai tanah bagi setiap kaki persegi nisbah plot — pemaju metrik standard dan penilai yang digunakan untuk menanda aras bida tanah. Jika nilai tanah baki tapak ialah $1,200 psf ppr (setiap kaki persegi nisbah plot), pemaju boleh membayar sehingga $1,200 × jumlah keluasan lantai kasar untuk tanah itu dan masih mencapai pulangan sasaran mereka. Harga rizab jualan kolektif yang jauh melebihi nilai baki tanah tidak mungkin menarik tawaran. Harga rizab yang berada pada atau di bawah nilai baki tanah akan menarik pembidaan yang kompetitif.

Kesilapan yang paling biasa dilakukan oleh ahli jawatankuasa en-blok ialah menetapkan harga rizab berdasarkan aspirasi (berapa jumlah yang dikehendaki oleh setiap pemilik) dan bukannya ekonomi pembangunan (berapa banyak yang mampu dibayar oleh pemaju). Harga rizab 30% di atas baki nilai tanah hampir pasti akan gagal menarik minat pemaju, mengakibatkan percubaan penjualan yang sia-sia tanpa hasil. Kalkulator mendayakan semakan bawah ke atas: bermula daripada anggaran harga jualan, tolak kos pembangunan dan keuntungan, dan sampai pada kos tanah maksimum yang boleh disokong — kemudian bandingkan dengan harga rizab yang dicadangkan.

Gunakan kalkulator ini bersama Penyahgandingan Harta dan Kalkulator href="/ESTATE/calculator/cashproceeds" class="pipeline-link">Kalkulator Perolehan Tunai untuk menilai sama ada jualan en-bloc atau jualan individu memberi anda hasil kewangan yang lebih baik.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Menganggar Nilai Tanah" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Tapak jualan kolektif D19: menganggar baki nilai tanah daripada ekonomi pemaju

Input
Kawasan tapak
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Anggaran harga pelancaran baharu
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Kos pembinaan
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Margin pembangun
18% on GDV
Keputusan
GDV (Nilai Pembangunan Kasar)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Pembinaan + yuran prof
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Keuntungan pemaju (18%)
$31,752,000
Nilai tanah baki
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

Macam mana nak baca ni: Nilai tanah baki ialah $92.6J — atau $1,103 psf ppr. Ini bermakna harga rizab en-bloc harus ditetapkan pada atau di bawah $92.6M untuk menarik minat pemaju. Jika 28 unit dalam pembangunan secara kolektif meminta $100J (yang sering disebut "kami masing-masing mahu $X"), permintaan adalah 8% di atas nilai tanah sisa. Pembangun yang membayar $100J pada margin 18% memerlukan harga pelancaran baharu ialah $2,270 psf — yang mungkin atau mungkin tidak boleh dicapai dalam subpasaran itu. Kalkulator menunjukkan sama ada harga rizab disokong oleh asas pasaran atau bercita-cita tinggi.

Membandingkan dua tapak: mengapa GFA yang sama memberikan nilai tanah yang berbeza

Input
Tapak A — D10 perdana
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Tapak B — D23 di luar pusat
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
Kos pembinaan kedua-duanya
$480 psf (similar specification)
Margin pembangun kedua-duanya
17%
Keputusan
Nilai tanah sisa Tapak A
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Nilai tanah sisa tapak B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Perbezaan nilai tanah
$69,720,000 — 193% more for prime location
Pemandu kunci
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

Macam mana nak baca ni: Dua tapak yang sama saiz, nisbah plot dan kos pembinaan menghasilkan nilai tanah yang berbeza sebanyak 193% — didorong sepenuhnya oleh jangkaan harga jualan bagi setiap kaki persegi. Ini menggambarkan sebab nilai tanah adalah khusus lokasi: kos pembinaan secara amnya boleh dibandingkan di seluruh Singapura, tetapi GDV setiap kaki persegi berbeza secara dramatik. Tapak D10 boleh menyokong harga tanah ppr $1,765 kps kerana pembeli akan membayar $3,500 kps untuk pangsapuri baharu. Tapak D23 hanya boleh menyokong $603 psf ppr kerana pasaran tidak akan membayar lebih daripada $1,900 psf untuk pangsapuri kaki persegi yang sama. Ahli jawatankuasa en-blok sering membandingkan nilai tanah merentas lokasi yang sangat berbeza — kalkulator ini menjelaskan sebab perbandingan tersebut tidak bermakna.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Menetapkan harga rizab tanpa semakan ekonomi pemaju — Mod kegagalan en-blok yang paling biasa ialah harga rizab yang ditetapkan oleh pemilik berdasarkan keuntungan yang diingini, bukan mengikut kemampuan pemaju. Sentiasa dapatkan harga rizab daripada analisis nilai tanah sisa, kemudian tambahkan penimbal rundingan 5–10% — bukan sebaliknya.
  • Mengabaikan Caj Pembangunan untuk jadual DC — Jika tapak boleh dibangunkan pada intensiti yang lebih tinggi daripada penggunaan semasa, pembangun mesti membayar Caj Pembangunan untuk menambah nilai kepada nisbah plot yang lebih tinggi. DC ini (yang boleh menjadi $50–$150 psf ppr) mengurangkan baki nilai tanah yang tersedia untuk penjualan en-bloc. Gunakan kalkulator DC URA untuk menganggarkan caj sebelum menetapkan harga tender.
  • Menggunakan andaian GDV kitaran puncak — Anggaran GDV (jangkaan harga jualan pembangunan baharu) harus menggambarkan keadaan pasaran yang realistik, bukan andaian puncak. Anggaran nilai tanah berdasarkan harga jualan $2,500 psf untuk kondo baharu di pasaran di mana projek setanding dijual pada $2,000 psf akan menghasilkan nilai tanah melambung yang tidak akan ditanggung oleh pemaju.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah "psf ppr" dan mengapa ia digunakan?
"Psf ppr" bermaksud "kaki persegi bagi setiap nisbah plot" — unit penetapan harga tanah standard di Singapura yang menjadi normal untuk nisbah plot yang berbeza. Tapak dengan keluasan plot 10,000 kaki persegi dan nisbah plot 3.0 mempunyai 30,000 kaki persegi GFA yang boleh dibina. Jika tanah itu bernilai $36J, nilai tanah ialah $36J ÷ 30,000 kaki persegi = $1,200 psf ppr. Ini membolehkan perbandingan terus antara tapak dengan saiz dan keamatan yang berbeza.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Apakah kos pembinaan yang perlu saya gunakan?
Kos pembinaan untuk pembangunan kediaman Singapura biasanya berkisar antara $350–$600 psf GFA bergantung pada spesifikasi (asas vs premium), ketinggian bangunan dan harga tender BCA semasa. Kos kondo bertingkat tinggi (>30 tingkat) lebih tinggi bagi setiap kaki persegi daripada bangunan pertengahan disebabkan keperluan struktur. Tambah yuran profesional (10–15% daripada pembinaan) dan luar jangka (5%) untuk mencapai jumlah kos pembangunan. BCA menerbitkan data kos pembinaan suku tahunan yang boleh digunakan sebagai semakan silang.

Sumber Berkaitan

Artikel Bagaimana Membandingkan Pelaburan Landed vs Condo Artikel Cara Mengira Duti Setem Hartanah Darat Artikel Cara Membandingkan Kondo Pelancaran Baharu vs Jualan Semula Artikel Cara Semak Kelayakan EC Artikel Cara Mengira Levi Jualan Semula HDB Kalkulator Bagaimana Membandingkan Pelaburan Landed vs Condo
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.