Bayaran Progresif Kalkulator

Jadual Pembayaran Progresif

Lihat jadual pembayaran progresif untuk hartanah dalam pembinaan.

Jumlah Sebelum TOP -
Jumlah Faedah -
Bulanan di TOP -
Pengeluaran Pinjaman -
pentas%Jumlahminat

Jadual Pembayaran Progresif untuk Pelancaran Baharu

Pengambilan Utama

  • Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
  • Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
  • The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
  • Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
  • Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.

Apa yang Dilakukan

Visualkan jadual pembayaran progresif untuk kondo pelancaran baharu. Lihat dengan tepat bila setiap pembayaran perlu dibayar — daripada yuran tempahan hingga CSC — dan hitung jumlah kos faedah semasa pembinaan. Penting untuk perancangan aliran tunai.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Buying a new launch condominium in Singapore means committing to a property that may not be habitable for 3–5 years. Unlike resale purchases where your full loan repayments begin immediately and are predictable, the Progressive Payment Scheme ties your loan drawdown schedule to 8 construction milestones — each certified by a licensed architect before the developer can call for the next payment. For a $1.5 million purchase with a 75% loan, this means your outstanding loan balance grows from zero to $1.125 million over approximately 36–48 months, with interest charged only on the amount drawn at each stage. The practical result is that your monthly financial obligation doubles or triples between booking and TOP, a cash flow step-change that requires careful planning.

The single most important number this calculator reveals is your total construction-period interest — the cumulative cost you pay while the development is being built and before you can move in or rent out the unit. For a $1.5M purchase at 75% LTV and 3.5% p.a. interest over a 36-month construction period, this figure typically lands between $55,000 and $75,000 depending on how quickly the developer calls each tranche. This is money that generates no return: you are not living in the property, not earning rent, and not building equity through principal repayment. It is pure carry cost, and it needs to be factored into your total acquisition cost alongside stamp duty and legal fees.

The most common mistake new launch buyers make is anchoring on the interest-only monthly payments in the early construction stages. When the foundation tranche is drawn (10% of loan = ~$112,500), your monthly interest is only about $328/month — seemingly trivial. By the time the reinforced concrete framework is complete and Partition Walls certified (cumulative drawdown 35% = ~$394,000), monthly interest has grown to roughly $1,148. At TOP (cumulative 85% = ~$956,000), you transition to full monthly repayments of $4,000–$5,500 — a 5–10x increase from where you started. Buyers who did not model this step-up often find themselves stretching their monthly budget significantly at exactly the moment they also face renovation costs and moving expenses.

Run this calculator alongside the New Launch vs Resale Calculator to understand whether the total cost of the progressive scheme makes the new launch financially worthwhile versus an equivalent resale. For a holistic view of your financing capacity at TOP, use the Affordability Calculator to confirm your income and TDSR can absorb the full monthly repayment before you exercise the OTP.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Memahami Jadual Pembayaran Progresif" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Pelancaran Baharu RCR $1.5M — Pembinaan 3 Tahun

Input
Harga Belian
$1,500,000
Jumlah Pinjaman
$1,125,000 (75% LTV)
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Tarikh Pelancaran
Jan 2025
Tarikh TOP Dijangka
Jan 2028 (36 months)
Keputusan
Jumlah Sebelum TOP (Tunai + CPF)
$585,750 (incl. 20% downpayment + tranche milestones)
Jumlah Faedah Pembinaan
$62,400 (estimated over 36 months)
Bulanan di TOP (P+I)
~$5,050/month
Pengeluaran Pinjaman di TOP
$956,250 (85% of loan)

Macam mana nak baca ni: Untuk pembelian $1.5 juta, jadual progresif 36 bulan memerlukan pembeli mempunyai wang tunai dan rizab CPF yang mencukupi untuk memenuhi 8 pembayaran penting sebelum TOP. Jumlah faedah tempoh pembinaan sebanyak $62,400 dibayar secara berperingkat apabila setiap tranche dikeluarkan — bermula pada kira-kira $328/bulan (peringkat asas) dan meningkat kepada $2,778/bulan pada masa peringkat Sijil Siap Berkanun dipanggil sebelum TOP. Di TOP, pembeli beralih kepada pembayaran balik pokok + faedah penuh sebanyak ~$5,050/bulan pada pinjaman 25 tahun. Peningkatan bulanan ini ialah angka perancangan kritikal: jika bayaran sewa atau gadai janji semasa anda ialah $2,500/bulan, anda perlu memastikan pendapatan atau penimbal simpanan anda boleh menyerap dua kali ganda obligasi bulanan di TOP — biasanya pada masa yang sama anda menghadapi kos pengubahsuaian sebanyak $80,000–$120,000.

Pelancaran Baharu CCR $2.2M — Pembinaan 4 Tahun

Input
Harga Belian
$2,200,000
Jumlah Pinjaman
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Kadar Faedah
3.75% p.a.
Tarikh Pelancaran
Mar 2024
Tarikh TOP Dijangka
Mar 2028 (48 months)
Keputusan
Jumlah Sebelum TOP (Tunai + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Jumlah Faedah Pembinaan
$114,800 (estimated over 48 months)
Bulanan di TOP (P+I)
~$7,100/month
Pengeluaran Pinjaman di TOP
$1,309,000 (85% of loan)

Macam mana nak baca ni: Untuk pembeli hartanah kedua dalam CCR pada 70% LTV, jadual progresif 4 tahun memerlukan $990,000 dalam jumlah bayaran pendahuluan dan tranche sebelum TOP — keperluan kecairan yang ketara. Tempoh pembinaan 48 bulan bermakna faedah pembinaan melebihi $114,000, hampir dua kali ganda daripada senario 36 bulan dalam Contoh 1 walaupun kadar faedah yang serupa, semata-mata kerana garis masa yang lebih panjang. Peningkatan bulanan kepada $7,100 di TOP adalah sama penting: jika hartanah itu dimaksudkan sebagai sewaan pelaburan, unit CCR 2 bilik tidur yang mencapai $5,500/bulan sewa hanya mengimbangi sebahagian kewajipan gadai janji, mengakibatkan aliran tunai negatif $1,600/bulan. Pelabur yang menilai senario ini harus memodelkan tempoh pegangan penuh untuk menilai sama ada peningkatan modal dalam tempoh 5-7 tahun mewajarkan defisit aliran tunai yang berterusan.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Tidak merancang untuk pembayaran belon TOP. Dua tranche terbesar di bawah PPS — 25% di TOP dan 15% pada penyiapan undang-undang — tiba secara berturut-turut, selalunya dalam masa 3–6 bulan antara satu sama lain. Bersama-sama mereka mewakili 40% daripada jumlah harga pembelian (atau 53% daripada 75% pinjaman). Pembeli yang telah menguruskan pembayaran faedah kecil sahaja semasa pembinaan sering didapati kurang bersedia untuk peningkatan mendadak dalam kedua-dua pengeluaran pinjaman dan obligasi pembayaran balik bulanan. Kira amaun dolar yang tepat untuk dua tranche ini sebelum menandatangani OTP, dan sahkan anda mempunyai kapasiti CPF, tunai atau pembiayaan semula untuk menyerapnya.
  • Dengan mengandaikan kadar pakej bank semasa anda terpakai sepanjang pembinaan. Kebanyakan pembeli pelancaran baharu memperoleh Pinjaman Dalam Prinsip (LIP) yang sah selama 30 hari. Pinjaman bank sebenar anda diformalkan pada masa penyiapan undang-undang (tranche terakhir), bukan semasa tempahan. Kadar faedah boleh berubah dengan ketara dalam tempoh 3-4 tahun pembinaan. Jika anda terkunci pada 2.5% pada tahun 2021 tetapi kadar beralih kepada 3.75% menjelang 2024, faedah tempoh pembinaan sebenar anda dan bayaran balik bulanan penuh akan menjadi lebih tinggi daripada unjuran asal. Sentiasa modelkan pembayaran progresif anda pada kadar semasa dan pada +1.5% untuk menguji tekanan pendedahan anda kepada kenaikan kadar.
  • Faedah PPS yang mengelirukan dengan Skim Pembayaran Tertunda. Di bawah PPS standard, faedah terakru pada setiap tranche yang dikeluarkan dari tarikh pengeluaran — tiada faedah tertunda. Sesetengah pembangun menawarkan Skim Pembayaran Tertunda (DPS) di mana tiada faedah dikenakan semasa pembinaan, tetapi harga pembelian biasanya 2–3% lebih tinggi. Pembeli kadangkala membandingkan harga DPS ($1.54M) dengan harga PPS standard ($1.5M) dan membuat kesimpulan bahawa DPS lebih mahal — mengabaikan bahawa PPS akan mengumpul $60,000–$80,000 dalam kepentingan pembinaan, menjadikan jumlah kos efektif serupa. Gunakan kalkulator ini untuk memodelkan jumlah kos PPS dengan tepat sebelum memutuskan sama ada DPS berbaloi dengan harga pelekat yang lebih tinggi.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada data dihantar ke mana-mana pelayan, disimpan dalam pangkalan data, atau dikongsi dengan pihak ketiga. Apabila anda menutup atau memuat semula tab, input anda hilang.
Apakah 8 peringkat dalam Skim Pembayaran Progresif?
Pencapaian standard PPS dan peratusan harga pembeliannya ialah: (1) Tempahan — tunai 5%; (2) Perjanjian Jualan — 15% (di mana 5% adalah baki bayaran pendahuluan anda, baki pinjaman); (3) Asas - 10%; (4) Rangka Kerja Konkrit Bertetulang — 10%; (5) Dinding Pemisah — 5%; (6) Bumbung — 5%; (7) Pendawaian Elektrik, Paip & Gas — 5%; (8) Sijil Siap Berkanun (CSC) — 25%; (9) Permit Pekerjaan Sementara (TOP) — 25%; (10) Siap — 15%. Nama peringkat dan peratusan yang tepat ditetapkan dalam Peraturan Pemaju Perumahan dan mungkin berbeza sedikit mengikut projek.
Bilakah pembayaran balik pinjaman bank saya bermula?
Di bawah gadai janji bank standard untuk pelancaran baharu, pembayaran faedah sahaja bermula sebaik sahaja tranche pinjaman pertama dibuat (biasanya pada peringkat Asas atau Konkrit Bertetulang). Bayaran balik pokok + faedah penuh bermula selepas peringkat penyiapan undang-undang (tranche akhir). Sesetengah pembeli mengatur gadai janji kadar tetap yang ditukar kepada P+I pada tarikh tertentu — sahkan tarikh pencetus pengeluaran dengan bank anda sebelum peristiwa penting pembinaan dipanggil.
Bolehkah saya menggunakan CPF untuk pembayaran progresif?
ya. Dana Akaun Biasa (OA) CPF boleh digunakan untuk membayar balik gadai janji ke atas hartanah persendirian termasuk pelancaran baharu, tertakluk pada had pengeluaran CPF (Peraturan Had Penilaian dan Had Pengeluaran). Setiap peringkat pembayaran progresif — setakat mana ia datang daripada pinjaman — boleh diservis oleh CPF. Yuran tempahan 5% mesti dibayar secara tunai. Sahkan baki CPF anda dan had yang berkenaan dengan penyata CPF anda atau kalkulator dalam talian Lembaga CPF sebelum membuat komitmen.
Bagaimana jika pembangun terlepas tarikh TOP?
Jika pembangun gagal mendapatkan TOP pada tarikh yang dinyatakan dalam Perjanjian Jualan & Belian, mereka bertanggungjawab untuk membayar faedah lewat kepada pembeli — biasanya pada 10–12% setahun pada jumlah yang telah dibayar, dikompaun setiap bulan. Walau bagaimanapun, faedah ini selalunya jauh lebih rendah daripada kos bawaan anda sendiri (faedah pinjaman + sewa yang diketepikan), dan mendakwa ia memerlukan surat-menyurat rasmi melalui peguam cara hartanah. Kelewatan pembinaan selama 6–18 bulan bukanlah sesuatu yang luar biasa; sentiasa modelkan senario kelewatan 12 bulan dalam unjuran aliran tunai anda.

Sumber Berkaitan

Artikel Cara Mengira Hasil Sewa HDB Artikel Bagaimana Membandingkan BTO vs Jualan Semula HDB Artikel Bagaimana Membandingkan Pinjaman HDB vs Pinjaman Bank Artikel Cara Membaca Indeks Harga Hartanah Artikel Cara Menjejaki Kadar SORA untuk Gadai Janji Anda Kalkulator Cara Menganalisis Pelaburan Dalam Pembinaan
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.