Analisis pelaburan komprehensif dengan kos pemerolehan, aliran tunai sewa dan metrik hasil.
Ringkasan Pemerolehan
Bayaran Pendahuluan (%)-
BSD-
ABSD ($) — auto-
Perundangan & Penilaian-
Yuran Ejen-
Pengubahsuaian-
Jumlah Tunai Diperlukan-
Aliran Tunai Bulanan
Sewa Bersih-
Gadai janji di TOP-
Kos Membawa-
Aliran Tunai Bulanan-
Ringkasan Tahunan
Sewaan Tahunan-
Perbelanjaan Tahunan-
Cukai Tahunan-
Bersih Tahunan-
Metrik Hasil
Hasil Kasar-
Hasil Bersih-
Tunai atas Tunai-
Putus Modal-
Harta Kediaman Sebagai Aset Pelaburan
Pengambilan Utama
IRR (internal rate of return) is the most comparable metric across property investments — it accounts for both rental income and capital appreciation on a time-weighted basis.
Singapore private property IRR has historically averaged 4–7% p.a. for OCR buy-and-hold — compare this against CPF OA (2.5%), fixed deposits (~3%), and S-REITs (~5%) before committing.
SSD can eliminate 3 years of returns if you exit within the holding period — always model Year 1, Year 2, and Year 3 exits to understand your liquidity risk.
Model exit at Year 5 and Year 10 — holding period has a dramatic effect on annualised returns once transaction costs are amortised over more years.
Total return and cash-on-cash return tell different stories: a negative cash-flow property can still deliver a strong IRR through capital appreciation.
Apa yang Dilakukan
Kalkulator pelaburan hartanah paling komprehensif di Singapura. Analisis setiap kos dari Hari 1 hingga keluar — pemerolehan, duti setem, pembiayaan, pengubahsuaian, kos bawa bulanan, pendapatan sewa, cukai dan unjuran IRR. Lihat dengan tepat apa keuntungan bersih anda sebelum anda melabur satu dolar.
Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.
Mengapa Ia Penting
Pelaburan hartanah bukanlah latihan hamparan — atau sekurang-kurangnya, ia tidak boleh dilakukan dengan hamparan mudah. Terdapat berpuluh-puluh pembolehubah yang saling berkaitan, dan hanya mendapat satu kesilapan (pendapatan sewa, penghunian, kadar faedah, masa keluar) boleh menukar keuntungan yang diunjurkan kepada kerugian sebenar. Kalkulator Hujung ke Hujung penting kerana ia:
Bagaimana Ia Berfungsi
Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
Pilih kalkulator — Pilih "Cara Menggunakan Kalkulator Pelaburan Hujung-ke-Hujung" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Papan pemuka yang komprehensif menunjukkan perbelanjaan tunai, jumlah pinjaman, aliran tunai bulanan, pendapatan sewa, kos pembawaan dan unjuran IRR — segala-galanya yang diperlukan oleh pelabur.
Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.
Macam mana nak baca ni:
Tunai hari 1 diperlukan: Alex memerlukan $419,600 pendahuluan (bayaran pendahuluan 25% + BSD sebanyak $44,600). Tambahkan yuran guaman, penilaian dan pengubahsuaian, dan perbelanjaan tunai sebenar mungkin $473,100 atau lebih. Aliran tunai bulanan: Dengan sewa pada $3,800 dan gadai janji pada $5,632, serta yuran kondominium dan cukai harta tanah, kalkulator menunjukkan dengan tepat sama ada hartanah ini menjana aliran tunai positif atau memerlukan tambah nilai bulanan. Kalkulator Hujung-ke-Hujung ialah alat paling komprehensif di ShiokNest — ia tidak meninggalkan apa-apa untuk meneka.
Petua & Perangkap
Petua Pakar
Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
Uji tekanan segala-galanya — Jalankan kalkulator dengan penghunian 90%, kadar faedah 4.5% dan penghargaan 2% secara serentak. Jika ia masih berkesan, anda mempunyai pelaburan yang berdaya tahan.
Faktor dalam cukai pendapatan — Pendapatan sewa boleh dikenakan cukai. Pada kadar marginal 15%, ini mengurangkan hasil bersih anda dengan ketara.
Perangkap Biasa
Andaian memetik ceri — Sewa optimis + penghargaan optimistik + perbelanjaan rendah = pulangan fantasi. Gunakan nombor konservatif dan terkejut.
Mengabaikan kos keluar — Yuran ejen (1-2%), yuran guaman dan potensi SSD semasa keluar boleh menghapuskan keuntungan sewa selama bertahun-tahun.
Soalan Lazim
Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah kadar penghargaan yang perlu saya gunakan?
Harta persendirian Singapura mempunyai purata 2–4% p.a. penghargaan dari segi sejarah. Gunakan 3% sebagai kes asas, kemudian jalankan senario pesimis pada 1% dan senario optimis pada 5% untuk melihat julat hasil IRR. Elakkan daripada menggunakan kadar peningkatan tertinggi baru-baru ini (2021–2022 menyaksikan 8–10% dalam sesetengah segmen) sebagai kes asas.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Adakah IRR termasuk bayaran balik pokok pinjaman?
ya. Semua aliran tunai gadai janji (prinsipal dan faedah) disertakan. IRR mencerminkan pulangan pelaburan ekuiti anda — wang tunai yang sebenarnya anda masukkan — bukan jumlah nilai hartanah. Inilah sebabnya IRR hartanah berleveraj boleh melebihi kadar kenaikan nilai mentah hartanah tersebut.
Mengapakah tempoh yang lebih lama meningkatkan aliran tunai tetapi memburukkan jumlah pulangan?
Tempoh yang lebih panjang mengurangkan bayaran gadai janji bulanan (meningkatkan aliran tunai bulanan) tetapi meningkatkan jumlah faedah yang dibayar sepanjang hayat pinjaman (mengurangkan jumlah keuntungan ekuiti). Untuk hartanah pelaburan, tempoh 30 tahun boleh menyebabkan membayar 60–80% daripada harga hartanah sekali lagi sebagai faedah — yang secara material mengurangkan jumlah pulangan berbanding tempoh 20 tahun pada jumlah pinjaman yang sama.