Pelancaran Baharu vs Jualan Semula Kalkulator

Pelancaran Baharu vs Jualan Semula

Bandingkan kos sebenar untuk membeli pelancaran baharu berbanding hartanah jualan semula.

Pelancaran Baharu
Jualan semula
Andaian
PSF Premium -
Perbezaan Harga -
Kerugian Sewa (Pembinaan) -
Faedah (Pembinaan) -
Perbezaan Kos Sebenar -
Putus Modal -

Membandingkan Projek Pelancaran Baharu

Pengambilan Utama

  • New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
  • The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
  • New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
  • Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
  • Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.

Apa yang Dilakukan

Pelancaran atau jualan semula baharu — yang manakah memberikan nilai yang lebih baik? Bandingkan premium harga, masa menunggu pembinaan, jadual pembayaran, kos pengubahsuaian, garis masa sewa dan unjuran penghargaan. Analisis dipacu data menggunakan data transaksi URA sebenar.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Choosing between a new launch and a resale condo is one of the most consequential financial decisions a Singapore buyer will make — often involving $1.5 million to $3 million in committed capital. Yet most buyers compare only the headline price per square foot without accounting for the full picture. A new launch at $2,200 PSF and a resale at $1,800 PSF may look like an $400 PSF gap, but the actual cost difference — once you factor in progressive payment interest, years of foregone rental income, and renovation savings — can land anywhere between $80,000 in favour of the new launch and $300,000 in favour of resale, depending entirely on your assumptions.

The single most important number this calculator surfaces is the true cost difference: the new launch price premium plus construction-period interest and rental opportunity cost, net of renovation savings on the resale side. For a typical $1.8M new launch versus a $1.5M resale equivalent with a 3-year construction wait at 3.5% interest, the total hidden cost of the new launch adds roughly $126,000 to $180,000 before a single tile is laid. That means the new launch actually needs to deliver $300,000–$480,000 more in future value just to break even — a figure that surprises most buyers who focused only on PSF.

The most common mistake is treating new launch appreciation as guaranteed. Buyers see a showflat with premium finishes and assume the developer price reflects fair market value. In reality, developer prices in Singapore embed a marketing premium, sales commission, and profit margin that resale units do not. During the 2021–2023 cooling measures cycle, several new launch projects in the OCR launched at prices 18–22% above nearby resale comparables. Buyers who did not run a break-even analysis found themselves holding units that were underwater on a capital-adjusted basis for the first 2–3 years post-TOP even as the broader market rose.

Use this calculator alongside the Progressive Payment Calculator to map out exactly when cash leaves your account during construction, and pair it with the Affordability Calculator to confirm your monthly obligations are sustainable if rental income is delayed post-TOP. Together, these three tools give you a complete financial blueprint before you sign any Option to Purchase.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Membandingkan Kondo Pelancaran Baharu vs Jualan Semula" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Pelancaran Baharu RCR vs Jualan Semula — 3 Bilik Tidur

Input
Harga Pelancaran Baru
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Harga Jualan Semula
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Tahun ke TOP
3 years
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Sewa Pasaran Bulanan
$4,200/month
Keputusan
PSF Premium
+$400 PSF (22.2%)
Perbezaan Harga
$300,000
Kos Peluang Sewa
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Perbezaan Kos Sebenar
~$471,000 in favour of resale

Macam mana nak baca ni: Pada nilai muka pelancaran baharu berharga $300,000 lebih daripada jualan semula. Tetapi pembeli jualan semula berpindah serta-merta, memperoleh $151,200 dalam sewa selama 3 tahun, dan mengelakkan faedah pembayaran progresif kira-kira $19,800 atas pengeluaran pinjaman semasa pembinaan. Tambahkan belanjawan pengubahsuaian konservatif $80,000 untuk unit jualan semula dan jurang yang diselaraskan mengecil kepada kira-kira $391,000 — masih menjadi halangan besar yang mesti diatasi oleh pelancaran baharu melalui penghargaan sahaja. Untuk pelancaran baharu itu mencapai pulang modal, ia perlu meningkat pada kira-kira 4.8% setahun dikompaun selama 5 tahun selepas TOP, jauh melebihi purata jangka panjang Singapura 3–3.5%.

Pelancaran Baharu OCR vs Jualan Semula — 2 Bilik Tidur

Input
Harga Pelancaran Baru
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Harga Jualan Semula
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Tahun ke TOP
4 years
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Sewa Pasaran Bulanan
$3,200/month
Keputusan
PSF Premium
+$311 PSF (19.5%)
Perbezaan Harga
$170,000
Kos Peluang Sewa
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Perbezaan Kos Sebenar
~$253,600 in favour of resale

Macam mana nak baca ni: Penantian selama 4 tahun menggabungkan kos peluang secara mendadak dalam contoh OCR. Walaupun jurang harga mutlak adalah lebih kecil ($170,000 lwn $300,000 dalam Contoh 1), tempoh pembinaan lanjutan menambah $153,600 dalam sewa yang didahulukan, menjadikan jumlah kelebihan kos larasan jualan semula kepada lebih $253,000 sebelum pengubahsuaian. Jika anda menggunakan belanjawan pengubahsuaian $60,000 untuk unit jualan semula, jurang bersih masih kira-kira $193,600 — pelancaran baharu perlu melebihi harga jualan semula sekitar 3.9% setahun selama 5 tahun selepas TOP hanya untuk mencapai tahap yang lebih tinggi. Bagi pelabur yang mempunyai keperluan pendapatan sewa yang kukuh, pilihan jualan semula jelas lebih unggul dalam senario ini.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Mengabaikan jam T&C remisi ABSD. Pasangan Warganegara Singapura boleh menuntut remisi ABSD pada hartanah kedua jika mereka menjual rumah pertama mereka dalam tempoh 6 bulan selepas koleksi TOP atau kunci pelancaran baharu. Ramai pembeli berbelanja untuk remisi tetapi memandang rendah betapa ketatnya tetingkap itu — terutamanya jika TOP merosot sebanyak 6–12 bulan, yang merupakan perkara biasa. Jika anda terlepas tarikh akhir, anda kehilangan remisi penuh (pada masa ini 20% ABSD untuk harta kediaman kedua), menambah ratusan ribu dolar kepada jumlah kos anda. Sentiasa modelkan senario di mana TOP ditangguhkan selama satu tahun.
  • Membandingkan PSF tanpa menormalkan saiz unit dan kecekapan susun atur. Pelancaran baharu cenderung mempunyai nisbah kecekapan terbina dalam yang lebih tinggi (85–92% bersih kepada kasar) berbanding kondo jualan semula lama yang dibina sebelum 2010 (kadang-kadang serendah 75%). Pelancaran baharu pada $2,200 PSF pada 700 kaki persegi ruang boleh guna sebenarnya boleh memberikan nilai yang lebih baik daripada jualan semula pada $1,800 PSF pada kasar 780 kaki persegi dengan nisbah kecekapan 75% menghasilkan hanya 585 kaki persegi yang boleh digunakan. Sentiasa sahkan sama ada angka PSF adalah berdasarkan kawasan strata atau kawasan boleh guna bersih apabila tersedia.
  • Melayan harga pembangun sebagai harga pasaran. Harga pelancaran baharu ditetapkan oleh pembangun berdasarkan kos tanah, kos pembinaan dan margin sasaran mereka — bukan semata-mata oleh perbandingan pasaran semasa. Dalam persekitaran pelancaran yang kompetitif, pembangun di lokasi OCR dan RCR yang popular telah berjaya melancarkan pada 15–25% melebihi nilai jualan semula berdekatan, bergantung pada pemasaran showflat untuk mewajarkan premium. Sentiasa tarik data PSF median URA untuk transaksi jualan semula baru-baru ini dalam jarak 500 meter sebelum menerima harga pembangun sebagai nilai saksama.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada data dihantar ke mana-mana pelayan, disimpan dalam pangkalan data, atau dikongsi dengan pihak ketiga. Apabila anda menutup atau memuat semula tab, input anda hilang.
Adakah kalkulator mengambil kira ABSD?
Perbandingan kos sebenar memfokuskan pada premium harga, faedah pembinaan dan kos peluang sewa. ABSD ialah kos khusus profil pembeli yang digunakan secara sama rata pada pelancaran baharu dan jualan semula dalam kebanyakan senario — gunakan Kalkulator Duti Setem untuk mengira liabiliti ABSD khusus anda secara berasingan dan tambahkannya pada bahagian yang berkaitan dalam perbandingan ini.
Apakah kadar penghargaan yang realistik untuk digunakan?
Data URA menunjukkan harga kediaman persendirian Singapura telah meningkat pada purata kira-kira 3–4% setahun sepanjang 20 tahun yang lalu, termasuk kemerosotan 2008–2009 dan 2020. Untuk perancangan konservatif gunakan 2-3%. Elakkan menggunakan satu tahun baru-baru ini sebagai penanda aras anda — kitaran baru-baru ini (2021–2023) menyaksikan 8–12% keuntungan tahunan yang tidak mungkin dapat dikekalkan. Jalankan kalkulator pada 2%, 3% dan 4% untuk melihat julat hasil.
Adakah perbandingan PSF pelancaran baharu menyumbang kos pengubahsuaian?
Unit pelancaran baharu lazimnya diserahkan dalam keadaan kosong (kemasan perabot pemaju sahaja) dan tidak memerlukan pengubahsuaian besar. Unit jualan semula, bergantung pada umur dan keadaan, biasanya memerlukan $50,000–$150,000 dalam kerja pengubahsuaian sebelum diduduki atau disewa. Kalkulator ini menyerlahkan kerugian sewa dan minat progresif untuk pelancaran baharu — anda harus menambah anggaran pengubahsuaian jualan semula anda secara manual pada bahagian kos jualan semula untuk perbandingan yang tepat sepenuhnya.
Apakah maksud "tahun pulang modal" dalam keputusan?
Tahun pulang modal ialah bilangan tahun selepas TOP di mana nilai hartanah pelancaran baharu — berkembang pada kadar penghargaan yang anda nyatakan — akan melebihi nilai hartanah jualan semula dengan cukup untuk mengimbangi perbezaan kos sebenar (harga premium ditambah kos tempoh pembinaan). Pulangan modal selama 7 tahun bermakna pelancaran baharu mula menjana kelebihan bersih berbanding jualan semula hanya pada Tahun 7 selepas TOP. Jika tempoh pegangan anda yang dimaksudkan adalah lebih pendek daripada pulang modal, jualan semula adalah pilihan yang lebih baik dari segi kewangan.

Sumber Berkaitan

Artikel Cara Semak Kelayakan EC Artikel Cara Mengira Levi Jualan Semula HDB Artikel Cara Merancang Sekitar Undur MOP Anda Artikel Cara Semak Kelayakan Pemberian HDB Artikel Cara Memahami Jadual Pembayaran Progresif Kalkulator Cara Menganalisis Pelaburan Dalam Pembinaan