Fahami cara pereputan pegangan pajak mempengaruhi nilai hartanah menggunakan Jadual Bala.
Baki Pajakan-
Faktor Pereputan-
Nilai Tanah-
Kesan Pereputan-
Kelayakan CPF-
Kedudukan Semasa-
Pereputan Pegangan Pajakan dan Jadual Bala Diterangkan
Pengambilan Utama
Lease decay accelerates at two critical bands: ~70 years remaining (banks apply LTV haircuts) and below 40 years (CPF withdrawal restrictions + SLA discount tables widen significantly).
A 40-year leasehold property bought today may be nearly unsaleable in 20 years — model the 20-year residual value before purchasing any short-lease asset.
Leasehold properties held for 5–15 years lose relatively little value and cost 15–25% less at purchase — the decay only becomes material below 60 years remaining.
The decay model uses empirical URA transaction data by lease band, not theoretical curves — these are real prices observed in the market.
Check the CPF OA eligibility threshold: buyers cannot use CPF if remaining lease does not cover the youngest buyer to age 95.
Apa yang Dilakukan
Fahami cara nilai hartanah pegangan pajak berkurangan dari semasa ke semasa menggunakan Jadual Bala Singapura. Bandingkan hartanah 99 tahun, 999 tahun dan pegangan bebas bersebelahan. Lihat ambang kelayakan CPF kritikal dan pelajari apabila reput pajakan dipercepat — pengetahuan penting untuk mana-mana pembeli pegangan pajak.
Anda boleh menemui kalkulator ini dalam Kalkulator ShiokN. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.
Mengapa Ia Penting
Reput pajakan ialah risiko nombor satu dalam hartanah pegangan pajak 99 tahun yang ramai pembeli Singapura mengabaikan atau memandang rendah. Pereputan tidak linear — ia memecut secara mendadak dalam dekad terakhir. Kalkulator ini penting kerana:
Bagaimana Ia Berfungsi
Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
Pilih kalkulator — Pilih "Cara Menggambarkan Pereputan Pajakan di Singapura" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keluk pereputan untuk pajakan 99 tahun, 999 tahun dan pegangan bebas, dengan harta anda ditandakan pada carta.
Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.
Contoh
Temui David, menilai kondo pegangan pajak 99 tahun yang berusia 20 tahun (baki pajakan:…
Keputusan
Remaining Lease
79 years
Est. Value Retention
74.6%
CPF Eligible
Yes
Macam mana nak baca ni:
Realiti pereputan: Pada baki 79 tahun, harta tanah itu mengekalkan kira-kira 74.6% daripada nilai pegangan bebas yang setara. CPF masih boleh digunakan kerana baki pajakan melebihi ambang minimum. Walau bagaimanapun, jika David bertahan selama 20 tahun lagi, baki pajakan turun kepada 59 tahun — memasuki zon pereputan dipercepatkan di mana nilai menurun dengan ketara lebih cepat. Soalan utama: Adakah peningkatan modal akan mengatasi kerosakan pajakan? Visualizer menunjukkan kedua-dua lengkung supaya David dapat melihat dengan tepat apabila pereputan mengatasi pertumbuhan — titik di mana pegangan menjadi merosakkan nilai.
Petua & Perangkap
Petua Pakar
Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
Perhatikan tebing 60 tahun — Pereputan pajakan bertambah mendadak apabila baki pajakan turun di bawah 60 tahun. Kehilangan nilai setahun kira-kira dua kali ganda berbanding 40 tahun pertama.
Ketahui pemotongan 20 tahun CPF — Jika baki pajakan pada umur anda + 95 tahun adalah di bawah 20 tahun, penggunaan CPF dihadkan atau disekat sepenuhnya. Ini mengurangkan kumpulan pembeli anda.
Perangkap Biasa
Mengabaikan baki pajakan pada tempat jualan — Ramai pembeli menumpukan pada baki pajakan hari ini tetapi terlupa bahawa ia akan menjadi 10-15 tahun lebih pendek apabila mereka menjual. Model jalan keluar, bukan hanya pintu masuk.
Dengan mengandaikan "999 tahun adalah sama dengan pegangan bebas" — Walaupun hampir serupa, sesetengah bank dan peraturan CPF melayannya secara berbeza. Jangan anggap mereka boleh ditukar ganti.
Soalan Lazim
Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Sejauh manakah ketepatan model pereputan?
Model ini diperoleh daripada data urus niaga URA yang membandingkan hartanah sama-daerah, jenis bilik tidur yang sama yang dikumpulkan mengikut baki pajakan berbanding pegangan bebas yang setara. Ia mewakili harga pasaran yang diperhatikan, bukan keluk susut nilai teori. Pasaran tipis (beberapa urus niaga dalam jalur pajakan) menghasilkan anggaran yang kurang boleh dipercayai — kalkulator menandakan tempat saiz sampelnya kecil.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Secara amnya tidak — penyewa membayar untuk kebolehdiaman semasa, bukan nilai pajakan sisa. Walau bagaimanapun, hartanah pajakan sangat pendek (di bawah 40 tahun) mungkin menghadapi permintaan sewa yang lebih rendah daripada penyewa korporat/ekspatriat yang syarikatnya memerlukan baki tempoh pajakan minimum, dan daripada pembeli pada akhir penyewaan yang menyebabkan kesukaran untuk dijual semula.
Bilakah kelayakan CPF digugurkan untuk hartanah pegangan pajak?
CPF OA hanya boleh digunakan jika baki pajakan meliputi pembeli termuda hingga umur 95 tahun. Bagi pembeli berumur 35 tahun, hartanah memerlukan baki pajakan sekurang-kurangnya 60 tahun. Di bawah ambang ini, penggunaan CPF adalah prorata — mengurangkan pembiayaan pendahuluan berkesan yang tersedia dan menjadikan hartanah lebih sukar untuk dijual kepada pembeli masa depan dalam kedudukan yang sama.