Senario Pelaburan Kalkulator

Penganalisis Senario

Dapatkan keputusan menyeluruh ke atas hartanah dengan kos pemerolehan, aliran tunai, pulangan dan kemampuan.

Membandingkan Senario Pembelian Harta

Pengambilan Utama

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

Apa yang Dilakukan

Modelkan senario pelaburan kes terbaik, kes asas dan kes terburuk bersebelahan. Laraskan penghargaan, kekosongan, kadar faedah dan pertumbuhan sewa untuk menguji tekanan tesis pelaburan hartanah anda sebelum melakukan modal.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Membina Senario Pelaburan" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Beli-untuk-Sewa OCR: Kondo 2BR pada $1.2J

Input
Harga Belian
$1,200,000
LTV / Amaun Pinjaman
75% / $900,000
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Sewa Bulanan
$3,200
Penghargaan Tahunan
3% (base case)
Keputusan
Hasil Kasar
3.2%
Pulangan Tunai Atas Tunai
6.8% (yr 1)
Anggaran Nilai Keluar (5thn)
$1,391,000
IRR (tahan 5 tahun)
8.4%

Macam mana nak baca ni: OCR 2-bedder ini memberikan hasil kasar 3.2% yang sederhana — di bawah kos hutang pada 3.5% — tetapi leverage menguatkan pulangan ekuiti dengan ketara. Dengan $300,000 tunai sendiri digunakan (turun 25% + cukai dan yuran $60,000), pelabur mengumpul kira-kira $192,000 dalam pendapatan sewa dalam tempoh lima tahun dan keluar pada anggaran $1.39 juta. Selepas membayar balik baki pinjaman tertunggak kira-kira $810,000, hasil bersih sebelum cukai adalah sekitar $581,000 — keuntungan $281,000 ke atas ekuiti $300,000 yang digunakan, menghasilkan IRR kira-kira 8.4%. Risiko utama ialah kadar kekosongan melebihi 10% atau kenaikan kadar faedah melebihi 4.5%, yang mana mana-mana satu memampatkan IRR kepada di bawah 5%.

Beli-untuk-Jual CCR: 1BR pada $1.8J, Flip 3 Tahun

Input
Harga Belian
$1,800,000
LTV / Amaun Pinjaman
75% / $1,350,000
Kadar Faedah
3.5% p.a.
Sewa Bulanan
$4,800
Penghargaan Tahunan
4% (optimistic)
Keputusan
Hasil Kasar
3.2%
Aliran Tunai Bulanan
-$280 (negative)
Anggaran Nilai Keluar (3thn)
$2,025,000
IRR (tahan 3 tahun)
11.2%

Macam mana nak baca ni: CCR 1-bedder ini ialah permainan pertumbuhan modal, bukan permainan pendapatan. Pendapatan sewa bulanan sebanyak $4,800 adalah sedikit di bawah kos faedah-tambah-penyelenggaraan kira-kira $5,080, bermakna pelabur menambah kira-kira $280 sebulan - sejumlah $10,080 dalam tempoh tiga tahun. Walau bagaimanapun, jika harta itu meningkat pada 4% setiap tahun, ia akan keluar pada $2.025J. Selepas membayar balik $1.29M dalam pinjaman tertunggak, hasil bersih ialah $735,000 berbanding ekuiti yang digunakan kira-kira $480,000 (bayaran pendahuluan + duti setem + tambah nilai), menghasilkan IRR sebanyak 11.2%. Risiko kritikal ialah peningkatan di bawah 2.5%: pada tahap itu, IRR turun kepada hampir sifar sebaik sahaja kos urus niaga dimasukkan, menjadikan bawaan negatif tidak wajar. Gunakan senario ini untuk menetapkan ambang penghargaan minimum anda yang boleh diterima sebelum menandatangani.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Menggunakan kadar penghargaan yang sama untuk semua daerah. Pembeli sering memasangkan penghargaan 3% seragam pada setiap senario tanpa mengira lokasi. Hartanah CCR (Wilayah Tengah Teras) telah meningkat secara sejarah pada 1.5–2.5% setahun manakala hartanah OCR berpurata 3–4%. Menggunakan kadar tunggal menutup pertukaran asas antara hasil dan pertumbuhan dan akan membawa anda kepada pembelian CCR lebih nilai secara sistematik atau pembelian OCR kurang nilai. Jalankan senario anda dengan penanda aras yang sesuai dengan daerah — atau pada ujian minimum julat 1.5% hingga 4.5%.
  • Mengabaikan SSD (Duti Setem Penjual) pada jangka pendek. Hartanah yang dijual dalam tempoh 1 tahun pembelian menarik 12% SSD; dalam tempoh 2 tahun, 8%; dalam tempoh 3 tahun, 4%. Pembeli yang merancang membalikkan 3 tahun ke atas hartanah $1.8 juta yang terlupa SSD akan mengatasi hasil bersih sebanyak $72,000. Sentiasa tetapkan tempoh pegangan anda kepada sekurang-kurangnya 3 tahun dalam kalkulator, atau kirakan SSD secara eksplisit dalam medan kos keluar jika anda bercadang untuk keluar lebih awal.
  • Melayani hasil kasar sebagai metrik prestasi. Hasil kasar — ​​sewa tahunan dibahagikan dengan harga belian — kelihatan bersih tetapi mengabaikan yuran penyelenggaraan, cukai hartanah, insurans, komisen ejen, kekosongan dan faedah pinjaman. Sebuah kondo bernilai $1.2M yang menghasilkan 3.2% kasar biasanya memberikan hanya 1.8–2.2% hasil bersih selepas kos. Apabila anda memodelkan senario, gunakan hasil bersih (atau biarkan bahagian aliran tunai melakukannya untuk anda) — jika tidak, IRR anda akan terlebih nyata sebanyak 1.5–2 mata peratusan, cukup untuk menjadikan pelaburan kecil kelihatan menarik.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang anda masukkan dihantar ke pelayan kami atau disimpan di mana-mana sahaja. Anda boleh menutup tab dan input anda akan hilang — jadi catatkan sebarang senario yang anda mahu simpan.
Apakah IRR dan mengapa ia lebih baik daripada hasil?
IRR (Kadar Pulangan Dalaman) ialah pulangan tahunan bagi setiap dolar tunai anda sendiri, mengambil kira masa yang tepat bagi setiap pembayaran masuk dan keluar. Hasil kasar hanya membandingkan sewa tahunan dengan harga belian dan mengabaikan keuntungan modal, kos pembiayaan dan masa transaksi. Dua hartanah dengan hasil kasar 3.5% yang sama boleh mempunyai IRR sebanyak 5% dan 11% masing-masing jika satu diungkit dan dipegang selama lima tahun manakala satu lagi dibeli secara tunai dan dijual dalam dua. Sentiasa gunakan IRR apabila membandingkan pilihan pelaburan.
Bagaimanakah cara saya memodelkan senario terburuk?
Tetapkan penghargaan kepada 0% atau malah -1%, tingkatkan kadar faedah kepada 4.5–5% (mencerminkan kitaran kadar yang berpotensi), anggap satu bulan kekosongan setahun (tetapkan sewa efektif kepada 91.7% daripada sewa tajuk), dan tambah 10–15% kepada kos penyelenggaraan dan pegangan anda. Jika IRR masih positif di bawah syarat tersebut, pelaburan mempunyai margin keselamatan yang munasabah. Jika ia bertukar menjadi negatif, anda bergantung pada semua yang berjalan dengan betul — kedudukan berisiko pada aset berjuta-juta dolar.
Adakah kalkulator mengambil kira ABSD dan SSD?
Bahagian kos pemerolehan mengira BSD dan ABSD berdasarkan profil pembeli dan harga pembelian anda. SSD difaktorkan ke dalam kos keluar jika tempoh pegangan anda di bawah tiga tahun. Untuk pembelian Warganegara Singapura hartanah kedua pada $1.5 juta, ABSD sahaja menambah $300,000 (20%) kepada kos pendahuluan — angka yang secara bermakna menindas IRR pada tahun-tahun awal dan merupakan sebab utama jangka pendek biasanya tidak ekonomik bagi pembeli hartanah kedua.
Apakah kadar penghargaan yang perlu saya gunakan untuk kondo Singapura?
Harga kediaman persendirian Singapura meningkat kira-kira 2.1% setahun secara purata dari 2000 hingga 2024 dalam terma sebenar (dilaraskan dengan inflasi), walaupun kenaikan nilai nominal purata lebih hampir kepada 3.5-4%. Sifat OCR secara amnya telah mengatasi CCR pada asas peratusan. Untuk perancangan konservatif, gunakan 2–3% untuk kes asas, 0% untuk kes terburuk dan 4–5% untuk kes terbaik. Elakkan pemodelan melebihi 5% setahun untuk tempoh yang berterusan — ini membayangkan penggandaan setiap 14 tahun, yang hanya berlaku sekali (perjalanan 2005–2013).

Sumber Berkaitan

Artikel Cara Mengira Kadar Permodalan Artikel Cara Mengira Duti Setem Harta Komersial Artikel Cara Mengira Hasil Harta Komersial Artikel Cara Anggaran Nilai Tanah Artikel Bagaimana Membandingkan Pelaburan Landed vs Condo Kalkulator Cara Memproyeksikan Aliran Tunai Harta Sewa
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.