Pinjaman HDB Kalkulator

Pinjaman HDB vs Pinjaman Bank

Bandingkan pinjaman konsesi HDB dengan pinjaman bank untuk pembelian flat anda.

HDB Bulanan -
Bulanan Bank -
Jumlah Faedah HDB -
Jumlah Faedah Bank -
Simpanan -

Pinjaman Konsesi HDB vs Pinjaman Bank

Pengambilan Utama

  • HDB loan rate is 0.1% above CPF OA rate — currently 2.6%. It cannot rise beyond CPF OA + 0.1%, making it a natural rate ceiling for buyers who fear SORA volatility.
  • Bank loans require a 20% down payment (5% cash + 15% CPF), HDB loans require only 10% (any combination of cash/CPF) — HDB loan preserves significantly more CPF savings at purchase.
  • Once you take a bank loan, you cannot switch back to an HDB loan — the choice is irreversible. If you take HDB loan first, you can refinance to a bank loan later.
  • HDB loan LTV is 80% (vs 75% for bank loans on private), but for HDB flats with short lease (under 60 years remaining), LTV is reduced — check the flat's remaining lease before assuming 80% LTV.
  • Bank loan rate lock-in periods (1–3 years) mean you face refinancing costs or penalty rate resets — factor in $2,000–$3,500 in legal/valuation fees per refinancing cycle.

Apa yang Dilakukan

Adakah anda perlu mengambil pinjaman HDB pada 2.6% atau pinjaman bank pada kadar yang lebih rendah? Bandingkan jumlah faedah, bayaran bulanan, had LTV dan fleksibiliti bersebelahan. Faktor dalam penggunaan CPF, penalti prabayar dan risiko kadar untuk keputusan dipacu data.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

The choice between an HDB Concessionary Loan and a bank loan is one of the most consequential financing decisions an HDB buyer makes — and one of the least understood. HDB loan rate is pegged at 0.1% above CPF OA rate (currently 2.6%), while bank loans fluctuate with SORA. When SORA is low, bank loans appear cheaper. When SORA rises, the HDB loan — which cannot exceed 2.6% — becomes the cost-effective option. The correct comparison depends on where rates are heading over your loan tenure, not just where they are today.

The single most important number this calculator reveals is the total interest cost differential over your full loan tenure. A $400,000 HDB loan at 2.6% over 25 years costs $134,800 in total interest. The same loan at a bank rate of 3.5% costs $193,200 — a $58,400 difference. But at 2.5% (a competitive bank rate in a low SORA environment), the bank loan costs only $126,100 — $8,700 less than HDB. The total interest comparison over the full tenure, not the monthly payment comparison, is the correct decision framework.

The most common mistake buyers make is focusing only on the current monthly repayment difference. Bank loans may be $100–$200 cheaper per month at current rates — but carry refinancing risk, rate reset risk, and potentially higher lock-in penalties. HDB loans cannot be prepaid without penalty for 1 year, but offer full flexibility after that. A buyer who takes a bank loan for a $100/month saving and then faces a SORA spike of 2% may find their monthly repayment increases by $400 — erasing years of savings in a single rate cycle.

Use this calculator alongside the Mortgage Calculator and the Affordability Stress Test to pressure-test your HDB loan decision against rate scenarios.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Membandingkan Pinjaman HDB lwn Pinjaman Bank" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Jualan semula HDB $500,000: jumlah perbandingan kos faedah sepanjang 25 tahun

Input
Harga rata
$500,000
pinjaman HDB
$400,000 (80% LTV) at 2.6%, 25yr
Pinjaman bank (kadar semasa)
$375,000 (75% LTV) at 3.0%, 25yr
Pinjaman bank (tertekan +1.5%)
Same loan at 4.5%, 25yr
Keputusan
Pinjaman HDB setiap bulan
$1,812/month | Total interest: $143,600
Pinjaman bank pada kadar 3.0% setiap bulan
$1,780/month | Total interest: $159,000
Pinjaman bank pada kadar 4.5% setiap bulan
$2,084/month | Total interest: $250,200
Kos bayaran muka tambahan (pinjaman bank)
$25,000 more upfront (75% LTV vs 80%)

Macam mana nak baca ni: Pada kadar 3.0% bank hari ini, pinjaman bank berharga $15,400 LEBIH dalam jumlah faedah daripada pinjaman HDB, walaupun bayaran bulanan lebih rendah pada tahun-tahun awal. Bayaran bulanan yang lebih rendah mencerminkan pinjaman yang lebih kecil ($375K vs $400K disebabkan perbezaan LTV) — bukan kadar yang lebih murah. Jika kadar meningkat kepada 4.5%, jumlah faedah pinjaman bank melebihi pinjaman HDB sebanyak $106,600. Pinjaman HDB tidak memerlukan wang tunai tambahan untuk bayaran pendahuluan yang lebih besar — ​​ia menerima 10% dalam mana-mana kombinasi tunai dan tunai 5% CPF vs pinjaman bank + 15% keperluan CPF. Bagi pembeli yang mempunyai simpanan tunai terhad, fleksibiliti pinjaman HDB pada komposisi bayaran pendahuluan sering menjadi faktor penentu, bebas daripada perbandingan kadar.

Pinjaman bank pada kadar yang rendah: bilakah ia mengatasi pinjaman HDB?

Input
Harga rata
$450,000
pinjaman HDB
$360,000 at 2.6%, 25yr
Senario pinjaman bank
$337,500 at 1.8% (SORA 0.8% + spread 1%), 25yr
Andaian pembiayaan semula
Refinance every 2yr at $2,500/cycle
Keputusan
Jumlah faedah pinjaman HDB (25 tahun)
$129,200
Jumlah faedah pinjaman bank pada 1.8%
$83,400
Kos pembiayaan semula pinjaman bank (12 kitaran melebihi 25 tahun)
$30,000
Simpanan bersih vs pinjaman HDB (jika kadar kekal pada 1.8%)
$15,800 — only if rates remain low throughout

Macam mana nak baca ni: Pada kadar bank 1.8%, pinjaman bank menjimatkan faedah $45,800 berbanding pinjaman HDB. Tetapi apabila kos pembiayaan semula ($30,000 melebihi 12 kitaran) ditolak, penjimatan bersih hanya $15,800 — dengan mengandaikan kadar kekal pada 1.8% selama 25 tahun, yang dilihat Singapura antara 2010–2021 tetapi tidak sejak itu. Jika kadar meningkat kepada 2.6% pada bila-bila masa (berpadanan dengan kadar pinjaman HDB), pinjaman bank kehilangan kelebihannya. Kalkulator menunjukkan persilangan ini secara eksplisit: pinjaman bank hanya menang jika kadar campuran sepanjang 25 tahun penuh kekal di bawah 2.4% (untuk menampung kos pembiayaan semula). Dari segi sejarah, ini telah berlaku dalam tempoh kadar rendah yang berpanjangan — tetapi kitaran kadar 2022–2023 menunjukkan betapa cepatnya perubahan itu.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Membandingkan kadar semasa tanpa kadar masa hadapan yang menguji tekanan — Pinjaman bank kelihatan lebih murah apabila SORA rendah. Tetapi Singapura menyaksikan kadar berkaitan SORA meningkat daripada 1.5% kepada 4.5% antara 2021 dan 2023. Sentiasa jalankan perbandingan pada kadar tertekan +2% untuk melihat sama ada pinjaman bank masih menang.
  • Mengabaikan perbezaan bayaran muka — Pinjaman HDB memerlukan 10% turun berbanding 20% ​​untuk pinjaman bank. Untuk flat $600,000, ini ialah $60K vs $120K diperlukan di muka. Tambahan $60K yang tinggal dalam CPF semasa pembelian memperoleh 2.5% p.a. — masukkan kos peluang ini ke dalam perbandingan.
  • Melupakan bahawa penukaran adalah satu arah — Anda boleh bertukar daripada pinjaman HDB kepada pinjaman bank pada bila-bila masa selepas 1 tahun. Tetapi apabila anda bertukar kepada pinjaman bank, anda tidak boleh kembali kepada pinjaman HDB. Jangan ambil pinjaman bank hanya untuk kelebihan kadar semasa jika anda mungkin mahukan perlindungan pinjaman HDB nanti.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah kadar faedah pinjaman HDB semasa?
Kadar Pinjaman Konsesi HDB ditambat pada 0.1% di atas kadar faedah CPF OA. Kadar CPF OA ialah 2.5% p.a. (sehingga April 2026), menjadikan kadar pinjaman HDB 2.6% p.a. Kadar disemak setiap suku tahun dan telah stabil pada 2.6% selama bertahun-tahun, tetapi boleh berubah jika lembaga CPF melaraskan kadar OA. Semak tapak web HDB untuk kadar terkini.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Bolehkah saya bertukar daripada pinjaman HDB kepada pinjaman bank?
Ya — anda boleh membiayai semula daripada pinjaman HDB kepada pinjaman bank pada bila-bila masa selepas tahun pertama. Anda memerlukan penilaian hartanah baharu ($300–$500), yuran guaman ($1,500–$2,500) dan pemprosesan pinjaman bank. HDB tidak mengenakan penalti pembayaran balik awal selepas 1 tahun. Walau bagaimanapun, sebaik sahaja anda membiayai semula pinjaman bank, anda tidak boleh bertukar kembali kepada Pinjaman Konsesi HDB — pilihan itu hilang secara kekal.
Adakah mengambil pinjaman bank menjejaskan penggunaan CPF saya?
ya. Pinjaman bank memerlukan bayaran pendahuluan tunai minimum 5% dan membenarkan sehingga 75% LTV (vs pinjaman HDB pada 80% LTV). Baki 20% bayaran muka boleh datang daripada CPF OA. Walau bagaimanapun, dengan pinjaman yang lebih kecil daripada bank (75% vs 80%), anda mengeluarkan lebih banyak CPF semasa pembelian — mengurangkan simpanan CPF yang tersedia untuk persaraan atau pembelian hartanah masa hadapan.

Sumber Berkaitan

Artikel Cara Membaca Indeks Harga Hartanah Artikel Cara Menjejaki Kadar SORA untuk Gadai Janji Anda Artikel Cara Menggunakan Pengesyor Gadai Janji Artikel Cara Mengira Perolehan Tunai daripada Jualan Artikel Cara Memilih Pereka Dalaman di Singapura Kalkulator Cara Menggunakan Kalkulator Gadai Janji
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.