Wizard Gadai Janji Kalkulator

Wizard Pembelian Harta

Panduan langkah demi langkah untuk memahami kos dan kelayakan pembelian hartanah anda.

1 2 3 4

Langkah 1: Profil Anda

Wizard Kesediaan Pembelian Langkah demi Langkah

Pengambilan Utama

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Apa yang Dilakukan

Jawab beberapa soalan mudah tentang pendapatan anda, selera risiko dan pelan hartanah serta dapatkan pengesyoran gadai janji yang diperibadikan. Wizard menganalisis TDSR, MSR, LTV dan sensitiviti kadar untuk mencadangkan struktur pinjaman yang optimum untuk situasi anda.

Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.

Mengapa Ia Penting

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Bagaimana Ia Berfungsi

  • Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 47 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
  • Pilih kalkulator — Pilih "Cara Menggunakan Pengesyor Gadai Janji" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
  • ️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
  • Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Keputusan utama dipaparkan dalam kad KPI dan carta yang dikemas kini semasa anda melaraskan input.
  • Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
  • Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.

Contoh

Pembeli SC Kali Pertama: $1.5J Kondo Peribadi

Input
Profil Pembeli
Singapore Citizen, 1st property
Harga Belian
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Pendapatan Bulanan
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Tunai
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Keputusan
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Pinjaman Maks (75% LTV)
$1,125,000
Jumlah Tunai Diperlukan
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

Macam mana nak baca ni: Bagi Warganegara Singapura kali pertama membeli kondo persendirian, angkanya kelihatan boleh dikawal. ABSD adalah sifar, BSD ialah $44,600 pada pembelian $1.5M (dikira pada skala BSD berperingkat), dan pinjaman maksimum pada 75% LTV ialah $1,125,000. Baki $375,000 bayaran pendahuluan boleh datang daripada CPF OA (sehingga $200,000 tersedia) dan tunai, meninggalkan $175,000 untuk dibiayai daripada tunai. Digabungkan dengan komponen tunai 5% wajib ($75,000) dan BSD ($44,600) dan yuran guaman (~$5,000), perbelanjaan tunai keras adalah kira-kira $94,600 — dalam lingkungan tunai $150,000 yang tersedia. Bayaran balik bulanan pada 3.5% dalam tempoh 25 tahun pada $1,125,000 ialah kira-kira $5,618, mewakili 56% daripada pendapatan kasar, yang berada pada siling TDSR. Pembeli ini layak, tetapi hampir tidak mempunyai penimbal kewangan jika kadar faedah meningkat; pendapatan $10,000/bulan dengan $375 dalam ruang kepala TDSR bulanan adalah tipis.

Penaik taraf SC: Menjual HDB untuk Membeli Harta Persendirian Kedua

Input
Profil Pembeli
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Harga Belian
$1,800,000 (freehold condo)
Pendapatan Bulanan
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Tunai
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Keputusan
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Pinjaman Maks (45% LTV)
$810,000
Jumlah Tunai Diperlukan pada Selesai
$504,600 (before HDB sale proceeds)

Macam mana nak baca ni: Senario ini menggambarkan perangkap peningkatan yang ramai rakyat Singapura terjebak. ABSD 20% pada harta kedua ialah $360,000 — perlu dibayar dalam tempoh 14 hari selepas melaksanakan OTP — dan mesti dibayar secara tunai (bukan CPF). Pembeli mempunyai wang tunai $300,000, iaitu kekurangan $60,000 daripada ABSD sahaja, sebelum mengira bayaran pendahuluan tunai 5% wajib ($90,000), BSD ($54,600) dan yuran guaman. Jumlah tunai yang diperlukan semasa penyiapan ialah kira-kira $504,600 berbanding $300,000 tersedia — kekurangan sebanyak $204,600. Penyelesaian standard ialah menjual HDB terlebih dahulu (atau serentak), tetapi masa antara penjualan HDB dan penyiapan kondo mesti diselaraskan dengan teliti, kerana ABSD masih perlu dibayar pada tarikh pembelian tanpa mengira sama ada HDB telah dijual. Remisi ABSD untuk penaik taraf (menjual HDB dalam tempoh 6 bulan selepas pembelian kondo) sebahagiannya menangani perkara ini — ahli sihir ini membenderakan pilihan itu dan mengarahkan anda untuk mengesahkan kelayakan dengan IRAS.

Petua & Perangkap

Petua Pakar

  • Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.

Perangkap Biasa

  • Membuat tawaran sebelum menjalankan wizard. Yuran pilihan 1% pada harta $1.5 juta ialah $15,000 — tidak boleh dikembalikan jika anda tidak dapat menyelesaikannya. Ramai pembeli membayar pilihan itu, kemudian mendapati semasa usaha wajar ABSD menjadikan transaksi itu tidak mampu dibeli, atau TDSR dilanggar apabila bank secara rasmi menilai pendapatan mereka. Wizard mengambil masa di bawah tiga minit dan memaparkan mana-mana tempat pertunjukan sebelum anda melakukan satu dolar.
  • Melupakan bahawa faedah terakru CPF mengurangkan hasil jualan bersih. Apabila anda menggunakan CPF OA untuk bayaran muka dan ansuran bulanan anda, Lembaga CPF mengenakan faedah terakru pada 2.5% setahun ke atas amaun yang dikeluarkan. Anda mesti membayar balik prinsipal serta semua faedah terakru apabila anda menjual. Pada $200,000 CPF yang digunakan dalam tempoh 10 tahun, faedah terakru adalah kira-kira $56,000 — bermakna wang tunai sebenar anda daripada jualan ialah $56,000 lebih rendah daripada yang anda jangkakan. Wizard mengambil kira perkara ini dalam anggaran hasil bersih.
  • Dengan mengandaikan LTV yang sama digunakan untuk hartanah kedua dan ketiga. Untuk harta peribadi pertama, LTV adalah sehingga 75%. Untuk pinjaman perumahan kedua tertunggak, LTV turun kepada 45%. Untuk pinjaman ketiga atau seterusnya, ia adalah 35%. Ini bermakna sumbangan tunai dan CPF memerlukan skala yang ketara: menaik taraf daripada HDB kepada kondo $2J sementara masih memegang pinjaman HDB memerlukan sumbangan pendahuluan sebanyak 55% ($1.1 juta daripada dana sendiri), bukan 25% yang diandaikan kebanyakan pembeli. Wizard mengira peringkat LTV yang betul berdasarkan kiraan pinjaman sedia ada anda.

Soalan Lazim

Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang anda masukkan — pendapatan, simpanan, kiraan harta, atau sebarang butiran peribadi lain — dihantar ke pelayan kami atau disimpan di mana-mana sahaja. Anda boleh menutup tab dan input anda akan dikosongkan.
Apakah itu ABSD dan berapa banyak yang akan saya bayar?
Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) ialah surcaj di atas Duti Setem Pembeli (BSD), yang digunakan berdasarkan status pemastautin anda dan jumlah hartanah yang anda sudah miliki. Sehingga 2024: Warga Singapura membayar 0% pada harta pertama mereka, 20% pada yang kedua, 30% pada yang ketiga dan seterusnya. PR membayar 5% pada yang pertama, 30% pada yang kedua dan seterusnya. Warga asing membayar 60% untuk sebarang pembelian. Kadar ini ditetapkan oleh IRAS dan tertakluk kepada perubahan — wizard menggunakan kadar semasa yang diterbitkan.
Apakah TDSR dan bagaimana ia mengehadkan pinjaman saya?
Jumlah Nisbah Khidmat Hutang (TDSR) menghadkan semua pembayaran balik hutang bulanan — termasuk gadai janji baharu anda, pinjaman kereta, bayaran minimum kad kredit dan sebarang kewajipan ansuran lain — pada 55% daripada pendapatan kasar bulanan. Untuk pembeli yang memperoleh $10,000 sebulan, jumlah perkhidmatan hutang maksimum ialah $5,500. Jika anda mempunyai pinjaman kereta sedia ada sebanyak $800/bulan, hanya $4,700 tersedia untuk pembayaran balik gadai janji, yang pada kadar 3.5% dalam tempoh 25 tahun menyokong pinjaman maksimum kira-kira $884,000. TDSR dinilai oleh bank anda pada masa permohonan pinjaman rasmi menggunakan kadar ujian tekanan sekurang-kurangnya 4%.
Bolehkah saya menggunakan CPF untuk membayar bayaran pendahuluan bagi harta persendirian?
Ya, tetapi dengan kekangan penting: untuk harta persendirian, minimum 5% daripada harga belian mesti dibayar secara tunai — CPF tidak boleh menggantikan komponen tunai ini. Baki bahagian bayaran muka (sehingga 20% untuk harta pertama, lebih banyak untuk berikutnya) boleh datang daripada Akaun Biasa CPF anda. Penggunaan CPF juga tertakluk kepada Had Penilaian (VL) dan Had Pengeluaran (WL): anda boleh menggunakan CPF sehingga VL (harga belian atau penilaian, yang mana lebih rendah) dan seterusnya sehingga WL (120% daripada VL) untuk hartanah pegangan pajak 99 tahun dengan baki pajakan yang mencukupi.
Bagaimanakah wizard mengendalikan remisi ABSD penaik taraf HDB?
Warganegara Singapura yang memiliki HDB dan membeli harta persendirian bertanggungjawab untuk 20% ABSD pendahuluan. Walau bagaimanapun, jika mereka menjual HDB mereka dalam tempoh 6 bulan dari pembelian harta persendirian (atau tarikh Permit Menduduki Sementara untuk pelancaran baharu, yang mana terkemudian), mereka layak mendapat pengampunan ABSD — pada dasarnya bayaran balik sebanyak 20%. Wizard membenderakan pilihan remisi ini apabila profil anda adalah Warganegara Singapura dengan tepat satu HDB sedia ada. Ambil perhatian bahawa anda masih perlu mempunyai wang tunai untuk membayar ABSD pada masa pembelian; pengampunan dituntut selepas itu. Sahkan kelayakan khusus anda dengan IRAS sebelum bergantung padanya dalam pelan kewangan anda.

Sumber Berkaitan

Artikel Cara Mengira Perolehan Tunai daripada Jualan Artikel Cara Memilih Pereka Dalaman di Singapura Artikel Peraturan Pengubahsuaian Kondo di Singapura — Perkara yang Anda Boleh dan Tidak Boleh Lakukan Artikel Pasaran Hartanah Singapura & Hab Panduan Dasar Artikel Hab Panduan Hidup Kondo Singapura Kalkulator Cara Semak Keterjangkauan TDSR dan MSR
Penafian: Angka yang ditunjukkan adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja. Kadar, peraturan dan kuantiti geran sering berubah — sahkan dengan bank anda, HDB atau penasihat kewangan berlesen sebelum bertindak.