Bandingkan pembelian vs penyewaan dengan analisis kos terperinci sepanjang tempoh pegangan anda.
Jadual Pembayaran Balik Pinjaman Langkah demi Langkah Dijelaskan
Pengambilan Utama
Hold all variables constant except property type — change only the segment (CCR/RCR/OCR) or tenure (freehold/leasehold) to isolate its financial impact.
A CCR property at the same budget as OCR will show lower yield but potentially stronger absolute appreciation — the trade-off is explicit in the side-by-side comparison.
New launch vs resale at identical PSF is rarely apples-to-apples: new launches have under-construction risk, progressive payment, and no rental income until TOP.
Run the comparison at your actual expected holding period — the winner at Year 5 may be different from the winner at Year 10 due to transaction cost amortisation.
The calculator assumes identical appreciation rates across segments unless you override — adjust the appreciation assumption for each property type based on historical data.
Apa yang Dilakukan
CCR atau OCR? Pegangan bebas atau pajakan? Pelancaran baharu atau jualan semula? Bandingkan sehingga lima jenis pelaburan hartanah sebelah menyebelah menggunakan andaian yang sama. Lihat segmen yang memberikan ROI, aliran tunai dan peningkatan modal terbaik untuk belanjawan dan tempoh pegangan anda.
Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.
Mengapa Ia Penting
Keputusan harta selalunya berdasarkan emosi, cadangan ejen atau perkara yang dibeli oleh rakan. Tetapi jenis, segmen dan tempoh hartanah yang berbeza menghasilkan hasil kewangan yang berbeza secara dramatik. Kalkulator ini penting kerana:
Bagaimana Ia Berfungsi
Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
Pilih kalkulator — Pilih "Cara Membandingkan Jenis Pelaburan Bersebelahan" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Jadual perbandingan memaparkan ROI, aliran tunai, keuntungan modal dan jumlah pulangan untuk setiap jenis hartanah bersebelahan.
Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.
Contoh
Kondo $1.5J: beli vs sewa pada tempoh pegangan 10 tahun — yang manakah menang?
Input
Harga belian
$1,500,000
Profil pembeli
Singapore Citizen — 1st property
Pinjaman
$1,125,000 at 3.5%, 25yr (LTV 75%)
Sewa alternatif
$3,500/month
Tempoh pegangan
10 years
Penghargaan tahunan
3% | Rent growth: 3% p.a.
Keputusan
Jumlah kos belian (10thn)
~$1,287,000 (mortgage + fees + upkeep)
Jumlah kos sewa (10thn)
~$488,000 (growing at 3% p.a.)
Nilai harta pada Tahun 10
~$2,016,000 (+34.4%)
Kelebihan beli
Buy wins by ~$341,000 net at Year 10
Macam mana nak baca ni:
Pada pandangan pertama, penyewaan kelihatan lebih murah — $488K berbanding $1.29J dalam jumlah aliran keluar sepanjang 10 tahun. Tetapi pembelian mempunyai komponen keuntungan modal: harta $1.5M berkembang kepada $2.02J, dan pinjaman tertunggak pada Tahun 10 adalah kira-kira $861K, meninggalkan ekuiti bersih $1.16J. Perbandingan sewa-vs-beli mesti termasuk perkara yang dilakukan oleh penyewa dengan bayaran pendahuluan ($375K + BSD) yang tidak mereka gunakan ke dalam hartanah. Jika penyewa melaburkan modal itu pada 4% setiap tahun, mereka mengumpul kira-kira $560K. Menolak sewa yang dibayar ($488K) bersih kira-kira $72K ke hadapan. Berbanding dengan kedudukan ekuiti bersih pembeli, pembelian masih menang sebanyak ~$341K sepanjang 10 tahun pada andaian ini — tetapi margin mengecil dengan ketara apabila kos peluang dimasukkan. Kalkulator menjadikan pertukaran ini jelas dalam satu paparan.
Pegangan singkat (5 tahun): apabila menyewa beats beli pada $1.5J
Rent wins by ~$47,000 when opportunity cost included
Macam mana nak baca ni:
Lebih 5 tahun, membeli hartanah $1.5M pada 3.5% kelihatan menarik di atas kertas — hartanah itu meningkat kepada $1.74M. Tetapi gambaran penuh termasuk BSD pendahuluan (~$44,600 untuk hartanah pertama SC), faedah gadai janji selama 5 tahun (~$187K), yuran kondo, cukai hartanah, insurans dan 2% kos jualan semasa keluar (~$34,800). Jumlah aliran keluar tunai pemilikan mencecah ~$791K. Berbanding $225K dalam sewa terkumpul, pembeli nampaknya telah membelanjakan lebih banyak — tetapi memegang hartanah bernilai $1.74M dengan ~$930K ekuiti. Perbandingan kritikal: bayaran muka penyewa yang dilaburkan pada 4% meningkat kepada ~$456K. Sewa dibayar berjumlah $225K, meninggalkan penyewa ~$231K di hadapan dalam aset cair. Terhadap keuntungan tunai ~$178K pembeli (selepas membayar balik baki pinjaman), menyewa menang sebanyak ~$47K pada Tahun 5. Pulangan modal muncul sekitar Tahun 7–8 — kalkulator mengenal pasti silang ini dengan tepat supaya anda boleh memadankannya dengan rancangan kehidupan sebenar anda.
Petua & Perangkap
Petua Pakar
Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
Simpan satu pembolehubah pada satu masa — Tukar hanya jenis/lokasi hartanah sambil mengekalkan harga, tempoh dan kadar yang sama. Ini mengasingkan kesan pilihan anda.
Jangan lupa faktor gaya hidup — Angka-angka itu mungkin memihak kepada OCR, tetapi jika pejabat anda berada di CBD, kos dan masa perjalanan harus mengambil kira keputusan anda.
Perangkap Biasa
Membandingkan epal dengan oren — Unit CCR $1.5 juta dan unit OCR $1.5 juta adalah sifat yang sangat berbeza. Pastikan perbandingan itu mencerminkan perkara yang sebenarnya anda ingin tinggalkan atau laburkan.
Soalan Lazim
Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Apakah kesan "Cash Available" dalam pengiraan?
Tunai Tersedia mewakili modal yang akan dilaburkan oleh penyewa dan bukannya menggunakannya sebagai bayaran pendahuluan. Kalkulator memodelkan modal ini berkembang pada kadar Pulangan Pelaburan yang anda tentukan, menjana perbandingan kos peluang. Jika anda mempunyai $600,000 tersedia dan membeli hartanah, anda kehilangan pulangan yang $600,000 akan diperolehi dalam portfolio pelaburan. Ini adalah teras perbandingan sewa vs beli — pulangan hartanah mesti mengatasi penggunaan alternatif modal tersebut untuk mewajarkan pembelian.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Kenapa sewa selalunya kelihatan lebih murah dalam 5 tahun pertama?
Pembelian mempunyai kos pendahuluan yang besar — BSD (1–6% daripada harga pembelian), yuran guaman dan komisen ejen — yang mesti dilunaskan sepanjang tempoh pegangan. Dalam 5 tahun pertama, kos ini banyak mengheret kedudukan bersih pembeli. Dari Tahun 6–8 dan seterusnya, peningkatan modal dan penghapusan risiko SSD lazimnya mengalihkan kelebihan ke arah pembelian. Persilangan yang tepat bergantung pada harga pembelian anda, kadar penghargaan dan hasil sewaan bagi hartanah alternatif — kalkulator memplot tahun silang secara eksplisit.
Adakah kalkulator mengambil kira ABSD?
ya. Pemilih Profil Pembeli menentukan kadar BSD dan ABSD yang digunakan pada harga pembelian. Warganegara Singapura yang membeli hartanah pertama mereka membayar BSD sahaja (sehingga 6% progresif). Harta ke-2 menambah 20% ABSD; yang ke-3 menambah 30%. Penduduk Tetap membayar 5% ABSD pada hartanah pertama mereka. Warga asing membayar 60%. Duti setem ini termasuk dalam jumlah kos bahagian belian, menjadikan perbandingan tepat untuk profil khusus anda. ABSD meluaskan kos pembelian untuk pembeli hartanah ke-2 dengan ketara — kalkulator menjelaskan perkara ini.