Menganalisis kos dan pulangan membeli hartanah dalam pembinaan dengan jadual pembayaran progresif.
Tunai Semasa Pembinaan-
Duti Setem-
Gadai janji di TOP-
Minat Pembinaan-
Nilai di TOP-
Keuntungan Kertas di TOP-
Hasil Kasar-
Jumlah Kos di TOP-
Memahami Data Kaveat URA
Pengambilan Utama
Progressive payment means you pay interest only on the loan portion drawn down at each construction stage — total interest during construction is lower than on a completed property.
The TOP (Temporary Occupation Permit) milestone triggers the largest single payment — typically 25% of the purchase price — plan cash flow for this lump sum.
Most buyers pay both progressive mortgage interest and existing housing costs (rent or current mortgage) during construction — budget for this dual outlay.
If TOP is delayed, developers pay liquidated damages of 0.72% per annum of the purchase price — this is modest compensation for the financial disruption of delayed planning.
Confirm your TDSR remains within 55% at TOP stage, accounting for any changes in income or new debts taken since purchase.
Anda boleh menemui kalkulator ini dalam tab Kalkulator pada ShiokNest. Ia mengemas kini hasil serta-merta semasa anda melaraskan input — tanpa menunggu, tiada muat semula halaman.
Mengapa Ia Penting
Kondominium pelancaran baharu dipasarkan dengan ruang pameran yang cantik dan harga awal yang menarik, tetapi realiti kewangan adalah lebih kompleks. Tempoh pembinaan mencipta corak aliran tunai unik yang pada asasnya berbeza daripada pembelian jualan semula. Kalkulator ini penting kerana:
Bagaimana Ia Berfungsi
Navigasi ke Kalkulator — Klik tab "Kalkulator" dalam bar navigasi ShiokNest. Kesemua 26 kalkulator dikumpulkan mengikut tujuan untuk akses mudah.
Pilih kalkulator — Pilih "Cara Menganalisis Pelaburan Dalam Pembinaan" daripada senarai kalkulator. Anda akan melihat nilai lalai telah dimuatkan supaya anda boleh meneroka dengan segera.
️ Masukkan nilai anda — Gantikan lalai dengan nombor anda sendiri. Medan utama ialah:
Semak keputusan — Kalkulator mengemas kini serta-merta apabila anda menukar sebarang input. Kad KPI menunjukkan bayaran muka anda, garis masa pembinaan, anggaran faedah semasa pembinaan dan pendapatan sewa selepas TOP.
Jalankan senario bagaimana jika — Di sinilah letak kuasa sebenar. Tukar satu pembolehubah pada satu masa untuk melihat kesannya. Sebagai contoh, cuba tingkatkan kadar faedah sebanyak 1% atau lanjutkan tempoh pegangan anda selama 5 tahun. Perhatikan bagaimana keputusan berubah.
Bandingkan dan putuskan — Jalankan 2-3 senario berbeza dan perhatikan hasilnya. Ini memberi anda pelbagai hasil untuk mendasarkan keputusan anda, dan bukannya bergantung pada satu unjuran.
Contoh
Temui Li Wei, membeli kondo pelancaran baharu bernilai $1,800,000 di Tengah dengan konstruk 36 bulan…
Keputusan
Down Payment (25%)
$450,000
Construction Period
36 months
Est. Interest During Construction
~$70,875
Expected Rent (post-TOP)
$4,000/mo
Macam mana nak baca ni:
Kos tersembunyi bagi pelancaran baharu: Dalam tempoh pembinaan 36 bulan, Li Wei membayar faedah ke atas jumlah pinjaman yang dikeluarkan secara beransur-ansur tetapi memperoleh pendapatan sewa sifar. Tempoh "wang mati" ini berharga kira-kira $70,875 sebagai faedah sahaja. Ramai pembeli pelancaran baharu terlepas pandang kos ini apabila membandingkan dengan hartanah jualan semula yang menjana sewa dari Hari 1. Jadual pembayaran progresif: Biasanya 20% semasa tempahan, kemudian pembayaran berperingkat di asas (10%), konkrit bertetulang (10%), dinding bata (5%), siling/bumbung (5%), dan seterusnya sehingga TOP. Kalkulator memodelkan keseluruhan garis masa ini dan menunjukkan aliran keluar tunai sebenar anda bulan demi bulan.
Petua & Perangkap
Petua Pakar
Gunakan andaian yang realistik — Apresiasi kondo Singapura mengikut sejarah purata 2-4% setahun. Elakkan unjuran yang terlalu optimistik. Apabila ragu-ragu, gunakan 3% sebagai garis dasar.
Tambah penimbal 6-12 bulan — Kelewatan pembinaan adalah perkara biasa. Belanjawan untuk bulan tambahan pembayaran faedah tanpa pendapatan sewa.
Bandingkan dengan jualan semula — Kondo jualan semula menjana sewa dari Hari 1 dan tidak mempunyai risiko pembinaan. Gunakan kalkulator Side-by-Side untuk mengira perbezaan.
Perangkap Biasa
Meremehkan faedah pembinaan — Faedah terakru dari hari pertama pada jumlah yang dikeluarkan. Lebih 36 bulan, ini menjumlahkan sehingga puluhan ribu.
Premium harga pembangun — Pelancaran baharu biasanya dijual pada harga premium 10-20% berbanding unit jualan semula yang setanding. Faktorkan ini ke dalam andaian penghargaan anda.
Soalan Lazim
Adakah data saya disimpan?
Tidak. Semua pengiraan dijalankan sepenuhnya dalam penyemak imbas anda. Tiada apa-apa yang disimpan pada pelayan kami atau dikongsi dengan pihak ketiga.
Bilakah saya perlu membayar wang muka penuh?
Yuran tempahan 5% dibayar semasa latihan OTP. Baki 20% tunai/CPF (untuk menampung 25% bayaran pendahuluan) biasanya perlu dibayar dalam tempoh 8 minggu selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli — sebelum pembinaan bermula. Hanya 75% bahagian pinjaman dikeluarkan secara progresif apabila pencapaian pembinaan dicapai.
Bolehkah saya menyimpan keputusan saya?
Log masuk untuk menyimpan senario ke papan pemuka anda atau gunakan butang kongsi untuk menyalin URL yang mengekod input anda.
Apakah yang berlaku jika saya tidak dapat membayar gadai janji di TOP?
Bank menilai kebolehkhidmatan gadai janji anda sekali lagi di TOP berdasarkan pendapatan dan kewajipan semasa. Pastikan TDSR anda kekal dalam lingkungan 55% pada peringkat itu, terutamanya jika anda telah mengambil hutang tambahan sejak pembelian. Jika keadaan telah berubah dengan ketara, berbincang dengan bank anda lebih awal — pilihan penstrukturan semula adalah terhad sebaik sahaja pinjaman dikeluarkan.
Bolehkah saya menyewakan atau menyewakan unit semasa pembinaan?
Tidak. Unit tidak wujud secara sah sehingga TOP dikeluarkan. Anda hanya boleh menyewakannya selepas TOP apabila anda menerima kunci anda dan melengkapkan penyiapan undang-undang. Faktorkan dalam ketinggalan 1–3 bulan antara TOP dan pendapatan sewa pertama apabila memodelkan garis masa aliran tunai anda.