कार्यकाल मूल्य रुझान — District 3

कार्यकाल और मूल्य रुझान अंतर्दृष्टि सिंगापुर भर में फ्रीहोल्ड (एफएच), 999-वर्ष और 99-वर्षीय लीजहोल्ड निजी गैर-भूमि संपत्तियों के लिए औसत पीएसएफ और मूल्य-प्रति-यूनिट रुझानों की तुलना करती है। डेटा 2010 के यूआरए कैविएट रिकॉर्ड से लिया गया है और मासिक रूप से ताज़ा किया गया है। प्राथमिक चार्ट समय के साथ एफएच/99-वर्ष का औसत पीएसएफ अंतर दिखाता है - पूर्ण डॉलर प्रति वर्ग फुट और प्रतिशत दोनों में। एक द्वितीयक दृश्य इसे जिला और योजना क्षेत्र के आधार पर विभाजित करता है, ताकि आप देख सकें कि आपके लक्षित स्थान में कार्यकाल प्रीमियम राष्ट्रीय औसत से ऊपर या नीचे है या नहीं, और क्या यह पिछले 5 वर्षों में बढ़ रहा है या कम हो रहा है।

आप इस जानकारी को शिओकनेस्ट पर अंतर्दृष्टि टैब के अंतर्गत प्राप्त कर सकते हैं। किसी विशिष्ट क्षेत्र के भीतर एफएच बनाम लीजहोल्ड मूल्य निर्धारण की तुलना करने के लिए फ़िल्टर से एक जिले का चयन करें - यह तब उपयोगी होता है जब आप एक ही पड़ोस में अलग-अलग कार्यकाल के साथ दो शॉर्टलिस्ट की गई संपत्तियों का मूल्यांकन कर रहे हों। शीर्ष पर KPI कार्ड वर्तमान राष्ट्रीय FH प्रीमियम प्रतिशत, सबसे बड़े कार्यकाल अंतर वाला जिला और 5-वर्ष की प्रवृत्ति दिशा दर्शाते हैं। यह पेज स्वाभाविक रूप से लीज डेके कैलकुलेटर के साथ जुड़ता है, जो बताता है कि 99 साल की यूनिट की कीमत क्या होती है क्योंकि इसकी उम्र 60 साल के शेष निशान से अधिक हो जाती है।

फ्रीहोल्ड बनाम लीजहोल्ड खरीदने का निर्णय सिंगापुर संपत्ति में सबसे परिणामी और सबसे कम समझे जाने वाले विकल्पों में से एक है। तुलनीय स्थान पर एक 99-वर्षीय लीजहोल्ड इकाई आम तौर पर फ्रीहोल्ड पर 10-20% पीएसएफ छूट पर कारोबार करती है - 1.5 मिलियन डॉलर की खरीद पर, वह छूट $150,000-$300,000 है। एफएच प्रीमियम मनमाना नहीं है: यह बाजार के पट्टे के क्षय के मूल्य को दर्शाता है, जो एक संपत्ति के 70-वर्ष-शेष निशान (नए 99-वर्ष के लॉन्च के लगभग 29 वर्ष बाद) को पार करने के बाद तेजी से बढ़ता है। उन निवेश खरीदारों के लिए जो होल्डिंग और पुनर्विक्रय की योजना बनाते हैं, संपत्ति का कार्यकाल निकास बाजार निर्धारित करता है - और 40 साल शेष रहने पर बेची गई एक लीजहोल्ड इकाई को 80 साल शेष रहने पर उसी इकाई की तुलना में काफी सीमित खरीदार पूल का सामना करना पड़ता है।

यह पृष्ठ जो सबसे महत्वपूर्ण संख्या दिखाता है वह पिछले 3-5 वर्षों में कार्यकाल प्रीमियम प्रवृत्ति है। जब एफएच प्रीमियम बढ़ता है, तो यह संकेत देता है कि बाजार स्थायित्व के लिए भुगतान करने के लिए अधिक इच्छुक हो रहा है - आमतौर पर उच्च भूमि लागत वाले जिलों में जहां एन-ब्लॉक क्षमता वास्तविक है या जहां नए एफएच स्टॉक की आपूर्ति कम हो रही है। जब प्रीमियम कम हो जाता है, तो यह संकेत देता है कि खरीदार लीजहोल्ड को लागत प्रभावी विकल्प के रूप में मान रहे हैं - बढ़ती दरों की अवधि में आम है जहां खरीदार दीर्घकालिक मूल्य पर प्रवेश मूल्य को प्राथमिकता देते हैं। यह प्रवृत्ति दिशा किसी एकल लेन-देन या लिस्टिंग से अदृश्य है, लेकिन इस चार्ट पर तुरंत पढ़ने योग्य है।

खरीदार जो सबसे आम गलती करते हैं, वह एक नई-लॉन्च 99-वर्षीय इकाई की उसी सड़क पर 10-वर्षीय FH इकाई से तुलना करना और यह निष्कर्ष निकालना है कि "FH प्रीमियम केवल 8% है।" वह तुलना उम्र के अंतर को नजरअंदाज करती है। एक समान तुलना - समान निर्माण वर्ष, समान स्थिति, समान फर्श क्षेत्र - आम तौर पर ओसीआर में 15-20% एफएच प्रीमियम दिखाता है, जो आरसीआर प्राइम फ्रिंज में 20-30% तक बढ़ जाता है। यह पृष्ठ आपको लेन-देन वर्ष विंडो के अनुसार फ़िल्टर करने की सुविधा देकर निर्माण वर्ष को नियंत्रित करता है, इसलिए तुलना वास्तव में सेब-से-सेब है। निष्कर्ष निकालने से पहले हमेशा न्यूनतम 5-वर्षीय फ़िल्टर का उपयोग करें।

अपग्रेडर्स और डिकम्प्लिंग निर्णयों के लिए अंतर्दृष्टि भी मायने रखती है। यदि आपके पास वर्तमान में 20 साल पहले खरीदी गई 99-वर्षीय इकाई है (अब ~79 वर्ष शेष हैं), तो यह चार्ट दिखाता है कि बाजार उस शेष कार्यकाल का मूल्य निर्धारण कैसे कर रहा है - और क्या इसने एफएच समकक्षों के सापेक्ष अपना मूल्य रखा है। पूरी तस्वीर के लिए लीज डेके कैलकुलेटर और ROI कैलकुलेटर के साथ इसका उपयोग करें।