SBS定制 计算器

自定义场景比较

将多个属性场景与自定义参数并排进行比较。

具有预付款场景的自定义贷款时间表

要点

  • Use identical financing assumptions (rate, tenure, LTV) across all scenarios — the comparison only isolates the property variable if everything else is held constant.
  • Add at least 3 scenarios: your shortlisted Option A, Option B, and a "do nothing / keep renting" baseline — this forces explicit comparison rather than just evaluating in isolation.
  • Run each scenario at two appreciation rates (pessimistic 1%, base 3%) to understand the range of outcomes before committing.
  • The custom tool is most valuable when comparing specific developments at their actual asking prices, not district averages — use actual URA transacted PSF for the development you are evaluating.
  • If two scenarios produce similar IRR, the tiebreaker is liquidity: check transaction volume and typical days on market for each development.

它的作用

创建完全定制的房地产投资场景并将它们并列比较。与预设的比较工具不同，它允许您为每个场景定义每个参数 - 价格、租金、升值、利率、使用期限。非常适合比较您正在评估的特定公寓或投资策略。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

通用预设比较使用地区级平均值，但您正在评估的特定公寓可能与平均值存在显着差异。这个计算器很重要，因为：

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 26 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何构建自定义场景比较”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。自定义场景的并排比较显示投资回报率、现金流和总回报。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

OCR 与 RCR：150 万美元预算 — 哪种特定公寓在 10 年 IRR 上胜出？

输入
场景A
D23 OCR condo — $1,480,000 (2BR, 700sqft, $2,114 PSF)
场景B
D20 RCR condo — $1,520,000 (2BR, 700sqft, $2,171 PSF)
租金——场景A
$3,400/month (gross yield 2.76%)
租金 — 场景 B
$3,800/month (gross yield 2.99%)
通用输入
3.5% rate, 25yr, LTV 75%, 3% appreciation
结果
情景 A — 10 年 IRR
5.9% (lower price, lower rent)
情景 B — 10 年 IRR
6.3% (higher rent offsets higher price)
现金流优势
Scenario B: +$400/month net rental
优胜者
Scenario B (RCR) by 0.4% IRR over 10 years

如何阅读此内容: 乍一看，D23 OCR 公寓似乎更便宜。但定制比较显示，D20 RCR 每月 400 美元的高租金足以弥补 4 万美元的高价格，从而在 10 年内产生 0.4% 的 IRR 优势。这正是地区平均值所忽略的洞察力：这是两个特定的单位，而不是地区综合数据。两种情景之间的盈亏平衡出现在第 8 年左右，在此之前，情景 A 较低的进入成本使其保持微弱领先。第 8 年之后，情景 B 的累积租金优势复合为明显的 IRR 领先优势。定制工具精确地呈现了这种交叉。

相同 PSF 下的永久业权与 99 年租赁权：保有权是否证明溢价合理？

输入
场景A
Freehold D15 condo — $1,700,000 (3BR, 900sqft, $1,889 PSF)
场景B
99-yr leasehold D15 condo — $1,500,000 (3BR, 900sqft, $1,667 PSF)
剩余租约 (B)
82 years remaining
欣赏
FH: 3.5% p.a. | LH: 2.5% p.a. (lease decay applied)
持有期限
10 years for both scenarios
结果
FH 第 10 年销售价格
~$2,395,000 | LH: ~$1,911,000
FH 第 10 年净资产
~$1,040,000 | LH: ~$812,000
FH 10 年内部收益率
6.1% | LH: 5.5%
任期保费回报
FH justifies $200K premium at Year 10

如何阅读此内容: 20 万美元的永久业权溢价是真金白银，但定制比较显示，由于升值更强劲，它可以在 10 年内收回成本。永久业权物业的增长率为 3.5% 与 2.5%（反映了租赁衰减的拖累），绝对值增加了约 48.4 万美元。扣除较高的购买成本，永久业权买家在第 10 年获得了约 22.8 万美元的净资产。然而，如果持有 5 年，租赁房产实际上略有优势——20 万美元的预付溢价尚未摊销。自定义比较使交叉可见：如果您计划持有 7 年或以上，则按此价格差距，永久业权在经济上是合理的。 5 年以下，租赁权获胜。这是一种特定于任期的分析，证明使用自定义工具而不是预设比较是合理的。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。
  • 使用一致的假设 - 比较两套公寓时，保持利率、使用期限和费用比率相同，以便隔离财产差异。
  • 同类比较 — 2 居室与 3 居室的比较并不是同类比较。匹配单位类型或调整尺寸差异。

常见陷阱

  • 精挑细选的有利假设——通过乐观的租金和升值，很容易让任何公寓看起来都不错。将两种情况保持在同等地位。
  • 忽略定性因素 - 数字无法体现学校的邻近性、地铁的便利性或面向的单位。将此作为一项输入，而不是最终答案。

常见问题解答

我的数据保存了吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中运行。我们的服务器上不会存储任何内容或与第三方共享任何内容。
我可以同时比较多少个场景？
该计算器最多同时支持 5 个场景。对于大多数决策来说，2-3 个场景就足够了——两个入围选项加上一个持续租赁基准。添加超过 3 个会使比较图更难以阅读；一次使用 2 个进行详细的头对头分析。
我可以保存我的结果吗？
登录以将场景保存到仪表板，或使用共享按钮复制对您的输入进行编码的 URL。
租赁产权与永久产权的增值率应该是多少？
对于永久业权，使用 3–3.5% 作为基本情况。对于剩余期限超过 70 年的租赁权，使用 2.5-3%（轻度腐烂阻力）。对于剩余 50-69 年的租赁权，使用 1.5-2%（明显衰减）。低于 50 年，使用 0.5-1%——资本增值基本上不存在，流动性开始减少。租赁衰减计算器可以为您提供对特定剩余租赁的更精确的估计。
我应该在比较中包括装修成本吗？
如果在租赁或入住之前需要进行装修，则可以，因为这会影响您的初始现金支出，从而影响 IRR。需要花费 6 万美元进行全面翻新的转售房产比不需要进行全面翻新的新房产的有效进入成本更高。输入装修成本作为该场景总购置成本的一部分（而不是作为单独的行项目），以获得准确的现金与现金比较。

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