土地价值 计算器

土地价值估算器

估算有地房产的土地组成部分价值

总建筑面积（​​GFA） -
预计建筑价值 -
预计土地价值 -
每平方英尺土地价值（土地） -
土地占价格的百分比 -
租赁调整系数 -

估算有地房产的土地价值

要点

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

它的作用

使用容积率、总建筑面积和可比土地交易估算有地房产的土地价值组成部分。了解您为土地和建筑物支付的费用 - 对于 A&A 和重建决策至关重要。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

土地价值是新加坡每项开发决策的基础。在开发商进行整体招标或政府土地出售（GLS）之前，他们必须估算剩余土地价值——他们可以为土地支付的最高价格，同时仍能实现目标利润率。这种剩余土地价值计算决定了集体销售是否成功、GLS 出价是否具有竞争力，以及您的整体价格预期是否现实。

该计算器显示的最重要的一个数字是每平方英尺容积率的剩余土地价值 - 开发商和估价师用来衡量土地出价的标准指标。如果某地块的剩余土地价值为每平方英尺 1,200 美元（每平方英尺每容积率），开发商最多可以支付 1,200 美元 × 总建筑面积来购买该土地，并且仍能实现其目标回报。大幅超过剩余土地价值的集体出售底价不太可能吸引投标。等于或低于剩余土地价值的保留价将吸引竞争性投标。

全体委员会成员最常犯的错误是根据愿望（每个业主想要多少）而不是发展经济学（开发商能够支付多少）来设定保留价。高于剩余土地价值 30% 的底价几乎肯定无法吸引任何开发商的兴趣，导致销售尝试无果而终。该计算器可以进行自下而上的检查：从估计的销售价格开始，扣除开发成本和利润，得出最大可支持的土地成本，然后与建议的底价进行比较。

将此计算器与房产解耦计算器和现金一起使用收益计算器用于评估整体销售或单独销售是否能为您带来更好的财务成果。

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 47 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何估算土地价值”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。关键结果显示在 KPI 卡和图表中，这些卡和图表会随着您调整输入而更新。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

D19 集体出售地块：从开发商经济学中估算剩余土地价值

输入
场地面积
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
预计新品上市价格
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
建设成本
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
开发商利润
18% on GDV
结果
GDV（总发展值）
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
建筑费+教授费
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
开发商利润（18%）
$31,752,000
剩余土地价值
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

如何阅读此内容: 剩余土地价值为 9,260 万美元，即每平方英尺 1,103 美元。这意味着整体底价应定为或低于 9260 万美元，以吸引开发商的兴趣。如果开发项目中的 28 个单位总共要价 1 亿美元（经常引用的“我们每个人都想要 X 美元”），则要价比剩余土地价值高出 8%。开发商以 18% 的利润率支付 1 亿美元，要求新的推出价格为每平方英尺 2,270 美元——这在该子市场可能实现，也可能无法实现。计算器显示底价是受到市场基本面的支持还是理想的。

比较两个地点：为什么相同的建筑面积给出不同的土地价值

输入
站点 A — D10 prime
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
地点 B — D23 中环外
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
建设成本双方
$480 psf (similar specification)
开发商利润双双
17%
结果
A地块剩余土地价值
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
B地剩余土地价值
$36,180,000 ($603 psf ppr)
土地价值差异
$69,720,000 — 193% more for prime location
关键驱动程序
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

如何阅读此内容: 两块面积、容积率和建筑成本相同的地块产生的土地价值相差 193%，这完全是由每平方英尺的预期销售价格决定的。这说明了为什么土地价值因地点而异：新加坡各地的建筑成本大致相当，但每平方英尺的 GDV 差异却很大。 D10 地块可以支持每平方英尺 1,765 美元的土地价格，因为买家将为新公寓支付每平方英尺 3,500 美元。 D23 地块只能支持每平方英尺 603 美元，因为市场不会为同一平方英尺的公寓支付超过每平方英尺 1,900 美元的价格。整体委员会成员经常比较不同地点的土地价值——这个计算器清楚地表明了为什么这些比较毫无意义。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。

常见陷阱

  • 在不考虑开发商经济情况的情况下设定底价 - 最常见的整体失败模式是业主根据期望的利润而不是开发商的承受能力设定底价。始终从剩余土地价值分析中得出底价，然后添加 5-10% 的谈判缓冲——而不是相反。
  • 忽略DC表的开发费 - 如果该地块的开发强度可以高于目前的使用强度，则开发商必须支付开发费以补充更高的容积率。该 DC（可为每平方英尺 50-150 美元）减少了可用于整体出售的剩余土地价值。在投标定价之前，使用 URA 的 DC 计算器来估算费用。
  • 使用高峰周期 GDV 假设 - GDV 估算（新开发项目的预期销售价格）应反映现实的市场状况，而不是高峰假设。土地价值估算基于新公寓每平方英尺 2,500 美元的售价，而市场上同类项目的售价为每平方英尺 2,000 美元，这将导致土地价值膨胀，没有开发商会承保。

常见问题解答

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什么是“psf ppr”以及为什么使用它？
“Psf ppr”代表“每平方英尺每容积率”——它是新加坡的标准土地定价单位，针对不同的容积率进行标准化。一块地块面积为 10,000 平方英尺，容积率为 3.0，可建造建筑面积为 30,000 平方英尺。如果土地价值 3600 万美元，则土地价值为 3600 万美元 ÷ 30,000 平方英尺 = 每平方英尺 1,200 美元。这允许在不同大小和强度的站点之间进行直接比较。
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我应该使用什么建筑成本？
新加坡住宅开发项目的建筑成本通常为每平方英尺 350 至 600 美元，具体取决于规格（基本与优质）、建筑高度和当前 BCA 招标价格。由于结构要求，高层公寓（> 30 层）每平方英尺的成本高于中层公寓。添加专业费用（建筑费用的 10-15%）和应急费用（5%）即可得出总开发成本。 BCA 发布季度建筑成本数据，可用作交叉检查。

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