投资场景 计算器

情景分析器

对房产的购置成本、现金流、回报和承受能力进行全面评估。

比较房产购买场景

要点

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

它的作用

并排模拟最佳情况、基本情况和最坏情况的投资场景。调整升值、空置率、利率和租金增长，在投入资金之前对您的房地产投资理论进行压力测试。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 47 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何构建投资方案”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。关键结果显示在 KPI 卡和图表中，这些卡和图表会随着您调整输入而更新。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

OCR 买房出租：2BR 公寓，售价 120 万美元

输入
购买价格
$1,200,000
贷款价值/贷款金额
75% / $900,000
利率
3.5% p.a.
月租
$3,200
年度鉴赏
3% (base case)
结果
总产量
3.2%
现金回报
6.8% (yr 1)
预计。退出价值（5 年）
$1,391,000
IRR（5年持有）
8.4%

如何阅读此内容: 这家 OCR 两居室的总收益率为 3.2%，低于 3.5% 的债务成本，但杠杆显着放大了股本回报。通过部署 300,000 美元的自有现金（25% 首付 + 60,000 美元的税费），投资者在五年内获得约 192,000 美元的租金收入，并以估计 139 万美元的价格退出。偿还约 810,000 美元的未偿还贷款余额后，税前净收益约为 581,000 美元——部署的 300,000 美元股本获得 281,000 美元收益，内部收益率约为 8.4%。主要风险是空置率高于 10% 或利率飙升至 4.5% 以上，这两种情况都会将 IRR 压缩至 5% 以下。

CCR 买卖：1BR，180 万美元，3 年翻转

输入
购买价格
$1,800,000
贷款价值/贷款金额
75% / $1,350,000
利率
3.5% p.a.
月租
$4,800
年度鉴赏
4% (optimistic)
结果
总产量
3.2%
每月现金流量
-$280 (negative)
预计。退出价值（3 年）
$2,025,000
IRR（3年持有）
11.2%

如何阅读此内容: 这种 CCR 单床房是一种资本增长游戏，而不是收入游戏。每月 4,800 美元的租金收入略低于约 5,080 美元的利息加维护成本，这意味着投资者每月充值约 280 美元，三年内总共增加 10,080 美元。然而，如果该房产每年升值 4%，则其退出价格为 202.5 万美元。偿还 129 万美元的未偿还贷款后，净收益为 735,000 美元，而部署的股权约为 480,000 美元（首付 + 印花税 + 充值），内部收益率为 11.2%。关键风险是升值低于 2.5%：在这个水平上，一旦计入交易成本，IRR 就会降至接近于零，从而导致负利差变得不合理。使用此场景在签名前设置您可接受的最低升值阈值。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。

常见陷阱

  • 对所有地区使用相同的升值率。买家通常会在每个场景中统一统一 3% 的升值率，无论位置如何。 CCR（核心中部地区）房产历史上每年升值 1.5-2.5%，而 OCR 房产平均升值 3-4%。应用单一利率掩盖了收益率和增长之间的基本权衡，并将导致您系统性地高估 CCR 购买或低估 OCR 购买。使用适合学区的基准运行您的场景，或者至少测试 1.5% 到 4.5% 的范围。
  • 忽略空头持有的 SSD（卖方印花税）。购买后 1 年内出售的房产吸引 12% SSD； 2年内，8%； 3年内，4%。计划对价值 180 万美元的房产进行 3 年翻转的买家如果忘记了 SSD，净收益将超出 72,000 美元。始终在计算器中将您的持有期设置为至少 3 年，或者如果您计划早点退出，请在退出成本字段中明确考虑 SSD。
  • 将总收益视为绩效指标。总收益（年租金除以购买价格）看起来很干净，但忽略了维护费、财产税、保险、代理佣金、空缺和贷款利息。一套价值 120 万美元的公寓的总收益率为 3.2%，扣除成本后的净收益率通常仅为 1.8-2.2%。当您对场景进行建模时，请使用净收益率（或让现金流部分为您做这件事）——否则您的 IRR 将被高估 1.5-2 个百分点，足以使边际投资看起来有吸引力。

常见问题解答

我的数据保存了吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中运行。您输入的任何内容都不会传输到我们的服务器或存储在任何地方。您可以关闭该选项卡，您的输入将会消失 - 因此记下您想要保留的任何场景。
什么是 IRR？为什么它比收益率更好？
IRR（内部回报率）是您自己的每一美元现金的年化回报，考虑了每次付款的确切时间。总收益率仅将年租金与购买价格进行比较，忽略资本收益、融资成本和交易时间。如果两处房产的总收益率相同，均为 3.5%，则其中一处房产加杠杆并持有 5 年，而另一处房产以全现金购买并分期出售，则其 IRR 分别为 5% 和 11%。比较投资选择时始终使用 IRR。
如何模拟最坏的情况？
将升值设置为 0% 甚至 -1%，将利率提高到 4.5-5%（反映潜在的利率周期），假设每年有一个月的空置（将有效租金设置为总体租金的 91.7%），并将维护和持有成本增加 10-15%。如果在这些条件下 IRR 仍然为正，则投资具有合理的安全边际。如果它变成负数，那么你就依赖于一切顺利——对数百万美元资产来说这是一个有风险的头寸。
计算器可以计算ABSD和SSD吗？
购置成本部分根据您的买家资料和购买价格计算 BSD 和 ABSD。如果您的持有期限低于三年，SSD 会计入退出成本。对于以 150 万美元购买第二套房产的新加坡公民来说，仅 ABSD 一项就增加了 30 万美元（20%）的前期成本——这一数字在早期显着抑制了 IRR，也是空头持有通常对第二套房产买家来说不经济的主要原因。
新加坡公寓应该采用多少升值率？
从 2000 年到 2024 年，新加坡私人住宅价格按实际价值计算（经通胀调整）平均每年上涨约 2.1%，尽管名义升值平均接近 3.5-4%。按百分比计算，OCR 属性通常超过 CCR。对于保守规划，基本情况使用 2-3%，最坏情况使用 0%，最佳情况使用 4-5%。避免在持续一段时间内每年超过 5% 的模型——这意味着每 14 年翻一番，这种情况只发生过一次（2005 年至 2013 年的前期）。

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