抵押贷款向导 计算器

房产购买向导

了解您的房产购买成本和资格的分步指南。

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第 1 步：您的个人资料

分步购买准备向导

要点

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

它的作用

回答一些有关您的收入、风险偏好和财产计划的简单问题，并获得个性化的抵押贷款建议。该向导会分析 TDSR、MSR、LTV 和利率敏感性，以建议适合您情况的最佳贷款结构。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 47 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何使用抵押贷款推荐器”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。关键结果显示在 KPI 卡和图表中，这些卡和图表会随着您调整输入而更新。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

首次 SC 买家：价值 150 万美元的私人公寓

输入
买家简介
Singapore Citizen, 1st property
购买价格
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
每月收入
$10,000 (no existing debts)
公积金 OA / 现金
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
结果
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
最高贷款额（75% LTV）
$1,125,000
所需现金总额
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

如何阅读此内容: 对于首次购买私人公寓的新加坡公民来说，这个数字看起来是可控的。 ABSD 为零，购买 150 万美元的 BSD 为 44,600 美元（按分级 BSD 规模计算），75% LTV 的最大贷款为 1,125,000 美元。剩余的 375,000 美元首付可以来自 CPF OA（最多可用 200,000 美元）和现金，剩下 175,000 美元需要现金支付。加上强制性的 5% 现金部分（75,000 美元）、BSD（44,600 美元）和法律费用（约 5,000 美元），硬现金支出约为 94,600 美元，完全在 150,000 美元的可用现金范围内。 25 年内每月还款额为 3.5%，金额为 1,125,000 美元，约为 5,618 美元，占总收入的 56%，正好处于 TDSR 上限。该买家符合资格，但如果利率上升，几乎没有财务缓冲；每月 10,000 美元的收入和每月 375 美元的 TDSR 空间是微乎其微的。

SC升级者：出售组屋购买第二个私人房产

输入
买家简介
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
购买价格
$1,800,000 (freehold condo)
每月收入
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
公积金 OA / 现金
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
结果
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
最高贷款（45% LTV）
$810,000
完成时所需现金总额
$504,600 (before HDB sale proceeds)

如何阅读此内容: 这种情况说明了许多新加坡人陷入的升级陷阱。第二处房产的 20% ABSD 为 360,000 美元——在行使 OTP 后 14 天内到期——并且必须以现金（而非公积金）支付。买家拥有 300,000 美元现金，在算上强制性 5% 现金首付（90,000 美元）、BSD（54,600 美元）和律师费之前，仅 ABSD 就少了 60,000 美元。完成时所需现金总额约为 504,600 美元，可用资金为 300,000 美元，缺口为 204,600 美元。标准解决方案是首先（或同时）出售 HDB，但必须仔细协调 HDB 出售和公寓竣工之间的时间安排，因为无论 HDB 是否已出售，ABSD 仍应在购买日期到期。升级者的ABSD减免（购买公寓后6个月内出售HDB）部分解决了这个问题——该向导会标记该选项并指导您向IRAS确认资格。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。

常见陷阱

  • 在运行向导之前提出报价。价值 150 万美元的房产的 1% 期权费为 15,000 美元 — 如果您无法完成，则不可退还。许多买家支付了期权，然后在尽职调查中发现 ABSD 使得交易无法承担，或者当银行正式评估他们的收入时，TDSR 被违反。在您投入一美元之前，向导会花费不到三分钟的时间来显示所有令人惊叹的内容。
  • 忘记 CPF 应计利息会减少净销售收益。当您使用 CPF OA 支付首付和每月分期付款时，CPF 委员会会根据提取金额每年收取 2.5% 的应计利息。出售时，您必须退还本金和所有应计利息。如果 10 年内使用了 200,000 美元的公积金，应计利息约为 56,000 美元，这意味着您从出售中获得的实际现金比您的预期低 56,000 美元。向导在净收益估算中考虑了这一点。
  • 假设第二和第三处房产的 LTV 相同。对于第一处私人房产，LTV 高达 75%。对于第二笔未偿还的住房贷款，LTV 降至 45%。对于第三笔或后续贷款，税率为 35%。这意味着所需的现金和公积金缴款急剧增加：从 HDB 升级到 200 万美元的公寓，同时仍持有 HDB 贷款，需要 55% 的预付款（110 万美元来自自有资金），而不是大多数买家假设的 25%。该向导会根据您现有的贷款计数计算正确的 LTV 等级。

常见问题解答

我的数据保存了吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中运行。您输入的任何内容（收入、储蓄、财产数量或任何其他个人详细信息）都不会传输到我们的服务器或存储在任何地方。您可以关闭该选项卡，您的输入将被清除。
什么是 ABSD？我需要支付多少费用？
额外买方印花税 (ABSD) 是除买方印花税 (BSD) 之外的附加费，根据您的居住身份和您已拥有的房产数量而征收。截至 2024 年：新加坡公民为其第一处房产支付 0%，为第二处房产支付 20%，为第三处及以上房产支付 30%。 PR 第一次支付 5%，第二次及以上支付 30%。外国人购买任何商品需支付 60% 的费用。这些费率由 IRAS 设置并可能会发生变化——向导使用当前发布的费率。
什么是 TDSR？它如何限制我的贷款？
总偿债率 (TDSR) 将所有每月债务偿还额（包括新抵押贷款、汽车贷款、信用卡最低还款额和任何其他分期付款义务）限制为每月总收入的 55%。对于每月收入 10,000 美元的买家，最大偿债总额为 5,500 美元。如果您现有的汽车贷款为每月 800 美元，则仅可用于偿还抵押贷款 4,700 美元，按 25 年 3.5% 的利率计算，最高可支持约 884,000 美元的贷款。 TDSR 由您的银行在正式贷款申请时使用至少 4% 的压力测试率进行评估。
我可以用公积金支付私人房产的首付吗？
可以，但有一个重要的限制：对于私有财产，购买价格的至少 5% 必须以现金支付——公积金不能替代现金部分。首付的剩余部分（首套房最高 20%，后续房产更多）可以来自您的公积金普通账户。 CPF 的使用还受到估价限额 (VL) 和提款限额 (WL) 的限制：对于具有足够剩余租约的 99 年租赁房产，您可以使用 CPF 最高可达 VL（购买价格或估价，以较低者为准），超出该限额则最高可达 WL（VL 的 120%）。
向导如何处理 HDB 升级程序 ABSD 缓解？
拥有 HDB 并购买私人房产的新加坡公民需预付 20% 的 ABSD。然而，如果他们在购买私人房产后的 6 个月内（​​或新推出的临时占用许可证日期，以较晚者为准）出售 HDB，他们就有资格获得 ABSD 减免——实质上是 20% 的退款。当您的个人资料是拥有一个现有 HDB 的新加坡公民时，向导会标记此减免选项。请注意，购买时您必须仍有现金支付ABSD；随后要求缓解。在将其纳入您的财务计划之前，请先验证您与 IRAS 的具体资格。

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免责声明: 显示的数字仅供规划之用。费率、规则和补助额度经常变化——在采取行动之前，请先与您的银行、HDB 或持牌财务顾问核实。