公积金优化器 计算器
公积金优化器
优化您的 CPF OA 用于购买房产与保留 OA 以获得利息的情况。
优化购房时公积金的使用
要点
- 当您的抵押贷款利率低于 2.5% 时，将公积金存入 OA 比使用它节省的抵押贷款利息赚得更多——保留公积金并用现金支付。
- 当您的抵押贷款利率超过 2.5% 时，使用最高公积金可以节省真金白银 — 节省的抵押贷款利息超过了放弃的公积金 OA 回报。
- 公积金在整个持有期内的应计利息为 2.5%——对于 20 年期的房产，出售时的退款义务可以等于原始使用金额。
- 每月 CPF OA 供款（雇主 + 雇员）通常覆盖典型抵押贷款分期付款的 40-60% - 将这一持续流入纳入您的现金策略。
它的作用
您应该使用 CPF OA 资金还是让其赚取 2.5% 的收益？比较三种策略——最高公积金、部分公积金和全现金——找到最佳组合。应计利息、每月 OA 供款和抵押贷款利率等因素来量化每种方法的真实机会成本。
您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。
为什么它很重要
使用公积金购买房产是您将做出的最重要的财务决策之一，但大多数买家都是自动进行的，默认使用最高公积金，因为它可以最大限度地减少即时现金支出。问题是公积金 OA 每年赚取政府担保的 2.5%，按年复利计算。当您的抵押贷款利率低于 2.5% 时（2020 年至 2022 年都是如此），您从 OA 中取出的每一美元用于支付抵押贷款的公积金回报损失，都会超过其节省的抵押贷款利息。最佳策略并不是固定的——它会根据您的抵押贷款利率与 2.5% 之间的关系而变化。该计算器准确地显示您位于交叉点的哪一侧。
此计算中最被低估的一个数字是应计公积金利息。当您出售房产时，公积金规则要求您退还全额提取的金额以及自每次提取之日起 2.5% 的复利，而不仅仅是所使用的本金。如果在 25 年内提取 200,000 美元的公积金，仅应计利息就可以达到 180,000 美元或更多。这笔钱会返回到您的 OA（这对退休有利），但这意味着您不能随意将全部销售收益放入口袋——公积金退款会减少您带走的现金。没有这样做的买家在销售时常常会感到措手不及。该计算器显示了每种策略的应计利息预测，因此不会出现意外。
对于不同的买家来说，实际含义是不同的。如果您有大量现金储蓄，并且您的抵押贷款利率低于 2.5%，那么全现金策略真正可以在退出时最大化您的财富——您的公积金增长不受干扰，您的销售收益不受限制。如果现金紧张且抵押贷款利率高于 2.5%，则最高公积金既具有现金流效率又具有财务最优性。当您想在减少现金消耗的同时保持一定的流动性时，部分公积金策略是合适的。该计算器对所有三者进行并排建模，因此您可以在选择之前比较总成本、每月支出和预计退出收益。
公积金策略也与您的退休计划相交叉。保留的每一美元 OA 余额都会增加到您的退休储蓄底线。如果您在 30 多岁至 40 多岁期间购房，保留更多的公积金完好无损所带来的复合效益远远超出了抵押贷款本身。将此计算器与抵押计算器结合使用，了解每月付款的影响，并在每个锁定期结束时重置抵押贷款利率时重新审视您的策略。
它是如何运作的
- 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 26 个计算器均按用途分组，以便于访问。
- 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何优化房产的 CPF 使用”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
- ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
- 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。三张策略卡（最高 CPF、部分 CPF、全部现金）显示总成本、每月支出和应计利息。图表显示了每个策略随时间的累积成本。
- 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
- 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。
示例
汇文：150万美元公寓、20万美元公积金OA、1.6%抵押贷款——最高公积金与全现金
输入
- 楼价
- $1,500,000
- 贷款金额
- $1,125,000 (75% LTV)
- 抵押贷款利率
- 1.6% p.a.
- 贷款期限
- 25 years
- 公积金 OA 余额
- $200,000
- 每月公积金缴款
- $2,000/mo
结果
- CPF OA Interest Rate
- 2.5%
- Mortgage Rate
- 1.6%
- CPF OA Balance
- $200,000
如何阅读此内容:
关键见解：由于汇文的抵押贷款利率（1.6％）低于公积金OA利率（2.5％），因此她从公积金中取出的每一美元用于支付抵押贷款实际上都花费了她的钱。 25 年来，0.9% 的差距不断扩大。优化器对此进行了量化：最大公积金现在可以节省现金流，但随着时间的推移，应计利息的成本会更高。何时使用最高公积金：如果您的抵押贷款利率超过 2.5%，则最高公积金将成为赢家 — 您节省的抵押贷款利息多于您损失的公积金利息。计算器显示准确的交叉点。
提示和陷阱
专家提示
- 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。
- 比较利率，而不是感觉 — 忽略“使用公积金因为它是免费资金”的本能。 CPF OA 无风险赚取 2.5%。仅当您的抵押贷款利率超过 2.5% 时才使用它。
- 记住应计利息 - 当您出售时，您必须退还 CPF 所使用的金额以及本应赚取的 2.5% 复利。 20多年后，这可能是一笔巨款。
常见陷阱
- 忽略退款要求 — 许多买家在使用 CPF 时没有意识到他们在出售时必须全额退款加上 2.5% 的复利。持有 20 年时，应计利息可能超过原始使用金额。
- 假设利率保持在较低水平 — 如果您当前的抵押贷款利率为 1.6%（低于公积金的 2.5%），则有利于保留公积金。但如果利率升至 4%，最优策略就会发生逆转。
常见问题解答
我应该使用 CPF OA 还是现金来支付抵押贷款？
将您的抵押贷款利率与 2.5%（公积金 OA 最低利率）进行比较。如果您的抵押贷款利率低于 2.5%，将公积金保留在 OA 中比通过降低抵押贷款利息节省的资金可以获得更多的无风险回报 — 使用现金并保留公积金。如果您的利率高于 2.5%，使用最高 CPF 可以节省真金白银。这不是一个一劳永逸的决定：随着抵押贷款利率在每次锁定结束时重置，请重新进行比较。
什么是公积金应计利息？出售时我必须退还多少利息？
当您将公积金 OA 资金用于您的财产（首付或抵押贷款）时，公积金局会跟踪确切的金额和日期。当您出售时，您必须退还已使用的公积金总额以及从每个提款日起每年 2.5% 的复利。这笔退款将返还给您的 OA，而不是买家。如果提款 200,000 美元，持有 20 年，总退款（本金 + 应计利息）超过 300,000 美元。这会减少您在完成时收到的现金，并且在确定下次购买规模时必须进行计划。
如果抵押贷款利率升至 2.5% 以上，我的公积金策略会发生什么变化？
最优策略发生翻转。一旦您的抵押贷款利率超过 2.5%，使用最高 CPF 节省的抵押贷款利息将多于您失去的 OA 回报 - 现在的利率差异有利于使用 CPF。 2023 年，当 SORA 挂钩贷款达到 4% 以上时，许多保守地持有公积金的房主转而持有最高公积金。每当您的贷款利率重置或再融资时，请重新运行此计算器以获得更新的最佳策略。