现金收益 计算器

现金收益计算器

计算扣除所有费用后出售房产的净现金收益。

净收益 -
固态硬盘 -
代理费 -
公积金退款 -

您将收到的出售现金收益

要点

  • CPF accrued interest is often the largest surprise deduction — CPF used must be returned with 2.5% p.a. compound interest, which on $300K over 10 years adds ~$85K to the CPF refund amount.
  • Net cash ≠ sale price − outstanding loan — agent commission (1–2%), legal fees, and potential SSD must all be deducted before you calculate your actual cash position.
  • Run this calculator before signing the OTP to sell, not after — knowing your net proceeds determines whether you can afford the down payment on your next property.
  • If CPF accrued interest is high relative to appreciation, the "profit" on paper may be smaller than expected — or even zero net of all deductions.
  • For a HDB upgrader selling before buying private, net cash proceeds determines your cash available for the 5% cash component of the private property down payment.

它的作用

准确了解出售房产后您能带走多少现金。未偿还抵押贷款、公积金退款（本金+应计利息）、SSD、代理佣金、法律费用以及任何要收回的装修费用的因素。对于计划下次购买至关重要。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

Selling a property for $1.8M does not mean you receive $1.8M. From the sale proceeds, you must repay the outstanding mortgage, return CPF used plus accrued interest, pay agent commission (1–2%), legal conveyancing fees, and potentially SSD if within the holding period. The actual cash in your bank account after all deductions can be $200,000–$400,000 less than the sale price — and many sellers discover this number for the first time at the point of legal completion.

The single most important number this calculator reveals is net cash proceeds — the actual cash amount after all deductions, excluding CPF refund. This is the liquidity you have available for your next purchase, investment, or lifestyle choice. CPF returned goes back into your OA account (not spendable cash), so distinguishing between "cash in hand" and "CPF refunded" is essential for planning your next move.

The most common mistake sellers make is planning their next purchase based on the sale price rather than net cash proceeds. If you sell at $1.8M but receive only $320,000 in cash after mortgage repayment and CPF return, you cannot put $600,000 down on your next purchase. Sellers who have not run this calculation before signing the OTP can find themselves unable to complete their upward-move purchase because they overestimated their available cash.

Use this calculator before every property sale to plan your cash position, and pair it with the Total Acquisition Cost Calculator for your next purchase to ensure the numbers align.

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 47 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何计算销售现金收益”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。关键结果显示在 KPI 卡和图表中，这些卡和图表会随着您调整输入而更新。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

180 万美元公寓销售：8 年后净现金和公积金明细

输入
销售价格
$1,800,000
未偿还抵押贷款
$820,000
使用的公积金（本金）
$280,000 | CPF accrued interest: $57,400 (2.5% × 8yr)
代理佣金+律师费
$28,000 (1.5%) + $2,500
结果
公积金返还（本金+利息）
$337,400
还贷
$820,000
代理费+律师费
$30,500
手头现金净额
$612,100

如何阅读此内容: 180 万美元的售价可带来 612,100 美元的现金，占总体售价的 34%。卖家还收到了 337,400 美元的 CPF OA 退款，使总可收回价值达到 949,500 美元。但 CPF 中的 337,400 美元不是可花费的现金——它会回到 CPF 中，只能用于下一次购买房产（作为 CPF OA）或退休。对于计划接下来购买 250 万美元公寓的升级者来说，5% 的现金部分为 125,000 美元。他们有 612,100 美元现金，有足够的空间。但如果他们假设自己将收到 180 万美元并计划支付更高的首付，则可用现金 612,100 美元的现实迫使他们重新调整。

高公积金使用场景：卖家发现净现金接近于零

输入
销售价格
$1,350,000
未偿还抵押贷款
$680,000
使用公积金
$350,000 | CPF accrued interest: $92,000 (12yr at 2.5%)
代理佣金+律师费
$20,250 + $2,500
结果
公积金返还
$442,000
还贷
$680,000
费用
$22,750
手头现金净额
$205,250 — much less than seller expected

如何阅读此内容: 该卖家十二年前以 100 万美元的价格购买了该商品，预计从 135 万美元的销售中获得 35 万美元的利润。但扣除所有费用后，净现金为 205,250 美元，而不是 350,000 美元。这一缺口是由公积金应计利息解释的：92,000 美元的复利必须返还给公积金，即使它不是从任何人“借”的。该计算器通过预先明确公积金利息数字来防止出现这种意外情况。对于大量使用公积金并持有超过 10 年的卖家来说，公积金应计利息往往是最大的意外——它不会影响净资产（它会存入您自己的公积金账户），但会大大减少即时现金流动性。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。

常见陷阱

  • 忘记 CPF 应计利息 — 使用的 CPF OA 资金必须以每年 2.5% 的利率退还给 CPF。复利。这不是费用——而是退回到您自己的账户——但它会大大减少您的手头现金收益。
  • 假设销售价格 = 可用现金 - 根据净现金收益而不是销售价格来计划您的下一次购买。仅 180 万美元销售的代理佣金就为 18,000 美元至 36,000 美元。
  • 如果在 4 年内出售，则不考虑 SSD - 如果在 SSD 窗口（第 1-4 年）内出售，SSD 可以是销售价格的 4-16% - 可能比整个名义利润更大的扣除额。

常见问题解答

我的数据保存了吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中运行。我们的服务器上不会存储任何内容或与第三方共享任何内容。
为什么公积金需要连本带利返还？
用于购买房产的 CPF OA 资金必须以每年 2.5% 的利率退还至您的 CPF OA 账户。出售时的复利。这是因为 CPF 资金是用于退休的——当您将其用于财产时，您就失去了 CPF OA 中本可赚取的 2.5% 回报。利息返还可以恢复您本应赚取的收入。这是退款到您自己的帐户，而不是罚款 - 但它会减少您的手头现金收益。
我可以保存我的结果吗？
登录以将场景保存到仪表板，或使用共享按钮复制对您的输入进行编码的 URL。
如果净收益为负怎么办？
如果总扣除额（抵押贷款 + 公积金回报 + 费用）超过销售价格，则您的资产为负。您必须用自己的现金储蓄来弥补缺口——在抵押贷款完全解除之前，银行不会释放房产所有权。这种情况最常见于在市场顶部附近购买并在下跌周期出售的房产，或者过度使用公积金积累了大量应计利息的房产。

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