租赁衰减 计算器

租赁衰减计算器

使用巴拉表了解租赁权衰减如何影响财产价值。

剩余租约 -
衰减因子 -
土地价值 -
衰变影响 -
公积金资格 -
当前位置 -

租赁权衰减和巴拉表解释

要点

  • Lease decay accelerates at two critical bands: ~70 years remaining (banks apply LTV haircuts) and below 40 years (CPF withdrawal restrictions + SLA discount tables widen significantly).
  • A 40-year leasehold property bought today may be nearly unsaleable in 20 years — model the 20-year residual value before purchasing any short-lease asset.
  • Leasehold properties held for 5–15 years lose relatively little value and cost 15–25% less at purchase — the decay only becomes material below 60 years remaining.
  • The decay model uses empirical URA transaction data by lease band, not theoretical curves — these are real prices observed in the market.
  • Check the CPF OA eligibility threshold: buyers cannot use CPF if remaining lease does not cover the youngest buyer to age 95.

它的作用

使用新加坡的巴拉表了解租赁财产价值如何随着时间的推移而减少。并排比较 99 年、999 年和永久业权房产。查看关键的公积金资格门槛，并了解租赁衰减何时加速——对于任何租赁买家来说都是必备知识。

您可以在 ShiokNest 的计算器选项卡中找到此计算器。当您调整输入时，它会立即更新结果 - 无需等待，无需重新加载页面。

为什么它很重要

租赁衰减是许多新加坡买家忽视或低估的 99 年租赁房产的头号风险。这种衰退不是线性的——在最后几十年里急剧加速。这个计算器很重要，因为：

它是如何运作的

  • 导航至计算器 — 单击 ShiokNest 导航栏中的“计算器”选项卡。所有 26 个计算器均按用途分组，以便于访问。
  • 选择计算器 — 从计算器列表中选择“如何可视化新加坡的租赁衰减”。您将看到已加载的默认值，以便您可以立即探索。
  • ️ 输入您的值 — 将默认值替换为您自己的数字。关键字段是：
  • 查看结果 - 当您更改任何输入时，计算器会立即更新。 99 年、999 年和永久业权租赁的衰减曲线，并在图表上标记您的财产。
  • 运行假设场景——这才是真正的力量所在。一次更改一个变量以查看其影响。例如，尝试将利率提高 1% 或将持有期限延长 5 年。注意结果如何变化。
  • 比较并决定 - 运行 2-3 个不同的场景并记下结果。这为您提供了一系列结果作为您决策的基础，而不是依赖于单一预测。

示例

来认识一下 David，他正在评估一套已有 20 年历史的 99 年租赁公寓（剩余租约：……

结果
Remaining Lease
79 years
Est. Value Retention
74.6%
CPF Eligible
Yes

如何阅读此内容: 衰败的现实：在剩余 79 年的时间里，该房产仍保留其永久业权等值价值的约 74.6%。由于剩余租约超过最低阈值，CPF 仍然可以使用。然而，如果 David 再持有 20 年，剩余租约将降至 59 年——进入加速衰减区，价值下降速度明显加快。关键问题：资本增值会超过租赁衰退吗？可视化工具显示了两条曲线，以便大卫能够准确地看到衰退何时超过增长——持有变得具有价值破坏性的点。

提示和陷阱

专家提示

  • 使用现实的假设 - 新加坡公寓的升值历史上平均每年为 2-4%。避免过度乐观的预测。如有疑问，请使用 3% 作为基线。
  • 留意 60 年悬崖 - 一旦剩余租约低于 60 年，租约衰减就会急剧加速。与前 40 年相比，每年的价值损失大约翻倍。
  • 了解公积金 20 年截止日期 - 如果您 95 岁以上的剩余租约低于 20 年，公积金的使用将受到限制或完全冻结。这会减少您的买家池。

常见陷阱

  • 忽略销售时的剩余租约 - 许多买家只关注当前的剩余租约，但忘记了出售时的剩余租约会缩短 10-15 年。对出口进行建模，而不仅仅是入口。
  • 假设“999年与永久业权相同”——虽然实际上很相似，但一些银行和公积金规则对它们的处理方式有所不同。不要假设它们是可以互换的。

常见问题解答

我的数据保存了吗？
不会。所有计算完全在您的浏览器中运行。我们的服务器上不会存储任何内容或与第三方共享任何内容。
衰减模型的准确度如何？
该模型源自 URA 交易数据，比较了按剩余租赁期限与永久业权等价物分组的同区、同卧室类型房产。它代表观察到的市场定价，而不是理论折旧曲线。市场清淡（租赁范围内的交易很少）产生的估计不太可靠 - 计算器会标记样本量较小的地方。
我可以保存我的结果吗？
登录以将场景保存到仪表板，或使用共享按钮复制对您的输入进行编码的 URL。
租约衰退会影响租金收入吗？
一般来说不会——租户支付当前的可居住性，而不是剩余租赁价值。然而，非常短租约的房产（低于 40 年）可能会面临来自公司/外籍租户（其公司要求最短剩余租赁期）以及租赁结束时考虑到转售困难的买家的较低租金需求。
租赁房产的公积金资格何时会下降？
只有当剩余租约覆盖最年轻的买家至 95 岁时，才可以使用 CPF OA。对于 35 岁的买家，该房产需要至少 60 年的剩余租约。低于这个阈值，公积金的使用将按比例分配——减少可用的有效前期融资，并使房产更难出售给处于相同地位的未来买家。

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